今天下午参加了一个房产投资方面的分享课程，是一个具有10多年房产研究和实战方面的专家主讲的，听了收获很大。

房产投资和股票投资一样，也是有周期的，大致可以分为启动期、爆发期、赶顶期和调整期。要想投资上获得收益，就必须在调整期或者启动期入手，如果在爆发期入手，可能就会追高；如果在赶顶期入手，被高位站岗的几率就很大了。深圳房市经过了2015年和2016年的暴涨，目前可以说已经进入了调整期，而调整期也是可以寻找下一轮投资机会的时期。

决定房市走势有四大因素，分别是政策、信贷、市场周期和市场情绪。中国是中央集权制国家，国家和地方政策对房市具有直接的促进和抑制作用。历次的房产牛市期，都是伴随着政策的逐步松动；历次的调整期，都是因为政策一次又一次出台了调控政策。信贷政策、市场周期和市场情绪，可以说也和国家政策相辅相成，互相影响，任何一个因素都不是独立存在的，所有因素共同影响着房产市场的走势。

房产有四大属性，居住属性、附加属性（地段、学位、配套设施等等）、金融属性和流通属性。判断一个房子是否值得投资，是由这4个属性来判断的。根据这四个属性，就可以判断出商务公寓和酒店公寓类似产品，不太具有很大的投资价值。虽然说有居住属性，但是附加属性价值往往有硬伤，譬如可能没有学位，不能入户；金融属性也差，首付比例高，利息一般要上调，贷款年限最多也只有10年；流通属性方面，这类房产流通性是比较差的，想变现不太容易，综合这些因素，公寓属性的房子，投资价值相对于普通住宅要低。

买房置业投资片区选择考虑四个因素，轮动、拉升、比价和消化。所谓轮动，就是房价在不同城市、一个城市的不同区域、甚至一个区域的不同楼盘，或者一个楼盘之间的不同户型的价格轮流上涨。2015年来中国一二线城市房价的上涨，不是所有城市一起动的，率先上涨的是深圳，然后是上海和北京。深圳2015年这轮楼市的暴涨，也不是所有区域同时上涨的，而是先从南山的后海、前海、宝中等西部区域开始，然后再扩展到其他区域。这个和股票市场里板块轮动也是比较相像。所以面对已经经历了不小涨幅的区域，这个时候进入就有追高的风险，不如寻找其他房价还没怎么动的区域，根据板块轮动规律，其他区域补涨几率是比较大的。所谓“拉升”，就是看所选的区域，将来有没有重大利好，有没有地王出现，或者有没有知名开发商的楼盘在建，这些因素都会导致片区价格的提升。所谓“比价”，是要了解各个区域的大体价格，寻找价值相对洼地的区域进行投资。

决定房价有无潜力的三股势力，本地居住、本地投资和外地投资。2015年来深圳房价暴涨，除了因为深圳本地人口庞大，拥有自住房比例低，续期旺盛之外；还因为深圳经济强盛，上市公司多，高管和金领多，除了自住外，还有很多的本地投资需求。另外深圳作为中国一线城市里环境最好、气候最舒服的一个城市，也吸引了一些外地外省甚至北方区域的投资，所以几股力量合力把房价推高了。用这个结论，可以推导出中国的三四线城市，是很难有投资价值的。因为中国的三四线城市，房价基本都只能靠本地居住来推动；而三四线城市大多缺乏强劲的产业支撑，很难支撑出本地投资的需求出来，更不可能吸引来外地投资了。

决定房产价值最关键的两个因素是地段和户型。地段蕴含的潜在因素就比较多了，包括交通，包括学位，包括配套等等。

从房产投资角度来说，决定房产是否能投资的唯一标准就是预计投资回报率。所以再好的房子，再喜欢的房子，如果预期回报率不高，甚至很难出手，那就不值得下手去投资。譬如在三亚、惠州、威海等地开发建设的旅游地产，确实房子都建的很好，都很漂亮，很多人看了都很心动；但是从投资角度来说，这可能都是坑，大坑。因为这些房子可能很难有升值空间，或者确实有升值但是在二手市场上也很难卖出去。还有那些总价很高的豪宅，别墅，正是因为总价高，需求不大，所以流通性不强，所以反而投资回报可能没有中小户型的刚需楼盘投资回报率高。

最后老师说，投资房产不是炒房。要投资不要投机。投资就是投国运。只要深圳经济保持中高速增长，大型基础设施项目不停止，那深圳房价就还没有真正看空的时候。中途难免会有波动，但长期看好。投资就是一场修行，是一场马拉松，是一辈子的事情。