12月17到18日看了太仓新城、太仓老城、昆山开发区、昆山市区、花桥、千灯、淀山湖镇、朱家角镇、淀山湖、吴江城区、吴江太湖滨、吴中区永旺。,现把有关情况简单记录,以防忘记。
太仓新城:房价1.5万左右
城市建设:非常现代化,高楼林立,道路干净整洁,中心区面积不大,外围不少企业,部分水体被污染
商业配套:很完善,有万达,还有个什么综合体
居住环境:有好几个公园,水洗以小河为主,无大面积的湖,有浏河的河景房
交通:沪太快线是区域公交,可抵达地铁11号线嘉定北站,二三十分钟一班,20分钟左右能到。沪通高铁设太仓站,2019通车。客运专线,设计时速:250。苏州轨道交通S1有可能通到太仓,但现在主流方案是通到昆山和花桥,苏州通过花桥接入上海,支线引到太仓。所以还是未知数。此外上海铁路规划中有一条线到嘉定,延长线到太仓,不过还未确定,第一次环评公示并未有太仓站,估计还需要太仓积极争取。投资指数:7
参考楼盘:太仓碧桂园1.4万,外地可以购买,先付首付,交1年社保,1年后正式买。
昆山开发区:1.2-1.5万
城市建设:非常现代化,昆山开发区管委会大楼很高大上,道理干净整洁宽阔,建筑物上档次。
商业配套:暂时只看到世茂广场,档次有点低,比开发区运行的好。
交通:短板,无地铁、无高铁、无城际。就是房子价格低。距离昆山主城区7公里左右
参考楼盘:世茂东壹号1.2-1.5万
投资指数:7.5
昆山主城区:2万?
总体感觉不错,城市建设很现代,很干净整洁,道路也可以,你句容略差。交通方面,正在规划地铁通过花桥接入上海。自身有人口导入功能,不像花桥千灯,都是投资客。
投资指数:8
花桥、千灯:2.5万1.3万
放在一起说吧,商品房基本集中到一起,而且特别多,几乎无配套无商业。花桥地铁站距离商品房5公里。花桥千灯镇中心一塌糊涂,脏乱差。房子基本都是投资客,90%以上。以至于限购后,大部分楼盘干脆歇业了,留一两个人在售楼处,基本不卖了,专心等待政策松懈。价格还死贵,花桥两万多,千灯1万3。他们跟黄梅非常像,但我觉得还不如黄梅有价值。黄梅那边有个碧桂园华东总部,配套在慢慢完善,且已经耕耘多年。宁句城际明年开工,南沿江高铁通过句容市区。但上海的辐射能力也不是南京能比的。市场疲弱时,花桥千灯会跌的很惨。初步预计2017年下跌30%以上,千万别碰。投资指数:5
淀山湖镇:1.6万
脏乱差,无楼盘,企业多还都是小企业,落后产能,可谓一塌糊涂。淀山湖边上有别墅,商品房已经卖到1.6万。销售都说,这价格了都有人买,想不明白。
青浦朱家角:2-3万
城市建设:蛮好,很现代,高大上,商业配套略差,比吴江差很多。比千灯花桥不知道好到哪里。
交通:上海地铁17号线,明年运营
重大项目:乐高乐园,青浦三镇打造世界级湖区。淀山湖是青浦的新型发展重点。
商业配套:略差
投资指数:8.5
吴江:1.5万左右
城市建设:非常好
商业配套:有个商业广场,有日本永旺,人气还不算太旺。
居住环境:太湖之滨,湖景房非常棒。
参考楼盘:中南世纪城,价格1.5万左右,精装修,配备中央空调。楼下就是地铁站,旁边是商业综合体。交通拥堵。
投资指数:8.5
结论:环一线的很多小镇是坑。要买自身具有造血能力的。昆山 太仓 吴江 青浦 都可以考虑。花桥 千灯 淀山湖镇 可能会成为大坑。昆山太仓吴江青浦四者,青浦外地人很难买到。昆山城区,太仓新城,吴江三者比较,昆山两万,太仓一万五,吴江一万二到一万五,昆山开发区8000(还需要进一步确认)。个人觉得投资价值的排序是:吴江、昆山、太仓、昆山开发区、花桥、千灯、淀山湖镇。