2016-09-29 张俊 法律为三农
在房价飙升时，二手房交易中卖方毁约现象屡见不鲜，那么当我们在购买二手房时该如何避免发生这种情况，抑或如何减少损失呢？那么违约金条款和违约定金条款就是两大利器，注意：两者一字之差，可是完全不同的两个法律术语，带来的效果也完全不一样哦！
一、违约金条款。合同约定，任何一方违约时，支付一定数额的违约金。此时如果买方违约的可能比较小，那么就尽量将违约金数额订高一些。根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《合同法解释（二）》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。换句话说，这个违约金最多是你损失的130%。比如你买房时，房屋总价是100万元，而现在房屋总价已经飙升到200万元，那么你损失就是100万，卖方要支付的违约金就是130万，超过部分不会得到人民法院的支持。当然，在房屋未过户给第三人的情况下，买方可以在违约责任和继续履行房屋买卖合同之间做出选择。
二、违约定金条款。所谓定金（不同于订金，订金仅仅是一种预付款，没有惩罚效果），是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金是法定担保形式之一，需采取书面形式。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。需要说明的是，定金分为解约定金和违约定金，违约定金是定金的一种，作为解约定金时，在卖方支付双倍返还的情况下，合同解除，没有继续履行的可能。因此需在房屋买卖合同中注明为违约定金。举例说明，如果房屋总价是100万，那么定金最多可以是20万，买方支付定金后，如果卖方违约，则双倍返还，共计40万。到这里，我们发现定金罚则，只给买方20万的赔偿，有点杯水车薪，对卖方而言并没有太大的损失，其实这里还有个损害赔偿的问题，根据《合同法》97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权赔偿损失。”此时，如果房价已经涨到200万，那么你的损失就是100万，也就是说，卖方需另外支付损害赔偿金100万，合计140万（其中20万是买方自己支付的定金）。当然在房屋没有过户给第三人的情况下，买方可以不解除合同，要求卖方继续履行房屋买卖合同（交付房屋并过户）并承担定金责任（40万）。
三、违约金条款和违约定金条款同时约定。合同中同时出现违约金条款和定金条款，买方可以选择适用任何一种，但不能同时适用。聪明的合同当事人肯定会做出理性的选择。
那么现在清楚了吗？想要毁约？这可能是你不能承受之痛哦！
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