讲真!不买房才能更有钱!

中午和一个研究生同学吃饭,我们都是经济学专业,我硕士毕业以后开始工作,他读了博士,现在在一家知名的宏观分析机构工作。

一开始只是简单的聊工作,慢慢聊开了他给我算了一笔账。

我们研究生毕业那年学校附近的房价是1万元一平米,现在是5万,有位同学当时买了一套140平的房子,花了140万,首付30万,贷款110万。现在这套房子市值700万,这位朋友轻松就赚了500万,7年时间平均年收入70万。

还不保证房价下一步增长,造成进步一财富差距。

最后朋友语重心长地对我说:我身边都是这样的人,有的已经资产上千万了。所以工作不重要啊!

分开后我带着满肚子的沮丧、焦虑和疑问。沮丧自己错过了几千万的机会,焦虑自己再不买房可能永世不得翻身,连子子孙孙都要永远比别人矮一头。

但“工作不如买房”的结论,实在简单粗暴,无法让我信服。数据出身的我决定自己算这笔账。

中学里我们都学过复利公式:

P=C(1+R)^N

其中C是初始资金,R是投资年回报率,N是投资的年份

现在我和那个毕业就买房的朋友在初始资金上有了很大的差距。她的房子市值700万,而我的小蜗居市值只有250万。我们来看看:

假设1:

我们都没有投资,房价按现在的市值不变

我找到了一个上百万年收入的工作,除去消费,每年存款100万

她同样除去消费,每年存款30万

那20年里,我们俩的资产走势看起来是这样的:

假设我年储蓄100万,已买房的朋友储蓄30万

看,8年后我的资产就可以超过买房的朋友了,20年后我的资产比她整整多800万!

算到这里,我腰杆都直了。

慢着慢着,先别激动。想想人家傻呀,资产放着不动?无论是房价进一步上涨,还是投资的方式,资产都会增值。

那如果算上资产增值:

假设2:

我们现有的资产都以5%递增,房价按现在的市值不变

我找到了一个上百万年收入的工作,除去消费,每年存款100万

她同样除去消费,每年存款30万

接下来的20年间,我们俩的资产走势看起来就是:

假设两人资产都以5%的速度增加

这时第一桶金的重要性就显现出来。即使我年储蓄依然百万,但因为对方资产基数大,同样5%的年收益率,我需要整整14年才能在资产上持平。而且20年后只多了130万。

如果我们再拉长时间,变成40年呢?

那就会变成:

40年后的资产对比

在第20~33年我的资产会比较高,但第34年开始,买房的优势又体现了出来。而且时间轴拉的越长,买房人的资产增加会越快。这说明原始资产积累很重要!

想到这里我不禁有些气馁,看来子子孙孙真的要永远矮一头了。

慢着,如果我比较会理财呢?

假设3:

我的资产每年以10%的速度递增,她的资产每年以5%递增

我每年存款100万,她每年存款30万

假如我资产回报率10%,年存款100万

这样一算,我在第九年的时候资产会超过她,而且会以加速度拉开差距,20年后的资产会比她高1100万。

算到这里,我长舒了一口气,即使没有买房,子孙们也是有机会的。

再回头看一眼公式,对一个人资产影响的几个关键因素:

P=C(1+R)^N

1)原始资本C的积累很重要,今天以前的C我们已经无法改变,未来的收入需要持续且快速大量的增加。

一方面提高收入,无论是工资、买彩票还是抢银行(开玩笑的啊),另一方面需要减少不必要的开支,想想今天的1万20年后就是7万。

2)达到一定高度的投资回报率R,并且保持R的稳定——如果今天狂赚50%明天狂跌60%,那还不如存定期。投资的渠道有很多,无论是股市、黄金、基金,需要学习也需要时间。有句话怎么说来着:你不理财,财不理你!

3)最后的最后,人很容易高估现在的价值,低估未来的价值。看看公司里40岁的中层,或者家里年过半百的老人,他们的一年和我们现在的一年是一样的长度啊。

即使从现在开始,需要10年提高收入或者学会理财,算算其实你还有好多个十年,可以用来好好享受。

讲真,未来还很长,我们其实什么都没有错过!

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