（老朱说养老-24-181）很多人都说康养产业是一个非常大的产业，55岁以上的有2.6亿人，60岁以上的人到2035年会达到4亿人，这个市场是非常大的，但是这里面是包括了很多的领域，跟房地产最大的不同，房地产是单一的产品，而养老是多产品，所以我们做战略判断的时候一定要对目标市场进行分析，我们想得很大，但是目标市场可能比较小。
现在客户的趋势越来越发生变化，从去年开始62后退休，接下来每年有2500万人进入退休的状态，大家也知道去年我们的出生人口才986万，首次出现负增长，从今年开始如果去到800万的人口出生，我们的老龄化率会上升更快。再叠加去年的疫情影响，我们发现客户的需求会越来越发生变化，比如75岁以上的客户更需求的是以医疗为背景的机构型客户，55岁以上的更偏向于旅居、老年教育、适老化改造等等。所以我们发现当客户群体发生很大变化的时候，定位在什么样的目标客群，会有相应的产品体系，这是大家要明确的。
（老朱说养老-24-181）从竞争格局来看，我们一直秉持这样的观点，养老事业和养老产业循环发展，在产业这一块，大概有5类公司是我们的竞争对手，一是保险类，二是地产企业，还有地方国企、以及康养集团、专营运营公司和政府。大家各自有不同的禀赋，我们进入这个行业也要看自己的禀赋是什么。
关于收费模式，整个行业有七八种收费模式，过往我们做战略的时候很多是会员制或者是高押金的方式，但是在中国的环境下很难做，因为养老不是一个纯商业的事情，而是一个民生的行业，涉及到金融就非常谨慎了。过去一年我们发现在会员卡制、高押金方面受到政策非常大的影响，我们在做战略的时候一定要区分选择什么样的收费模式或者是盈利模式，这样在中长期的长跑路上才不至于走偏。
过去一年时间我们发现几个趋势，第一是政策面，康养是内需三驾马车，去年年底中央提出改善性住房、新能源汽车、康养服务作为内需的三驾马车，现在我们观察到各地的政府都想做这些事，但是不知道老人的需求是什么，也没有相关的产品和服务做支撑。第二是后疫情时代客户对大健康的关注度加大。
（老朱说养老-24-181）养老机构在疫情之后短期回落，这半年比较明显，入住率下降很多，究其原因还是两个，一个是长时间的封闭之后，特别是活力长者，他们要回家休养。另外一个是我们的医护能力并没有得到很好的解决，所以很多客户流失。但我们想这是阶段性的过程，我们在下半年会慢慢发现它会攀升。
保险系从郊区CCRC向城市CB项目转移，包括我们看到头部的几家保险公司都在慢慢思考郊区的CCRC是不是符合中国养老的方向，从盈利模式来讲确实没有问题，因为可以助推保险，但从运营的角度来讲，入住率一直是一个大问题。
（老朱说养老-24-181）当我们把这个账分开算的时候就发现，可能郊区CCRC并不适合中国养老的实际情况，再叠加医疗体系并没有办法在郊区**公共资源，所以现在保险公司也慢慢回到城市级CB项目。
