2021年1月1日起，我国《民法典》正式施行，这是我国法制史上划时代意义的标志 。

最近，北京市海淀区人民法院发布了《民法典》施行后首例居住权案例，希望引起大众的关注。

1.基本案情

A.小李与小姚离婚了，他们的女儿小芳由父亲小李抚养。为此，小姚同意放弃夫妻共同房屋的所有权，小李承诺保证小芳在此房屋居住。

这些年过去了，小芳长大成人。小李与小张结婚了，两人组成了新的家庭。婚后，小李把房本上加了小张的名字，两人各占一半的份额。

结果，小张把小芳赶出家门，不让她居住在原来的房屋内。

小芳一怒之下把父亲小李，继母小张告上法庭，要求确认对涉案房屋享有居住权。

B.小芳在庭审中委屈的述说，伤心的不得了：父母离婚时，商量好了她随父亲小李生活。而且，父亲保证她有权在房屋内居住，凭什么继母小张就可以赶她走。

父亲小李在法庭上承认女儿小芳有居住权，同意她的诉讼请求。

继母小张则辩称，不同意小芳的全部请求。认为：小芳对涉案房屋不享有任何权利，涉案房屋是小李与我按份共有，各占50%份额。涉案房屋未设置任何用益物权，根据物权法定的原则，小芳主张居住权无任何法律依据。

2.法院的观点

法院经审理后认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

关于居住权，《民法典》施行前的法律未有相关规定，本案可以适用《民法典》的规定。

本案中，小芳依据小李与小姚签订的离婚协议及小李单方书写的承诺主张对涉案房屋享有居住权。

首先，小李与案外人小姚之间签订的离婚协议中约定小芳由小李抚养，涉案房屋归小李所有，小李与案外人小姚分割房屋时未为小芳设立相应的权利。

其次，小李单方承诺小芳可在涉案房屋中居住，该承诺是小李作为小芳监护人应履行的监护义务，而非法律意义上的居住权。

再者，小李与小张再婚后对涉案房屋进行了产权变更，小芳与现房屋所有权人小李、小张并未签订书面合同，亦未向登记机构办理登记。

基于以上论述，法院认为，现小芳作为成年人要求确认对涉案房屋享有居住权，无权利基础，其主张既不具有《民法典》施行前的相关法律依据，亦不符合《民法典》中关于居住权的规定，故法院不予支持。

换句话说，小李、小张共同所有的房屋，小芳没有居住的权利。

3.居住权的法律规定

对居住权，我国《民法典》施行以前未有法律规定，2021年1月1日开始实施的《民法典》对此进行了规定。

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或名称和住所。

（二）住宅的位置。

（三）居住的条件和要求。

（四）居住权期限。

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

根据上述规定，设立居住权不仅需居住权人与所有权人订立书面合同，就居住权事宜进行明确约定，而且还需要向登记机构申请办理登记。居住权自登记时设立。

另，我国《民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章节的相关规定。所以，居住权设立方式可以是书面合同也可以是遗嘱。

4.居住权的性质

《民法典》规定的居住权，区别于承租权，也不同于司法实践中常用的“房屋独占使用权”。

居住权的设立与实际运用，将对人们以往固有生活方式等产生相应影响，需要引起人们的关注。

第一，居住权既不同于房屋租赁权，也不同于房屋使用权。而是从房屋物权中独立出来的一种权利，得以对抗任何人对房屋占有、使用的主张。

第二，居住权无最高年限限制。

第三，居住权一般为无偿获得。

第四，居住权依据合同或者遗嘱的约定，经政府部门登记后设立。

第五，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。

第六，居住权因期限届满、居住权人死亡而终止。

5.提示

居住权是对房屋所有权的一种制约，一旦设立该项权利，房屋的占有、使用及处分都受到了相应的限制。

试想一下，会不会有这样的情景出现：张三花钱买了一套住宅，后来发现该房屋已为李四设立了居住权。那么，张三是不是拥有了一套只能观赏而不能实际入住的房屋？