前不久，北京市海淀区人民法院一桩居住权的判决发布后，引来了人们的关注与议论。

这天，调解员老陈与助理小张再次议论起来。

“看过材料，居住权起源于古罗马法。”小张开口说道。“那时，主人以遗嘱的方式把房屋居住权留给遗孀或者仆人，保证他们在去世之前能够居有定所。”

“对呀，”老陈接着说道。“房屋居住权从物权分离出来，是个不错的设计，可以切实保障弱势群体作为居住权人的根本利益。”

“不过，你说居住权的积极作用具体体现在哪些方面？”小张问老陈。

“比如说罢，以前我处理过一个分家析产的案子，就非常典型。”老陈一向习惯举例说明，这不，又讲起了以前的案例。

老陈回忆说，那是当年接手的第一个诉前调解的案子。

儿子状告父、母，以及已经出嫁的姐姐，要求分割父亲名下的房产（详见【调解室的故事】房子都给我儿子，亲的）。

儿子的理由是父亲名下宅基地上的老房子，已经破旧不堪，他出资四十万拆了旧房子，建造起了二层小楼，四四方方漂漂亮亮的一个四合院。所以应当把房子写在他的名下。

儿子的母亲、姐姐对此都没有意见，母亲还大声的说：房子都给我儿子，亲的！

不过，父亲有些顾虑。他意思如果这样分家析产，那房子是不是与他们老两口无关了，今后有个意外他们可就无立锥之地。当然，他们最后还是商量妥了，把房子写到儿子的名下。

其实，如果能够设立居住权，完全能够解决老人的后顾之忧。

“看来，还真是这样。”小张听得连连点头。

“当然，现在讲的最多的，还是房屋的所有人留下遗嘱，为其保姆或者需要帮助的亲属设立居住权，保证他们在房屋主人去世后，还能够有个固定的住所。”老陈接着说道。

“那是，这种做法完全符合居住权创设时的初衷。”小张肯定的说。

“居住权对于针对老人的欺诈，有什么积极的防范作用吗？”小张接着问道。

“这个……”老陈沉思了一下说，“现在，有很多针对老年人的诈骗。春晚上葛大爷、蔡明他们演的小品就说明了问题。”

现在，不少的骗子都在打老年人住房的主意。已经发生“套路贷”、“以房养老”等骗术，均以老人名下的住房作为抵押。同时，还要哄骗着老人签署一份保证腾房的协议书，并串通公证处出具“强制执行公证书”，为强迫老人腾房扫清道路。

可以设想一下，假设房屋登记管理部门接到老人房屋抵押登记申请时，同时要求抵押权人必须签署为老人设立居住权的申请，一旦老人房屋的所有权依法转移至抵押权人名下，那么，老人的居住权同时发生法律效力，是不是可以防范一些欺诈行为。

“如果这样当然好了，你不知道，有些老年人特别的固执，很容易被人忽悠了，还听不进别人的劝解。”小张有些发牢骚的说。

“确实是这样，现在，银行方面为了保护老人的存款不被骗，采取了不少的措施。这些措施非常有效。”老陈接着对小张说。

有的老人对外大额汇款时，银行工作人员总要刨根问底，听出有问题的坚决不给老人办理转款手续。即便遭到不明真相的老人的投诉，银行仍然坚持自己的做法。

“这样做确实能够避免老人受骗上当，但是，终究没有法律依据不是。”老陈是这样来看问题的。

“有个律师还说起了一个挺有意思的事情。”老陈看着小张又讲起了故事。

有位老人在老伴儿去世后，雇了一个保姆来照顾他的生活。儿女们忙于工作，一般只是在节假日过去看望一下老人。平时，全都是依仗着保姆过日子。

时间久了，老人非常感激保姆，加上保姆的忽悠，有一天，保姆用轮椅推着老人到了不动产登记中心，老人向工作人员说要把他名下的房子过户给保姆。

结果，工作人员对老人说：今天没号了，改天再来吧。让你的儿子女儿一起都来，缺一个也不能办。说着，就把老人送出了办事大厅。

“呵呵……”小张听罢笑出声来。

小张擦着笑出来的眼泪，接着说，“在网上看到有人议论说，有时，居住权甚至可能比所有权更有利于那些存有不良企图的人，这个说法对吗？”

“比如说？”

“比如说某人买了一套房子，房产登记在他的名下。不过，他为情人设立了居住权。这样，那个情人可就高枕无忧。”

“嗯，是这样，”老陈寻思了一下，“如果老公为情人买房，而且，把房子落实在她的名下，存有很大风险。一旦被查实，房子有可能被判为夫妻共同财产而被收回。有些人可能是基于这种顾虑，才说居住权可能被不良用心者所利用。”

“对呀，所以说，居住权的设立是不是要有所限制。”小张不无忧虑的说。

“是，居住权的设立应当设置一定的条件，防范规避法律的行为。”

“叮铃铃……”这时候，桌上的电话机响了起来，小张忙接起电话，老陈也跟着开始工作起来。