房子作为我们家庭资产中占比巨大的重要部分,是每一个中产家庭中很重要的一项资产。根据中信银行发布的《2017中国高净值人群财富管理需求白皮书》，2015年中国家庭的平均财富为91.9万，而其中房产占比高达69.2％。

所以，房产投资是每个家庭、甚至家族都很重视的一项投资。它也是我们理财规划师做家庭资产规划时，需要好好分析的重要板块。今天我们就普通家庭对当前房地产市场的疑惑，来做一个简单的分析。

1、以后房价会涨还是会跌？

有句话说：如果把一个城市或国家当作一家公司，那么房地产就是这家公司的股票。买房就意味着你看好这家公司，投资这家公司，并跟随着公司快速发展，分享公司成长的利润。

为何房地产行业能够有如此重要而独特的地位呢？因为，房地产和其他的行业，从本质上有很大的区别。

其一、房地产和政府经济有巨大关联，一方面出让土地是重要的财政收入（2017年，土地出让金为5.2万亿，全年财政收入为17.2万亿，占比达30%），另一方面，银行资金的重要流向就是房地产及相关行业。

其二，房地产包含或影响了社会上众多的主要行业，如下图所示，和房地产密切相关的上下游行业多达200多个。房地产是中国经济大牛的“牛鼻子”，是中国经济“三驾马车”的总缰绳。

其三，房地产不光意味着房子本身，更意味着：产业发展，人才聚集，消费需求，资金流通。可以说，通过房地产才能形成一个流通的社会，这个社会的另一个名字叫“城市”。

其四，房地产是财富储存的仓库。——张五常

国家发行的资金，通过分配、投资、放贷，流入到各个行业。资金结合企业和个人的劳动付出，生产为GDP。企业和个人获得的资金收入，又转化为消费和投资，在全社会流通。而其中很大一部分资金，都流入到房地产行业，固化为企业和个人的重要资产。所以，房地产是个人、企业、国家的重要财富储存仓库。

所以，人们才说：房地产就是一个城市或国家的股票，就是这个经济体的经济晴雨表。纵观古今中外，我们会发现：经济发达的地区，必然伴随着高房价。因为房价本身就是这个地区所有综合资源的一种体现，就是这个地区的股票。

明确了这种关联之后，我们会发现，当我们在探讨房价的涨跌时，这个问题的本质就是判断这个城市或国家的经济前景如何？

所以，如果我们要来探讨中国的房价情况，那么本质上就是来探讨中国的经济前景如何？经济增速如何？

中国的经济前景是没有任何疑虑的，改革开放30多年以来，中国一直保持着10%以上的高速增长，创造了世界经济增长史上的奇迹。虽然从2011年起进入了新常态，但GDP增速也维持在6%以上，相比于欧美国家，仅1％~2%的GDP增速，甚至于负增长，也是非常可观的。

中国目前是世界第二大经济体，根据中美两国的GDP存量和增速，有很大概率中国在2028年前后，将超过美国，成为世界第一经济体。

由此可以看出，中国这家公司实力强大，增长动力强劲。那么，它的股票必然很值钱，有很大的升值空间。所以，中国的房地产价格继续上涨，是一个必然趋势。

不过，有朋友会说哪里有只涨不跌的市场？就算强劲如美国，不也爆发了次贷危机吗？再看看，1997年的香港楼市风暴，有的房子直接跌掉了57%的楼面价格。还有日本，1988年广场协议之后，房地产市场崩盘，进而将日本经济拖入了失去的20年。

的确，经济是有周期的，再强劲的市场也不可能永远快速上涨。如果增长过快，泡沫过多，就有可能出现崩盘。这就涉及到另外一个问题：房地产的上涨速度。

随着良性的通货膨胀，房地产有一个正常的自然上涨。除了这个自然上涨速度以外，还有一个发展上涨速度。这个发展上涨速度就是由于经济发展和城市化进程，带来的发展红利。

这种发展上涨速度，还会持续多久呢？我们可以参考一个国际公认的衡量指标：城镇化率。

万科高级副总裁谭华杰先生在2016年的一次演讲中讲到：

通过对全球主要经济体的研究分析得出，当城镇化率达到75%左右时，经济的高速增长会结束。比如，日本的分界点是1992年，当时的城镇化率是77.6%；美国的分界点是1982年，当时的城镇化率是74%；都非常的接近75%。

而中国目前的城镇化率是56%，距离这个水平还有很远的距离。也就是说，中国房地产的发展还在高速增长的大周期内。只要我们还没有达到城镇化率分界点，我们都还有很大的发展和上升空间。

综上所述，中国的房地产，在国家经济发展强劲的情况下，在中国城镇化进程还远未实现的情况下，在接下来的很长一段时间内，依然会保持强劲的上涨趋势。这是经济发展的必然规律，也是世界经验的总结参考。

2、你买的房子会涨还是会跌？

三年前，马云先生说过一句话：8年后，中国最便宜的就是房子了。他这个观点带来了不小的震动。难道他不看好中国的经济前景吗？

其实，他有这个观点并不是不看好中国的经济前景，而是更透彻的分析了经济发展趋势。虽然从大趋势来说，中国的房价会涨，但并不代表每一个城市的房价都会上涨。这其中会形成巨大的分野，有的会上涨，有的会下跌。这是什么原因呢？让我们来看一下邻国日本的案例。

这则案例的背后原因是：到2033年，日本房屋空置率将高达约30%！而房产的持有和传承成本极高。所以，这种房产成为了一种负担，成为了最便宜的资产。

但与此同时，东京的房价却高达6.5~35万人民币/每平方米。

它们之间巨大的差异就来自于城市化进程。城市化进程是一个国家快速发展的必经之路。由于资源的聚集效应，发达的大城市会不断的吸纳周围的人才、资源、资金，成长为庞大的超级城市。而那些被吸纳的小城市或小城镇，则慢慢的萎缩凋零。

比如：

日本，总人口1.3亿，而东京首都圈人口达3670万，占全国人口的28%。所以，在日本其实只有两个城市：东京和其他。

韩国，总人口5000万，而首尔都市圈人口达2370万，占全国人口的47%。所以，在韩国其实只有两个城市：首尔和其他。

英国，总人口6500万，首都伦敦的人口达1388万，占比为21%。其实，在英国也只有两个城市：伦敦和其他。

俄罗斯，作为世界国土面积最大的国家，其实也只有两个城市，莫斯科人口1000多万，圣彼得堡人口500多万，而其它的城市，基本上都可以忽略不计。

从中，我们可以看到一个非常显著的趋势：两极分化严重，强者愈强，弱者没落。随着城市化进程的推进，这个趋势愈发的明显。

所以，从全世界的历史经验来看，随着国家经济发展，房价的平均水平会上涨。但，却不是全面均衡上涨，而是分区域分版块差异化上涨 。

那么，在中国，你所在的城市，你所买的房子，会上涨还是下跌呢？我们如何来选择具有持续成长空间的超级城市呢？推荐大家考虑中国的9大城市群。

前文讲到，由于资源的聚集效应，城市的发展会出现明显的两极分化。不过，由于中国的户籍制度和宏观政策调配，我们不会出现像日韩，英俄这种极度集中在一两个城市的情况。根据国家的战略规划发展，中国未来的人口将会集中在9个超级城市群。

这9个超级城市群分别是：

三个超级大型的：京津唐，长三角，珠三角。

除了这三个超级大城市群以外，还有两个重要的城市群。一个是长江中游城市群，以武汉和长沙为核心；一个是长江上游城市群，就是成渝城市群，以成都，重庆为核心。

此外，还有4个潜力巨大的城市群，包括：中原城市群，以郑州为核心；山东半岛城市群，以青岛为核心；台湾海峡西面，以福建、厦门为核心；五省两区，以西安为核心。

如果我们把它们在地图上标注出来，可以看到就如同一张弓一样。这三条线上的核心城市群，将是未来人口集中的重点。这些地方集中，而人口总量并未大幅增加甚至会略微减少，那么其他地方的人口就会越来越稀少。

所以，人口集中的地方、人口大量涌入的城市，房价就必然上升。而人口稀少的地方，人口大量流出的城市，房价就必然下降。因为，财富是人创造的，财富是属于人的，财富是为人服务的，财富也是跟着人走的。哪里人口集中，哪里就有财富。

所以，看一看你所处的城市，看一看你选择的房子，是会涨还是会跌呢？

综上所述，如果你有购房需求的话，建议可以尽早行动。如果你已经在考虑买房的话，建议往九大核心城市群选择。

3、买房的8个注意要点

不管我们买房是为了自住还是为了投资，都希望买到一套好房子。好房子居住体验感好，升值空间大，转手难度小。推荐从这8个方面来考虑和选择。

1、开发商，选品牌or非品牌？

推荐选择品牌开发商。同样的区域，品牌开发商的售价会高于非品牌开发商。但从安全性和长远升值空间来看，品牌开发商更占优势。

安全性：房地产开发是一个资金占用巨大且周期漫长的工程。如果出现资金紧缩或断裂的情况，则很有可能导致楼盘延期交付甚至烂尾。这对于消费者而言，是一个巨大的、难以承受的风险。

升值空间：品牌开发商因为有成熟的设计、开发、建造、管理、宣发、运营体系，开发的楼盘品质有保证，物业水平有保证。再加上品牌口碑效应，有利于楼盘长期持续增值。长期而言，将会拉开巨大的差异 。

2、选公寓还是住宅？

通过对各大城市历史房价分析，我们发现公寓的升值幅度是住宅的50%左右。此外，由于住宅上能够附加更多的资源，比如：落户、学区房入读资格等，两者的使用价值也有差异。

所以，住宅相对而言更具购买价值。不过，因为公寓的购买限制条件更少，也具备一定投资价值。

3、选择一手房还是二手房？

在大家的普遍观念里，都更喜欢一手房，喜欢纯粹属于自己的新房子。

但，随着城市化进程推进，城市区域扩展，新楼盘的地理位置一般都离主城区越来越远，相对而言交通不够方便。此外，主城区具有丰富的成熟的配套资源，这也是新城区短时间内难以复制的。

从世界历史数据来分析，主城区因为占据了成熟稀缺资源，价格和升值空间都更占优势。因为我们买房子不仅仅是买房屋本身，更重要的是房屋上附着的资源。

4、是否是地铁房？

这个问题是毋庸置疑的，地铁作为发达城市的交通命脉，直接影响我们的生活和工作便捷度，也决定了我们的生活半径圈。地铁房相对而言是比较稀缺的，物以稀为贵，所有稀缺的东西都会越来越值钱。

5、景观资源

这个原则和地铁房是类似的，在拥挤的城市中，景观是一种很稀缺的资源。随着人们对生活品质的要求越来越高，也会越来越重视景观资源。所以，拥有景观资源的房产长期升值空间更大。

6、学区房

一样属于稀缺资源，而且更加刚需，升值空间巨大。不过，这项资源和政策调整关联度很大。

7、付款方式

是采用一次性付款，还是按揭分期付款？首先，大部分人不具备一次性付款的条件，毕竟资金量太巨大。其次，推荐使用按揭付款。因为，就目前的通货膨胀率，贷款利率和房价增值速度综合而看，利用贷款的杠杆，以极小的代价，放大我们的资金量，能帮我们放大收益，达到四两拨千斤的效果。

此外，利用更贷款买房时，尽量选择有租金收益的房产，租金和月供适当相抵时，能够帮我们规避投资风险。

8、改造增值

如果是用于出租、收取租金，可以视情况对房屋进行适当的改造，提升房屋的品质和舒适度。这将大幅提升房屋的出租率和租金，从而带来更高的收益。

房产投资是我们人生中一项重要投资，也希望我们能够重视并用好这项投资。