闽系凶猛。

这是闽系房企给市场留下的独有印象。

而闽系又分南派和北派。南派或诞生于厦门，或以厦门为主战场崛起，北派则以福州为大本营。

南派代表有世茂、旭辉、建发、禹洲、宝龙、联发、国贸、中骏；

北派代表有泰禾、阳光城、融信、融侨、福晟、金辉、三盛、正荣。

他们笃信爱拼才会赢，却难敌，人生如梦，一尊还酹江月。

出类拔萃者，仍在笑傲江湖；狂妄自大者，几近风雨飘摇。

01

曾经有人断言，未来十年，一定是闽系搅局、四分天下的时代。

不得不承认，在最辉煌的时候，地产50强榜单，闽系房企曾一度独占14席，来势汹汹。

可好景不长，当高光时刻走向黯淡，不少闽系房企开始被曝：高杠杆的不可持续之下，纷纷陷入资金链危机。

雪崩之前，每一片雪花都在勇闯天涯。

02

2012年，破百亿的房企超过50家，其中闽系包括：世茂、融侨、建发、旭辉。

而闽系房企的真正崛起，始于2013年。

到了2015年，关于闽系激进的声音甚嚣尘上。

因为，在这一年的地产30强销售排行榜中，闽系历史性地占据了6席，分别是：世茂、泰禾、旭辉、正荣、阳光城、融信，同时销售额均突破300亿。

2016年，闽系更是彻底坐实了“土地收割机”的名号。

尤其是当年8月17日，同日内上海拍出三宗地王，震惊全国。

其中，成交楼面价14.3万/㎡更是在当时创下史上最贵单价地王的纪录。

更令人膛目结舌的是，这些地王的制造者均是闽系。

03

殊不知，所有命运的馈赠，早已暗中标好了价码。

2018年，面对层层加码的地产调控，一路狂奔的闽系终于意识到了潜在风险。

然而，为时已晚。

最早暴雷的是福晟和泰禾。

作为闽系房企中激进派的代表，福晟和泰禾加的杠杆实在太高，也最终率先崩盘。

随着房地产调控进入深水区，尤其是三道红线的出台，给了习惯于依赖高杠杆的房企致命一击。

加上疫情已持续两年，过去持续坚持高周转和高杠杆的房企，开始大面积出现现金流困难，陷入暴雷、破产的危机。

尤其是，2021年，恒大暴雷的连锁反应，直接导致：各地为了保交付，进一步加强了对预售资金的监管。

不曾想，一些曾高歌猛进的闽系房企，二三十年的积累，竟毁于5年的疯狂拿地，疯狂加杠杆，就此风雨飘摇。

其中的典型，是禹洲。

04

早在2个半月前，就已有风声。

12月1日，有消息称，禹洲集团将深圳总部大楼质押，获得11亿元贷款，由一家中资股份制商业银行提供，已全额支取。而深圳禹洲广场此前估值35亿元，有4亿元债务。

尽管，禹洲集团对媒体称，项目抵押融资是市场上常见的融资行为，可利空的消息还是不绝于耳。

不可否认，2020年，禹洲集团达成千亿销售目标，但规模扩张也埋下隐患。

债务集中到期的压力下，闽系千亿房企禹洲集团决定对两笔美元债进行交换要约，以期渡过时下难关。

1月12日，禹洲集团公告称，拟以现金偿还本金额50美元、现金激励额10美元，及新票据本金总额950美元的交换代价，交换要约2022年到期的6.00%优先票据及2022年到期的8.625%优先票据。该交换要约已于2022年1月12日开始，并于2022年1月19日届满。

此外，禹洲集团还征求同意包括2022年到期的12.00%优先票据、2022年到期的8.50%优先票据、2023年到期的6.00%优先票据在内的12支票据，累计涉及未偿还本金约54.98亿美元。

不仅如此，不久前，禹洲集团刚刚将旗下物业资产禹洲物业服务及其他几家提供物业服务的子公司作价10.6亿元卖给了华润万象生活。

但是根据支付条款，华润万象生活支付不低于代价67%的首笔代价（包括诚意金）存入账户后，双方再根据框架协议进行交割。

值得一提的是，交易最终价格未定，影响因素包含尽职调查结果、目标集团债务及相关类债项目等。也就是说，交易存在失败风险。

而即便出售成功，禹洲所能在2022年底前获得的收益也仅有7.19亿元（扣除出售事项的成本及费用前）。

很显然，这并不足以偿还其即将集中到期的债务。

据媒体公开报道，2022年1月，禹洲将有合计5.7亿美元的债券到期，是禹洲的偿债大月。

一笔是发行于2019年1月的“禹洲地产8.625% N20220123”，发行规模5亿美元；

另一笔是发行于2017年1月的“禹洲地产 6% N20220125”，发行规模3.5亿美元。

上述两笔债券的到期日分别为2022年1月23日及25日。

足见，禹洲债务管理工作的开展已到了火烧眉毛的地步。

甚至，有传闻：禹洲恳请持有人同意换成2023年1月才到期的新票据，每1000美元本金的票据，可以获得10美元现金奖励。

但，哪有那么简单？

因为，需要征求超过49亿美元票据的持有人同意，否则可能交叉违约。

违约的下一步是什么？

风险不可想象。

05

在融资受阻，去化速度不及预期的背景下，禹洲的处境难言乐观。

雪上加霜的是，2023年，禹洲还将有13.5亿美元债券即将到期，2024年、2025年及2026年，禹洲另有10亿美元、8.95亿美元及9.35亿美元债务即将到期。

偿债大年来临之际，积极自救的禹洲能否安全着陆，仍是一个未知数。

不过，据说，禹洲其实已经在沟通一些央企、国企谋求收购了。

或许，会有“白衣骑士”出现吧。

但，留给禹洲的时间不多了。

而风雨飘摇的闽系房企，又何止一个禹洲？