中国人有房地产投资的情结，买不买房不是自己说了算，不买房没有安身立命之地，不买房女朋友答应了可丈母娘不同意。不买房错过了财富增长的好机会，不买房你又能买什么？今天就来说说房地产投资这件事，刚需人群不在讨论之列，只讲房地产投资。

      什么时候买房？房地产投资对中国人来说是一条很重要的投资渠道，很多人对什么时候买房这件事特别纠结，一方面说中国房地产市场泡沫巨大，甚至到了崩盘的边缘的声音不绝于耳；另一方面，尽管很多城市限购，但依旧地王頻现，房价不断上涨。那现在这个时候还能不能进行房地产投资呢？答案是肯定的。一方面从全球房地产发展的历史来看，尽管也曾出现过像日本20世纪90年代的房产崩盘和2008年美国房地产的泡沫，房地产价格大幅回调,但总的趋势来讲是一个不断上涨的过程，另外，据统计房地产价格80%的年份是上涨的；另一方面，中国房地产市场从上世纪90年代启动以来，尽管历经多次调控，大多数年份是上涨的。并且中国人口基数巨大，城镇化、城市化还在进行中，刚需、升级换代和国人买房安居的情结这些因素叠加，以及巨大的投资需求，使中国房地产行业快速发展。因此，我始终认为，中国房地产市场还有10-20年的黄金发展期，高位震荡和平稳上涨将是今后房地产市场发展的常态，当然不同城市之间，同一城市不同地段之间的分化也会更加明显。只要买入就能赚钱的时代一去不复返了，买了就能暴涨的日子也很难有了。但是房地产投资仍旧还是我们实现财富保值增值的重要途径。

      在哪里买房？现在很多专家说，买房投资就要买一线城市或者发达地区二、三线城市市中心区域的房屋。话是不错，但是也不能一概而论，具体来说还是有许多讲究的。用最近网上传得很火的一句话来形容眼下的楼市，“一线是赌场，二线是战场，三线四线或成火葬场”。先说一线，北上广深动辄几万甚至十多万一平米的房价，总价好几百万或者超千万，不是一般老百姓所能投资的起的。并且一线城市限购、限售、提高首付等，提前把楼市送入了冬天，有点高处不胜寒的感觉，已经有人悄悄地从北京等一线城市撤退了，越来越多的人认识到楼市强监管不可能马上放松，暴涨行情已过，他们赌的是房地产起伏的周期，低买高抛。一线城市房价将高位震荡，但从长远来看，一线城市的核心区块仍具投资价值，回调应该是买入的时机。二线城市，要找具有区域中心位置的强二线城市。重点是京津翼环渤海地区，环上海都市区，珠三角地区，中部的郑州、长沙，西部西安，西南的重庆、成都。还有海南三亚。目前是这些城市大都涨了一大波，并且很多城市也限购。不过这些城市的房价还有空间，核心地段，品质楼盘极具投资价值，真的是买到就是赚到。在接下来的三、四线、五线城市，我看买来居住没有问题，投资还是算了吧。

      如何计算买房投资的收益？一般认为投资房产的收益有两块：1、租金收益。2、房子价格的变化。

下面我们就来说明一下，投资房产的收益，这里也有几个概念，一个叫总收益，还有就是净收益和净收益率。

1、总收益=租金收益+房价变化收益。这个公式应该不难理解，就是注意一点，租金收益也是指净租金收益，是租金去掉业主要承担的费用。

2、净收益=总收益-按揭利息，

3、净收益率=净收益/买房总额-按揭总额

为了小伙伴们能够更全面地分析判断当下值不值得投资房产，我这里再讲两个概念。一个是机会成本。机会成本是经济学中非常重要的一个概念，即你用同样这笔钱去做别的投资，它能带来的收益，就是机会成本。当下市场的几种主要投资的机会成本：

1、投资银行理财或货币基金：4%

2、长期投资债券基金：8%

3、长期投资股票基金：10-15%

另外一个概念就是杠杆投资。买房是标准的杠杆投资，一般只需3成左右首付，就可以拥有房产使用期和所有权，并且剩余的钱可以以很低的利息和较长的期限来归还。这笔贷款出来的钱尽管也要支付利息，但如果把它投资到别的资产上也能产生高于利息的收益。

看明白了以上的几个指标，我们就可以来以净收益率为主要参考指标，综合机会成本和杠杆投资，那么一处房产值不值得投资，我们就可以科学决策了。

                          2018年1月19日