「过去的20年是房地产飞速发展的20年，过去20年里，就算没有标准，只要敢买、买得起几乎都有收益，只是涨幅大小的问题。然而未来的10-20年房价全面普涨的现象已经消失，随便买，随便涨的时代已经过去了！！！！！！」

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我将从以下几个方面跟各位同学来分享如何买对房这个话题：

1、未来10年房价是涨还是跌？

2、在哪里买房才会涨？

3、选择刚需性住房应注重哪些标准？

4、投资为目的购买应注意哪些指标？

5、买房过程中的一些法律问题如何解决？

第一个话题：未来房地产是涨还是跌？

房地产行业是当今中国的天字第一号行业，1998年中国进入城市化，它就成为中国产业经济发展和居民消费最重要的一个部分。目前房地产行业每年的产值在15万亿人民币左右，排在全国所有产业的第一名，同时相关60多个产业的波动，它的资产沉淀量达到了260万亿人民币，这是一个什么概念？中国深沪两市现在加在一起的资产总额也就是60万亿人民币左右。

房子的涨和跌，一方面关系到我们每一个人的财富增长或缩水。另外一方面关系到中国产业经济的可持续发展。

2019年统计的样本124个城市中，96个出现大幅的上涨。2020年1月-11月期间，统计样本百城的平均价格涨幅超过3%，比2019年扩大了0.28%个百分点，总体2020年的房价涨幅超过2019年。也就是说，这一轮从2015年开始上涨的房价已经持续了40个月，正在不断的刷新中国房地产的历史。这种历史还会长久持续下去，房价总体上涨趋势不会改变，但是普涨时代已经过去！出现涨跌不一，局部城市会持续上涨，一些无发展动力的城市下跌概率增大。

从大的方向来看：未来人口大幅流入的城市的房价上涨空间较大，土地调控政策比较严格的城市下跌几率较小，符合上述两个条件的城市，金融政策一旦放松，将会出现短暂暴涨现象。所以：未来10年房价总体平稳上涨，房价普涨时代消失，要注重专业的学习，方能买到不缩水的固定资产。

第二个话题：在哪个城市买房才涨呢？

有很多年轻人的感慨：

一线城市容不下肉体，三四线城市容不下灵魂。有同学问我：我想装下灵魂又装下肉体，该如何选择买房的城市呢？我在近10年的房地产的学习和研究中研究出了10大核心的选择适合买房城市的标准，今天着重和大家分享四个关键指标：

第一个维度当然是经济指标，包括GDP、人均GDP和第三产业占比，这些数据越高，说明这个城市的经济体量越大，居民越富裕，经济发展更具持续力。

第二个维度是金融指标，包括金融机构的存款余额、上市公司的数量，数据越高，说明这个城市对资金的吸附能力越强，资本市场活跃度越高。

第三个维度是人口纬度，因为人口是经济发展的第一资源，人口净流入排名前50位城市上涨空间巨大。

第四个维度是创新维度，因为科学技术是第一生产力，一个城市的新兴产业越发达，城市发展动力越足，房价上涨几率越大。

通过经济总量、金融、人口和创新四个纬度，我们来排一下，今天中国排名靠前的新一线城市，它们分别是杭州、天津、苏州、南京、成都、武汉、重庆、青岛、宁波和西安。

第三个话题：刚需性买房的策略与标准

如果我们做为单纯投资者而言，是要以追求最大的投报资回报为目的，需要有全球视野配置资产，但是我们现在大多数人是想在满足刚需性房子的前提下，能保障所购买的房产保值，甚至增值。犇犇财商教练团队经过10年来实操经历，总结出购买刚需性住房5大核心指标：

1、单价与面积：

小户型为主：根据家庭成员进行规划，80-100平方为佳。

房屋单价：  单价处于本城市房价中等价格区间（贝壳找房、搜房网、中介机构）。

2、配套与周边

配套标准1：方圆3公里有一家3甲医院

配套标准2：方圆1.5公里至少3家幼儿园，1家小学

配套标准3：方圆1公里要有一个购物广场或生活超市或农贸市场

配套标准4：底商或方圆500米配套小型商超以及餐饮店面不低于10家。 

3、物业管理

物业管理的标准1：有门禁系统

物业管理的标准2：有配套的绿化与休闲设施，儿童游乐场、运动休闲广场。

物业管理的标准3：有专职的楼面管家服务

物业管理的标准4：有清晰且封闭的垃圾存储场以及小区、楼道标准化清洁服务。

物业管理的标准5：物管费合理，按照当地政府标准执行，并提供多项上门免费服务。

4、开发商

开发商：明星实力开发商，最好是上市公司，若非上市公司，则至少在三个省级以上的单位开发过项目。

5、位置交通

位置交通标准1：通勤时间（从家到工作的地方）40分钟以内

位置交通标准2:方圆1.5公里至少一个地铁站或快速交通站点

位置交通标准3:方圆1公里之内至少有一个公交站点。

购买刚需性住房注意事项：

1、兼顾学区房需求，满足孩子上学需求，刚需中的刚需，出手率高。

2、可以适当选择次新房为主，5-8年以内，精装为上。

3、户型以方型机构为上，楼层在中间楼层。

第四个部分：以投资为目的购房需遵循哪些标准：

投资性购买（仅限普通住宅类，豪宅、别墅以及商业房地产：写字楼、商铺、酒店式公寓等投资以后课程中会有专题）房子的关键指标有10大指标，68个细分指标，今天着重强调5个核心指标：

1、城市核心区划位置

首选该城市高新技术产业中心、金融中心、商务中心、名校集中区，其次选择行政中心，商业中心（步行街等大型商业综合体）

2、周边租住户品质：

首选本地高净值人群聚居地，参考指标：方圆1公里有高端洗衣房、精品果蔬专卖店、高档餐饮、高端养生会所、高端美容院。

3、出租率

单位租金价格居于城市中上水平，7日内出租为佳（问中介、查网站交易数据、问门卫）一个月内无法出租的房子的区域，该区域的房子不考虑投资！

4、出手率

30日内出手为上，60日出手为次（具体数据至少3家中介机构问询）

5、金融政策

首付政策，首付越少越好：0 首付最佳，1成为好，2成次之，3成为普通，4成以及以上可以使用策略以及他人（嫡亲）名额。

贷款周期越长越好：30年为最佳，25年次之，20年为好，15年为一般。（原理同上，30年后每个月还1万元，相当于现在的900元购买力，前提要规划好现金流）

关于投资购房的一些补充建议：

1、小户型为主，35-45平方为主（未来主流购房人群的刚需）

2、选择房价上涨缓坡期购买（早课专题分享如何判断和找到房地产上涨缓坡期）

3、全国乃至全球视野配置房产4、买新房不买旧房（房价2个重要上涨周期开盘到交房期，交房后5年内）

4、买新房不买旧房（房价2个重要上涨周期开盘到交房期，交房后5年内）

5、至少留住6个月房贷备用金

第五个话题：关于买房中的一些要注意的法律问题：

1、订金可以申请退吗？

订金 认筹款可以随时申请退款（属于诚意金）

若想给自己留余地买房时候要求签署订金合同，订金合同开发商往往可以一房多卖，而买方可以随时申请退款。

2、定金可以申请退吗？

若不想开发商违约，非常想要定购的房子，则签署定购协议，则定金可没收，若开发商违约，要承担总合同金额的20%的违约责任。如果自己最后不想要，自己明显违约的前提条件下，可以直接找到开发商主要领导申请，以自己不知道为理由提起诉讼，开发商多数都不想有诉讼，一般情况都可以退回定金，会扣除部分的手续费用。

3、首付款都付了，结果不想要了可以申请退回首付款吗？

不可以退，我又想退怎么办呢？首付款支付后，正式销售合同还没有签署不想要，就可以某些条款不合理为由，修改合同条款，退还首付款的概率在70%以上。做法和退定金一样！最好的方式找项目负责人都几乎可以退，不过通过中介购买的就相对比较难！

开发商都有两套合同，开发商越大，往往越容易退下来！

4、 法拍房的注意事项:

1.原房主户口迁不走

2.有长期租约

3.绝大多数不能贷款，要全款买了再贷款

4.税费需要计算好，因为是买房人出，房主得的是净得价

5.价格比市价低10-30%

5、如果你借你朋友的名义买了一套房子，买的时候是200万，现在涨到300万，你的朋友不认，不给你，你觉得可以追讨吗？

可以，但无法主张300万的权益，因为借名买房是债权关系，而非物权关系，若你的朋友不认，你只能按照200万元的债权主张权利。

注意经济适用房不受法律保护，若以他人名义持有经济适用房，主张权益不受法律保护。

最后我们来总结一下：

1、未来10年房地产总体平稳上涨，部分城市涨幅空间大，要学会标准方可选出上涨的房子。

2、未来以投资为目的的买房，选择城市非常重要，重点关注四大核心指标：经济总量、金融指标、人口情况、创新能力。

3、要想买到保值增值的刚需性住房，要严格遵循5大核心指标，跑盘至少10个以上。

4、投资普通住宅要遵循5+5核心指标，以小户型为主，要有全局视角，更要用脚去踩出好房子。5、买房中处处都是坑，掌握一些法律常识会让我们少损失，赚的都是纯利润。