房贷是银行的优质资产,一直以来其违约率都很低,应该是所有银行对外贷款中,违约率最低的贷款种类了,所以,在大多数情况下,初次买房的人都能审批下来，银行会根据你的收入、负债、资产等综合条件最终决定贷给你多少。

一、你有还款能力么?

年龄在按揭买房中的作用就不太重要,只要年龄在20岁到65岁之间,问题都不大。为什么?因为你有担保啊。

房子抵押给银行就是物的担保,如果你收入太少、或负债太多的话,还要增加人的担保,一般是找父母、子女作为连带还款人才能审批下按揭房贷。

那么,接下来就是要证明你有还款能力：收入、资产、负债

1､你的收入

银行主要是通过查看你的银行流水,来判定你的收入水平,一般要求打最近六个月的银行流水。

这里的流水主要指收入流水:工资/房租/兼职收入/分红/年终奖金/项目奖金等

你的流水必须合理可解释:工资肯定是每月固定日期入账的,如每月的5号/10号/15号/18号/20号等,

并且有零有整,精确到分;房租也大致是固定日期,现在的房租大致是月付或者是季度支付;

兼职收入,如果有汇款备注就更好了;分红、年终奖和项目奖金一般出现在年底和年初，如1月/2月/3月等。

对于不过夜的流水就是钱到账户后立马再转走、没有余额的流水就是账户流水挺多,但余额经常为0或金额很这种流水银行一般不认。

另外,收入要大于或等于房贷的两倍。但更准确的说法是,月均资金流入要大于或等于最近6个月的平均还款+要还房贷款之和的2倍。

比如:你2年前买过一套小公寓,月供是5000元、又有一笔车贷,每月还款4000元,这又买套住宅,月供算下来要还8000元

那你的月均还款就是：

5000+4000+8000=1.7万元

那你的月均流水流入就得大于或等于3.4万

最近6个月平均还款额从哪里查询呢?

可以去银行或各地央行的征信中心打印你的征信报告(每年没人可以免费查询2次),里面显示的有。所以,要美化你的流水,需要提前半年按照以上要求去做。

在这里说明一下,你的信用卡负债、及信用卡分期是不算在最近6个月平均还款额里头的,信用卡账单是单独列出来的。

2.你的负债

你的银行信用贷款、小贷公司贷款、网贷、信用卡等都是负债,都会出现在你的征信报告上,它们都50%,如果你的信用卡额度30万,那平均使用额度不要超过15万,当然越低越好,那如果降不下来怎么办呢?

那就把信用卡的账单分期,这样征信系统就只显示本月要归还金额,而不显示全部的分期金额，办理房贷的前半年里,最好把所有小贷公司、网贷平台的信用贷全部结清,显示结清状态。

因为若你借这些钱,而这些钱的费用又很高,银行会认为你很缺钱,这么高费用的钱都用,银行就会怀疑你的还款能力。

所以,如何考察你的还款能力,就是看你的收入高不高、负债低不低,你要按照这个要求去完善自己的征信，这个征信是指央行的征信系统,不是阿里、腾讯的征信。

二、你愿意还款么?

如何证明你是否愿意还款呢?当然是你的征信记录

1､连3累6原则

它是指在最近两年时间内,你的贷款违约记录不能超过连续3次、或者累积6次。

比如:你的车贷分期款,连续三个月都忘记还了,那这就属于连续3次违约;

再比如:你的车贷分期款,有2次违约、信用卡有3次违约、公寓货款有一次违约,那就等于累积6次。

这两种情况下,基本都很难申请下房贷,即使能申请下来,利率也会上浮很多。

2､征信硬查询不能太多。

征信查询一般分为:贷款审批、信用卡审批和贷后管理。

贷款审批就是你在办理贷款的时候,贷款机构对你的征信进行查询,如按揭房贷、房抵贷、网贷平台、小贷公司等等;

信用卡审批,就是你在申请信用卡时,银行信用卡中心对你征信查询的记录;

贷后管理是放贷机构放给你款后,出于风控的目的,而查看你的征信情况,主要是看你的负债增加情况。

贷款查询和信用卡审批就属于硬查询。放贷机构在放贷前,都比较介意硬查询次数,一般情况下,银行规定半年内硬查询不超过3次或一年内部超过6次等。

所以在买房前一年都尽量不要查询征信—如网贷申请、办信用卡等。但自己去查询自己的征信,不算硬查询,这个不受影响。

三、其他一些注意事项

1､贷款违约的消除。

你的征信记录并不能随意删除,删除原则是谁上传、谁删除。

如果你的车贷违约了,比如车贷扣款是凌晨0点,可当天中午12点你才存入还款金,这样就错过了扣款时间,那么就会留下违约记录。

这时你需要拿着证明,去给你办理车贷的机构,要求它们删除违约记录。

房贷违约记录的删除就是去找给你办理贷款的那家银行的某个支行了。

个人违约记录一般会保留5年,超过5年,就不会在征信记录上显示。

2､信用卡违约的删除。

信用卡的使用记录比较特殊,每家银行都会单独列个表格,显示你的信用卡使用情况。但履约记录只显示最近2年的,也就是24个月。

所以,当你某次信用卡违约时,先不要注销,而要继续使用,使用2年之后,违约记录就不显示了。

为什么?因为信用卡只显示2年的履约情况。如果你注销呢?相当于这个户注销了,那就会留下一个违约记录,违约记录保留5年。

很多人在使用信用卡的时候不在意还款时间，我自己也是如此当时自己买房时因为信用卡的问题，找银行关系打招呼，贷款还是少了0.5成，多付了不少钱。而且贷款中间费时费力费钱。

3.不要随意点击网贷平台/信用卡申请连接。

上网的时候、或者经常收到一些短信,说给多少额度、邀请你办信用卡的,尽量保持警惕,因为你点点这、点点那的,就很容易授权对方查询你的征信记录,造成无意识的征信查询,这样就浪费了一次征信查询。

总之，现在最值钱的除了房票，还有就是你的贷款资格，一定要珍视保护好你的信用，信用以后会变得越来越重要。如果你的资金不多，你的信用将成为你最大的资产！