不管大小房产博主或者中介渠道们怎么摇旗呐喊，这几年中央政府对房地产产业发展的总体要求，即坚持“房住不炒”，完善住房保障和住房市场两个体系，实现房地产市场平稳健康发展。
年后从现行政策、市场反馈和同行交流来看，“房住不炒”的基调这几年不会变，想继续做好住宅产品不能再直接拿地开发了：要么太贵、要么太远。
想靠产业立项拿地，做好目标区域内的差异化定位，就要从解决就业入手，就是要引入产业链，做产业聚集。
传统房地产开发商转型做产业地产商可能会遇到很多问题，就说说我自己在西安这几年做产业园全过程工作。最开始做产园区招商，后面做产业园运营，再后面做前期项目定位策划，现在开始做“招商租赁”之上的事情：内容创新。
先说说转型过程中可能遇到的问题：
1、不熟悉产业链、不懂产业链招商、没有产业资源。
产业园方案都能做的非常漂亮，看起来“高、大、上、牛”，到项目实施阶段，却发现PPT造城的概念落不了地，与产业链上下游目标招商企业的真实诉求相差甚远，最终导致项目停滞或者给钱就租。
2、龙头企业有实力自己就能和地方政府谈产业立项拿地。
尤其是2023年过完年之后，好家伙，抢企业都抢到我家楼底下了。如果能承诺税收、产值、就业、专利技术等指标，绝对是地方政府的座上宾，根本不需要找开发商帮忙，一大波代建蜂拥而至，要啥造型都能给你捯饬出来，绝对比城里头的tony老师技术更好。
所以从2020年以后，代建突然变成了一条很不错的赛道，之前写过专门的文章讲代建，有兴趣可以往前翻翻。
3、懂地产又懂产业的专业人很少。
做一个产业地产项目，要做区域产业分析、找到区域产业比较优势、做产业定位、调研产业链上下游企业需求、根据需求设计产业园产品、还要有招商政策、产业扶持政策、人才引进政策，之后还要有…等等各个环节，都需要专业人才支撑，且每个环节的人都要懂地产又懂产业，挺少的。
行业水货多，特别多。
4、项目收益越来越低。
产业地产项目不同于传统地产，在融资渠道上受土地性质、产权归属、资产评估、产业导入等多方面因素影响而难融到资。即使融到资了，接下来又要面对物业变现周期长、租金收益增长慢、产业孵化少、产业投资打水漂等问题，从而导致资金成本居高不下。
一个区域的新产业从起步到成为支柱产业至少3年是起步，5年是发展期，7-10年才能成型，太考验房地产企业的资金能力了。
看看合肥风投的产业培育，平均是7年。
5、招商难。
招商是产业地产、产业园最关键的环节，也是最难的，也是最容易“做烂”的环节。
没有认真产业规划，急于求成，营销手段走传统房地产路子，忽略产业的培育，没有产业政策，服务意识跟不上，困难重重。从另一个角度讲，传统房地产开发商做“短平快”的项目习惯了，做产业地产项目还想“速战速决”，现实和预期就差距很大。
一定要重视产业聚集和产业链招商。
6、政府考核越来越严。
以前地好卖，土地财政下地方政府不太在意产业，重心搞基建开发，现在呢？“产业、产业、还是产业”，“好企业、好企业、还是好企业”，政府关心的是产业能不能落地？能不能持续稳定的贡献税收？能不能带动大量就业机会？而不是看漂亮的PPT。
只要是能贡献税收和就业，并且能实实在在落到地方，产业配地就很好谈。你承诺了我就按承诺考核，丁是丁卯是卯，考核做不到，一切都免谈。
搞关系糊弄越来越难了。
从我自己的经验来看，传统房地产企业转型搞产业地产，可行的路径是：
1、重新组建独立的产业运营公司，挑选专业人才组建，不能按照房地产开发公司的标准、制度和流程来管理产业运营公司。还得注意团队培养也需要时间，这可不是招雇佣兵。
2、其次是要非常重视前期产业定位、产业链地图和产业链招商。
3、认真做好产业园运营工作，最基础的是物业服务，还要有对企业业务上的服务，还要有对企业家和企业员工的服务。
4、坚持做产业生态，努力把产业定位从普通招商变成地方支柱产业，这需要大量联动政府和投资机构、友商园区。
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