本人在银行从事个人信贷工作，许多首次贷款购房的客户经常会问我选何种还款方式好，于是有了这篇小文。
中国房贷的还款方式只有两种——等额本息和等额本金。等额本息本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。等额本金本金保持不变，利息逐月递减，月还款数递减。究竟哪种好？那就从下面四层认识境界说开去吧。
第一层，当客户一脸问号时，最常见的银行人员给小白的解释："等额本息就是每个月还款还一样的，好记！等额本金就是前面还得多，然后每个月减少一点，总利息比等额本息少点！"导致的结果是一部分人因为穷选等额本息，一部分人听完后觉得很抽象不知所云然后糊涂就选了，还一部分人听到利息少的字眼，寻思不能让银行占便宜选等额本金。
第二层，曾经有过贷款买房经验，选等额本息还了几年后去提前还款，发现怎么本金没还多少，痛定思痛，以后非等额本金不选！并给七大姑六大婆宣传自己的经验，选等额本金，少还利息，不能让银行占太多便宜。
第三层，有一定理财经验或贷款做生意的朋友，认为房贷是最便宜的贷款，只要资金在自己手里收益率比房贷高，选占用银行贷款时间长数量多的等额本息还款方式，恨不得可以借个五百年，这样可以赚到超发货币及房价上涨的双重红利。举个简单的例子：想想现在月供4千给你的压力和十年后月供4千给你的压力。想不到？你就看看身边十年前月供3千花去一个月绝大部分甚至全部工资的人，现在过得怎么样。
第四层，认清事物的本质。换个角度想，如果两种方式有绝对的好坏之分，银行不是傻的吗？这里首先普及一个”实际利率“的概念。引用知乎里某银行打的贷款广告”月利率仅需0.38%”这种小技俩，乘12算下来年利率仅4.56%，比房贷还便宜，借10万月供8713元一年只需4566元利息。实际上我们用EXCEL的IRR内部报酬率算下实际利率是——8.31%！！！很多人奇怪，的确只付了4566的利息，按10万本金算，为何贷款利率不是4.56%，而是8.31%?答案在于，你每个月都在还本金了，而利息是按照总借款金额算的。 反过来想，其实等额本息与等额本金的实际利率都是一样的，相对利息多少只是因为你占用本金时间长短的区别罢了，单纯从金钱计算角度来讲，用哪种方式银行都不吃亏。
结论：总的来说，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。”但是考虑到个体投资能力差异，提前还款计划时间所处房贷周期的前中后，情况又有许多不同。如果不想深究得太费脑，下载一个房贷计算器，具体看看对比下两种方式每个月要还多少钱，知道什么对自己更重要，自然心中就有答案了。
