《人民的名义》落下帷幕，祁同伟饮弹自尽，对这个命运颇为坎坷的省厅一枝花，大家都充满了同情。祁同伟的人生目标就是胜天半子，他还真不是说说而已。一介武夫，还很有经济头脑，是个房地产高手。那我们今天就来说一说这里面的门道道。
工业用地和商业用地有什么不一样？
工业用地，通俗来说就是只能用来建工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地等工业用途的地。而商业用地简单来说就是可以从事商业活动的地，通常建的是商务公寓、写字楼、商业街、购物中心、会展中心等。
这个在《人民的名义里》，本来是块工业用地，后面变成商业用地之后，高小琴用来打造了山水庄园，里面有高尔夫球场、高级餐厅、酒店、射击室等，走的那是高端休闲路线。用高规格的配套和服务，打造汉东高官们的后花园。
除了所能建的建筑业态不同、用途不同，两者的不同还有三点：
一是工业用地一般在郊区，商业用地地段会好一些；这一点呢，在里面没有很好的体现，不过随着城市的发展，郊区地段也会开发起来，比如另外一个坑：大风厂就变成了光明峰项目。
二是工业用地的使用年限（通常所说的产权）是50年，商业用地是40年。
三是工业用地的价格比商业用地低很多。祁同伟就是利用这一点， 用4万元/亩拿地，转成商业用地之后地价就值60万元/亩了。这一转一换之间，祁同伟和高小琴就赚了整整10个亿！
工业用地怎么转为商业用地呢？
企业是不能擅自将工业用地转为商业用地的。企业申请变更土地用途，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更。还要补交土地出让金。
这个时候呢，丁义珍这个副市长就出现了。他就是管规划的副市长，办起这件事来自然很顺利。
实际上，变更土地用途没有充分的理由，一般是不会批下来的。因为，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签字的人都得受牵连，官员一般不会冒这个风险。
所以最后如果要变的话就是政府收回土地使用权，重新公开出让，但是价格就是按商业用地的价格出让了。
但是丁义珍啊，就是被钱冲昏了头脑，还真给批了。
商业物业投资，你真的想清楚了吗？
普通市民，也不会干房地产开发，看似这个问题和我们没有关系。但是别忘了商业用地上是可以盖商务公寓、商铺和写字楼的，这几种物业，我们是有机会去购买的。那当然要从根源上了解这些信息啦，特别注意在购买的过程中还要留意些这些事情。
买商务公寓要注意这四点：
1、学位。商务公寓一般是没有学位的，这在我之前的文章中有提到过。
2、落户。商务公寓一般也是不能落户的。
3、水电成本。商务公寓的水电价格是和商业水电是一样的，比住宅要贵一倍。
4、政策风险。北京等地已经出台政策禁止个人购买商务公寓，也就是说你现在买了商务公寓，以后可就不能卖给个人了。政策出来之前买的，可以卖给个人，但是限购，也就是说买方要有购房名额才行。这样的规定可以说是对商务公寓的投资影响很大。深圳虽然还没有这样的政策，但是这样的风险是存在的。
5、首付和贷款。商务公寓的首付是5成，不能使用公积金贷款。
买商铺、写字楼要注意这一点：
会进行商铺和写字楼这种需要一定门槛的投资行为的人，我相信都不会是投资上的小白。而这类物业最需要关心的就是地段和租金回报。便宜就意味着偏僻，偏僻就意味着长期套牢。
