1906年春，盛京将军赵尔巽按照中美、中日《通商行船续订条约》，开放奉天、安东、大东沟三处为商埠。奉天自开商埠，埠内管理由中方自办，商埠管理机构应运而生。随着商埠事务发展，商埠管理机构多次变更、调整，并逐步趋于完善。本文主要介绍商埠管理机构的历史发展、演变过程。
一、奉天开埠总局
1906年5月1日，盛京将军赵尔巽於奉天交涉总局内附设“奉天开埠总局”，管理奉天全省各处开埠事务。之所以由交涉总局管理开埠事务，是因为开埠初期，开埠通商属对外交涉事务。
新成立的奉天开埠总局其实并无特别组织，开埠总局总办分别由交涉总局总办陶大钧、财政总局总办金还兼任，局内工作人员也是由交涉总局局员兼理。同时，责令山海关道尹梁如浩兼兼职办理各项开埠筹备事务，主要包括清丈、划界、定章等。
开埠总局的设立，标志着奉天开埠筹备工作正式启动。同时划定小西门外为外国人居留地，自西关边门外至南满铁路奉天站一带为万国通商场，并着手拟定开埠统章，派员赴安东、大东沟勘划地段，函请外务部转饬总税务司，派员来奉筹办海关事宜等。
二、奉天商埠清查房地总局
1906年7月，日军从奉天撤军以后，开埠总局即设立了“奉天商埠清查房地总局”（简称“清查房地局”），开始清丈、收买商埠界内房产土地，勘划埠界。
清查房地局内设提调委员、测绘委员等差，均由奉天财政总局派员兼办，办公地点在大西边门外。
清丈范围包括：“小西边门外商埠地段，南自十里码头以北起，北自皇寺大道以南起，东自边墙外大道以西起，西自铁道以东起”。
这期间，盛京将军赵尔巽曾会同北洋大臣袁世凯，奏请拨银三十万两为奉天开埠经费，经户部核议后认为，此项经费“须由本省自行筹垫，俟辟设税关后，征收税款项下陆续归还”。为此，赵尔巽命“开埠局先行筹拨官款，逐渐酌量购买民地，预作埠界之用”。
至1907年3月，商埠用地购竣，共购地9929.64亩，划入商埠界线土地计11500余亩，使用白银五万两，并沿界边设立标志，造册绘图，呈报军督宪备案。
1907年5月，开埠总局绘商埠地界详图，向驻奉美、日两国总领事分别声明。但美、日两国领事坚持共同划界的主张，拒绝承认中方的划界，商埠规章也无法商定。时值赵尔巽调离奉天，开埠事宜被迫搁置。
三、会丈租地局
1907年6月12日，新任东三省总督徐世昌到达奉天，展开了东三省撤军府、设行省的改革。废除了延续200多年的军府制，成立了奉天行省公署。原奉天交涉总局及所属开埠总局一并撤销，改设奉天交涉司，陶大均为首任交涉司使。交涉司内设：界约科，互市科，和会科，庶务科。其中互市科主管通商贸易、开埠、各商埠勘界及租地建房等事宜。
1908年4月，商埠划界事宜重新启动，奉天交涉司将商埠界土地划为正界、副界、预备界三等，拟定《全省各埠外人租地简章》，照会美、日驻奉领事馆会商，得到各国领事认可。
1908年8月，成立“会丈租地局”（简称“会丈局”），开始向中外商人招租商埠界土地。
“会丈局”隶属于奉天交涉司，由交涉司互市科派专员任坐办，驻局办理外国商人租用土地、房屋的各项事务。原“清查房地局”人员并入会丈局，负责“奉天租地各国人选择地段，会同丈勘及插标绘图，以及验立契据等事”。办公地点位于小西边门外北一经路（现北一经小学址）
四、奉天开埠局
奉天开埠初期，主要进行了清丈、划界、定章等筹备工作，基本上没有进行土地规划及马路建设。随着各国领事商人领租建设，埠内马路滞后问题愈加突出。为加强商埠道路建设，1909年9月，奉天行省公署改会丈局为奉天开埠局，除继续办理土地测绘、租赁等事务外，还承担马路建设及工程管理之责。
奉天开埠局设专职局长一名，职员十名，职员不再由交涉司人员兼任。在交涉司领导下，独立处理商埠招租，建设等各项事务，办公地点在会丈局原址。
开埠局成立以后，即提出了修筑马路的报告，并绘制了奉天商埠马路规划图，经行省公署批准后，首先完成了二纬路、三纬路、三经街北段马路的修筑，1911年还完成了大西边门马路（现十一纬路）的改建，商埠地道路有所改观。
1912年以后，中华民国成立。因政权交替，奉天政局极不稳定，商埠地马路建设停止。前官家收买预作商埠的土地闲置，被农户开辟成菜园。开埠局遂向耕种的农户征税。
1913年，中华民国为统一对外交涉事务，将奉天交涉司撤销，成立了中央外务部特派奉天交涉署，交涉特派员由外务部任命。根据外交机构这一变化，1914年，奉天省长公署接管了开埠局，自此，商埠管理从外交体制中分离出来，成为市政管理的一部分。
从1915年开始，开埠局实行财政独立预算，全年收入60%上缴省政府，40%留作开埠局的行政费用，如遇临时事业支出，由省政府给予临时性辅助。
五、奉天商埠局
在民国初期的政治格斗中，奉系军阀逐渐成为东北的统治力量，开始注重商埠地市面建设。1916年2月，撤销了奉天开埠局,成立一个总筹备处，筹备不久，即成立了奉天商埠局。开埠局改称商埠局，一字之差，表明开埠过程终结，更加注重商务运转和经营。商埠局重组以后，根据时局发展及管理需要，先后进行过三次调整与改组。
第一次调整。首任商埠局局长赵景琪（1916——1920）即任以后，对局内组织进行调整，内设总务、会计、工程三课，每课设主任委员一名，重新配备了清丈、收支、文案、庶务、调查、收租、编译等各职位。对每位职员的职责都进行了规范。还开设7处砖窑、4处瓦窑和一些附属机构，砖瓦场地总面积达166亩。
赵景祺还对1907年制定的《奉天商埠章程》；1908年制定的《租地章程十六条》进行修订，形成了新的《修订租地章程》。还出台了《商埠局暂行章程》及《办公规则》等规章，推进了商埠地管理体制的法制化和近代化。
由于商埠地建筑的速度加快，土地租赁使用过程中又出现了一些新问题， 1922年1月，商埠局又对《租地简章》进行了修订，增加了建筑条例部分，形成了《修补奉天商埠租建章程全文》，基本上完善了从租地到建设、管理的若干措施，这些基本制度，成为商埠地管理的指导性文件。
第二次调整。1923年8月，奉天市政公所成立，这是沈阳首次出现市的建制。商埠地和老城区均划为市区，由商埠局和市政公所分别管辖，市政公所管理城内，商埠局管理商埠地。同属省长公署领导。
在奉天市制思想的指导下，商埠局进行了第二次改组，局长改为总办，下设总务、埠政、工程三课，总务课负责相关法令布告的发布，财税管理，官吏任免升调等。埠政课负责埠内卫生、教育等民政事务。工程课负责埠内规划和建设施工。
由于改组以后机构人员增加，原一经路的办公场所“湫隘不足办公”，商埠局又在二纬路北，新建一所办公楼，1924年建成投入使用。
第三次调整。1928年底东北易帜，奉天市政公所更名为沈阳市政公所。1929年4月12日，奉天商埠局迁至市政工所内办公，由沈阳市市长兼任商埠局局长，管理商埠事务，商埠局工程课交由沈阳市政公所工程课管理，但财产权仍与市政公所分别享有。其隶属关系和监督管理权仍归省政府。
六、并入“沈阳市政公所”
随着市政近代化的不断发展,商埠地与老城区之间的空间差别日趋缩小, 商埠地已没有必要作为一个单独的行政区域，1931年1月31日,经东北政务委员会决定，将省城商埠局与奉天市政公所合并，一套机构，两块牌子。商埠管理机构归入市政公所统一领导下的市政建制中。直至“九一八”事变以后，东北沦陷。奉天开埠划上了句号。
