ID：内审师修行与实战

一、商业管理公司的崛起

重点讲的是：地产行业中派生出来的商业管理！

说白了=就是“商铺出租”，而不是大型商场或大型超市之类的供就链或销售运营管理。

这项业务之所以单独作为一项审计，最大的原因是，一些地产企业在开发过程中，积累了大量未出售商铺（卖不掉，或者是想持有重资产，养鸡生蛋）。

于是就将商铺整合整合，成立商业管理公司，专门负责商铺出租，慢慢地，会增加一些自主经营的商铺和托管商铺。

不过，核心仍旧是出租为主，就算一些大型市场，比如：家具市场、茶城、古玩城、书城之类的市场运营，其核心业务仍旧是“租赁”。

楼市下行，地产项目赚钱变难了，很多地产企业开始将目光瞄向了地产派生出来的2个稳定的现金流大牛：物业和商业。

商业管理也由原来的粗放式管理开始变得日益精细化，慢慢进入一些企业的主营业务之中。

商业管理审计，也变得日益重要！

二、只说干货

商业公司和其他公司一样，有内部管理制度、内部管理流程，财务系统、人力资源等。

这些基本的业务，和其他行业都是通用的，本文不再细述。

只讲一些商业公司具有特色性的管理问题。

全是根据个人经验总结，挑一部分干货讲讲。

三、资产完整性

很扯蛋的一件事儿，按说你有多少商铺，有多少可出租物，应该清清楚楚才对。

但是，粗放式的商业管理，连个资产明细都没有，这就造成了：

1.边界不清。一间商铺，商业公司说地产公司营销中心在卖，营销人员说商业公司在出租，小区都交房多年了，售楼部也撤了，而铺子就这样一直闲下来了。

2.地下储藏室或地下车库。这个也是很扯的事儿，有的说归物业管理，有的说让商业公司用，最后，一直空着。

另外，还有一些停车场管理，可参照规划和实际对比，有很多未划车位。

3.空置场地。比如，商铺前面有一个大广场，并没有租给商户，但被他们拿来经营。

商业公司运营人员会说：这个场地没产权，谁占了是谁的？

明明是你红线内的广场，你就不能出租？

更多时候，是现场商管人员收了好处，但并没有给公司带来收益。

4.广告位。无论是底商还是大型商场，都会有一些好的“广告位”，这些位置并没有签入租赁合同内。

却被一些商户免费使用，甚至是外来商家的广告，自然也可能是商管们收了好处。

5.无产权商铺。按法律来说，有产权的你才能出租，没有产权的房屋（楼梯间、储藏间、无产权门楼、配套用房、重要位置的二次开发等等）很多时候没有形成“资产”。

既不登记，也不出租，要么闲置，要么被人免费占用。

对公司来说，这些都是“隐形资产”，都是需要二次开发的。

6.铺位号问题。因为商铺出租涉及了合并和拆分，然后，铺位号很多时候都是商业人员自己编制的。

要明白：铺位号是商铺资产的唯一标志，弄得混乱或不规划，本身就是一项重要管理缺陷。

7.商铺面积。估计很多说会问，商铺面积还会有错？还真得会！一方面：商铺出租时，涉及到预测面积、产权面积，还有现场现划面积，不一定按哪个面积出租；

另一方面：商铺私自扩建或无产权房，面积更不准确。

所以，我们需要核实下：出租面积是不是少了？对比合同、平面图、产权证和现场查看等等，通常是能查出问题的！

四、合同管理

这一项审计内容，其实和其他行业的合同管理相近，但因为商业管理不精细，而且日常审计过程中又经常发现问题，所以，单独作为一项来说。

1.合同台账。未设立台账，或者台账登记信息不完整。

2.以内部政策代替合同条款。

最明显的是，商户因经营困难，提出免除部分“租金”、“年交改月交”、“延期交租”、“降低租金单价”或者“减免面积”，当然也有“增加租金”的。

按道理，这些都是合同变更，应该签订补充协议或重签合同。

实际业务，有很多都是走一套公司内部签批手续，没有补充协议，也没有让承租人签字确认；

这种情况下，一旦出现纠纷，只会参照合同执行。

3.合同条款。（1）合同内未约定：撤场时，商户遗留物品或恢复原状的条款；（2）未约定：撤场应提前提出撤场申请条款，为二次招租留足招商时间；（3）合同内未约定或不明确：“履约保证金”、水电押金、装修改造押金等。

4.先出租后签合同，或续签合同。虽然有免租期，但也应先签合同后进场。

曾遇到过一例纠纷：租户交了定金就进场了，还没签订合同也没有达到进场条件。

等签合同时价格讲不拢，最后只得打官司，费时费力，又耽误出租。

5.合同签批。这是一个很弱智的审计问题，仿佛也只有商业公司会出现，内部签批手续不完整，合同就盖章签字下发了。

还有更离谱的，只有财务人员那里才有合同，其他人的合同都不保存。

五、空铺检查

商业管理审计，一定要进行空铺检查，到现场一户一户看，别嫌麻烦，这道程序才是最能查出问题的。

1.空铺仍在出租

一次巡检时，发现有间商铺，在资产明细上，明明是空铺，但是却有商家在用。

一问招商和商管（运营）人员，有的说：“不知道”。

有的说：“铺子一直闲着，闲着也是闲着，他们临时用用，明天就搬走！”

也有说：“正准备签合同，他们刚从原来的经营场搬出来，没地方，需要临时占用！”

也有说：“是公司某某的关系户，一直在用，领导说先不管！”

而实际上，都他妈的经营多少年了，从没有掏过租金，至于有没有人从中落好处，还得进一步审计。

2.被其他商户占用

空铺并没有商户经营，但也没上锁或者其他人有钥匙，就被附近商户当成仓库在用。

也有被物业公司占用，往往物业和商业同属一家公司。

有时，也会被当成自己的仓库使用，而不是出租。

3.原商户减铺后继续使用

一些大户，因为经营困难，需要缩减面积。

比如，曾经一个酒店，一层二层三层全是他的，因为经营困难，将三层退租了。

现场检查时，三层仍旧在使用，仍旧可以入住。

我们查查水电使用情况或突击检查的情况下，就能发现问题。

4.没有招商广告或信息

虽然在一些空铺大门上贴着“此铺出租”，非常难看。

但是，你连出租信息都不公示，是几个意思？

就算不在商铺大门上张贴，你在商业区或其他位置总得打打广告吧？

建议：用统一的公示牌，弄一套好看的标识系统。

5.空铺垃圾和杂物

好多空铺在商户撤场后，留下一堆建筑垃圾；

也有遗留的没用的桌椅板凳；

更难看的是，商铺墙面顶棚被敲得乱七八糟，还满地杂物。

无论新商户是不是得重新装修，你都需要保持干净啊！这么乱客户来了会相中吗？

6.商业公司没有钥匙

检查中，出现过很多想不到的事儿！

明明，商家已经撤场很长时间了，但是商业公司却没有这个铺子的钥匙，一问才知道，钥匙还在商户那里。

你说扯不扯？

7.商业撤场后，物品仍旧存放

最好在租赁合同中明确规定：商家撤场时，可移动的东西撤走，不可移动东西的不准撤除，并无偿归商业公司所有。

这样更有利于二次招商。

有些合同会签订“恢复原状”！有点儿过于扯蛋了，你的原状是毛坯啊？怎么恢复？

但是，很多时候，商家撤场后，所有物品都没搬走！

这时，你问商业人员，他们会说：“这些东西商家不要了。”

但是，里面明明有电脑、空调、贵重摆件啊？

这时，就要细查了：这些东西到底归不归我公司？丢了算谁的？还是一直被他们当仓库使？

8.门没上锁，没断水断电

现场检查时，一定要看商铺有没有锁门，尤其是消防通道。

理论上，消防通道一定要保留，但是，如果全空了，还需不需要留着通道？

我们要考虑会不会有人上去？如果空铺里出现杀人、贩毒或其他非法事件，责任算谁的？

更可气的是，好多空铺里面的水电还通着。

这点一定要细查：现场检查，和水电抄表检查。

如果出现非法经营，或者火灾，或者水漫金山，损失会很大！

六、撤场和收铺

1.流程控制：有没有设置收铺流程？有没有收铺的管理表单？参与人完整不？

2.收铺验收：这是必不可少的程序，包括：地墙门窗，也包括水电气暖和消防设施。

更重要的是一些内部结构和水电改造，一定要留下改造图。

3.租金、物业费、水电费结清：不结清不能搬离。

4.上锁、断水、断电：必须保证锁是自己的，钥匙只是自己有，水电必须断掉，这些东西都要写入收铺验收的手续里。责任人签字确认。

5.遗留物品协议：如果商户有些东西或装修物，可以被下家使用，也利于二次招商，那就不需要搬迁和拆除。

此时，需要重新签订一份物品遗留协议：

贵重物品不得留存；

我方掌握商铺出入权，商户如需搬迁需提前申请或协商，不得私自出入；

物品丢失我方不赔付，理论上已经归我方所有；

如二次招商用不到，需要提前搬离或我方无偿清理。

下家如需支付转让费，可由撤场商户与下家协商，我方不参与。

七、租金标准

1.“招商”一定要与“运营”分开，不要同一批人既负责招商又负责运营（现场管理），很容易出问题。

2.租金标准的确定，一定要有内部签批手续，要有调研信息，不能由招商人员决定。

3.不要迷信“金角银边”，商铺的好坏完全看“人流动线”，如果规划不好人流动线，地图上看着再好位置的商铺，也经营不好。

4.战略性商家或自带流量的业态或品牌，不要计较租金。

他们是商业活动的“资源”，租金可以低，甚至零租金，各种政策一定要一路绿灯。

因为，人家的价值，是让其他商户交租金。

5.审计时，一定要对比分析，同样地段，同样的价值的商铺，租金会差好多。

对比一下，你会发现，有很多“关系户”存在。

这也是舞弊线索之一。

八、欠租和清铺

市场环境不好，就会出现一批欠租商家，但怎样减少欠租现象，是一项重要内部控制手段。

1.分清“欠租”和“负租”

欠租是该交租金了没有交，比如：你需要在本年12月1号前，交齐明年租金。

你在12月2日交租金，那么，在12月1日，你就是欠租，是没按合同要求付租金。

如果你在次年的2月1号交租金，那么，整个1月份，商户就处于负租状态，因为1月份的租金一直没收到。

我们一定要控制“负租”现象，我们可以免租，可以减租，但一定不允许出现“负租”！

2.清铺

如果租户不交租金，又不撤场。

这时，就需要执行强制清铺措施：重新上锁、清理物品等手段。

如果搞不好，麻烦很大。

曾经遇到过一件事儿，公司全员出动，把商家人员赶走，物品清理。

然后，被人家投诉“黑社会”，并上诉赔偿“损失”，然后就是无休止地打官司和投诉。

一方面，我们在合同内应约定，不交租金后可清铺，物品归属等等。

另一方面，清铺前，应提前送达撤场通知，让法务介入，甚至协调政府机构参与。

3.违约金和履约保证金

合同内一定要约定这些东西。

出现负租不可怕，只要履约保证金能覆盖租金就行，一旦覆盖不了，租金收取就困难了。

从个人感情来看：很多商户确实是经营困难才不交租的，能免租还是免租吧，不要落井下石。

4.催收程序

对于我们审计来说，要看商业人员有没有执行催收程序，各公司有不同要求，就不细说了：催款函、扣保证金、诉讼、停水停电等等。

当然，有时为了收租，为给商户一些租金减免政策，此时，就要看这些政策有没有签批，往往也能查出不少东西。

九、时间节点

1.二次招租信息的内部流转，比如：现场运营人员一定要将商户退场信息，转交给招商人员。

这个时间一定要早于撤场时间；不要等商户走了，才开始准备招租，这会造成更长空租；

2.催收租金时间，要早于应交时间，应交租时间要早于上次租金到时间；

3.撤场申请时间，一定要早于租期到期时间，最好能够满足“二次招租”所需时间；

4.续租时间，要早就合同到期时间；

这些时间点，可以审计下，能发现一部分管理问题。

十、税务风险

关于财务审计和其他行业的公司都差不多，但只有“房产税”这一项和其他公司的差别较大，我们审计人员也要重视。

1.房产税问题

如果房屋所有权是开发公司，出租管理归商业公司。

租赁合同中，要衡量租金是开发公司收还是商业公司收？因为这对房产税的影响很大。

做好税务筹划：比如，可以让开发公司将商铺租给商业公司，商业公司再转租，也就将收益的一部分转嫁给了商业公司。

那么开发公司的房产税可以少交一些，12%可不是小数目。

当然，也得考虑商业公司的所得税和增值税，得看他们有没有充足的可抵扣成本？

所以，我们审计人员得会计算，才能提出合理建议！

还有就是，可以将租金拆成“租金收入”和“管理费收入”，甚至物业费收入；适当减少租金收入，从而减少房产税支出。

这些都应在“合理”的税务筹划范围之内，不过太过分，比如：租金10元，管理费你收30元/月/平，本末倒置，清等着税务局找你事儿啊？

2.无产权用房

曾经，公司开除了一位商管员工，人家投诉公司把很多无产权房出租，收的租金没有开票和交税，然后，公司被罚了一大笔钱。

所以，还是提醒：哪怕没产权，最好也要开票交税，因为，以后税控会越来越严格，虽然没产权也是违法，但起码税局不找你麻烦！

当然，你也可以进行风险转嫁，比如：以个人名义出租！

对于税务筹划，虽然八仙过海，各显神通！但是，还是规规矩矩最安全！

十一、共享收益式出租

商铺出租，一般是你给我钱，我给你铺子用。

但也有其它模式，比如：你不用给我租金（或只有极低的保底租金），但你得按收入或利润的一定比例给钱。

也称为零租金模式。

大型的卖场、超市、商场经常会用这种模式吸引小摊贩，小租位，多采用集中收银制度。

对于商业公司来说，随着商铺收益的下降，固定租金收取越来越困难，这种模式也会越来越多！

这时，就会出现一个风险点：商户隐藏收入或转移收入的现象。

常见的：更换收款码或故意混乱收入数据，从而减少“租金”支付。

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