目前城市更新的实施率也就3-4成左右，更早期只有2成左右。项目实施率低下，原因很多，但最多的问题都是存在拆迁及甚至更早期难以推动，具体而已，多数都是由于与相关村集体及村民沟通不畅，不配合所致。很多人以为，村集体要的不过就是钱嘛，简单，要的不就是吃喝玩乐嘛，其实不然，这仅仅是较为肤浅的看法。结合多年规土工作及房地产公司一线项目工作经验，下面简要说说如何与村集体村民打交道。

备注：这里指的村集体，实际上就是社区股份合作公司，同一个概念。。

01 初级

1 

了解深圳村集体大概的来龙去脉

据了解深圳目前共有853家社区股份合作公司或社区实业公司（数字还在不断上升，以往一些经济合作社也在不断改制，改制成具有独立法人资格的股份合作公司）。

深圳股份合作公司最早是依据《深圳经济特区股份合作公司条例》设立，注册资本由社区集体所有财产折成等额股份+可募集的股份（具体社区有所不同）组成，公司以其全部资产对公司的债务责任的企业法人。

1992年深圳特区政府在特区范围内开展农村城市化，将原行政村村民委员会改组为居民委员会；原农村户口一次性转为城市户口，原村办企业改制为股份公司。

为什么说这点呢，主要是强调社区股份合作公司或实业公司，都是集体企业，都具有较强的经济实力。

初入城市更新的公司必须对此有清醒的认识，村集体不仅是一个公司，也是一个最基层行政单位。

2 

了解村集体的内部机构设置

四会一般指股东大会或股东代表大会、集资会、董事会、监事会（简称三会，其成员简称三会成员）。

一般而言，社区股份合作公司都会设置董事长、副董事长、书记、办公室、财务、土地建设办、物业资产办等具体名称有所不同。因为股份合作公司是以血缘、地缘为纽带，股东由村民所组成，三会成员一般来自村里主要派系或大姓大家族，同时也是社区居委会的社区管理者，往往是一套人马两套牌子。

有人的地方就有江湖，即便是同一个姓氏，甚至同一个家族，都有远近亲疏之分，内部机构设置看起来简单，但其实内大有玄机。

一般而言，村里最主要的经济来源就是土地及物业租金收入。哪个部门最关键，自不待言，这个部门往往就是村里最大派系实际掌控中。

至于董事长、书记，大多数是比较有威望，也是最大派系的领头人。但，也可能不过是各个派系博弈选举出来的傀儡，有时候董事长书记签字，文件都未必能出得了门，就因管盖章的不配合。

一句话，具体问题具体分析具体村集体情况都有所不同。

个人建议是：

作为开发商，必须得实现摸底调查清楚，谁是话事人，有时候找错人就是得罪人。

其次，尽量面面俱到，八面玲珑，别得罪任何一个人。村集体领导班子一般三年一换届，城中村的更新项目快则4-5年，慢则8-10年也正常，也许看起来前两年的一个毛头小伙，等我们拆迁时候就是董事长也未必。

3

股份合作公司股权分布情况

在设立股份合作公司时，为了更好的明确集体和个人的关系，更好的向村民募集资金，其股权一般分为集体积累股、个人分配股和个人集资股。

为了确保长远发展，集体股的分配比例一般都维持比较大的份额，最早规定占51%，现在已有所不同，具体不同的股份合作公司有所不同。

考虑到村办企业的形成历史情况，尊重历史，个人分配股，个人的分配股仅代表分配的标志，股东对公司经营决策具有投票权、表决权，但所有权仍属于集体所有，最早不得退股、也不得转让、继承、抵押，但现在也松动，在符合公司章程的前提下，及满足相关条件下可以继承、转让、质押等。

个人集资股即为个人投资者所有，系当初为了向村民募集资金发展而由村民个人投资形成。个人集资股一般都是针对公司具体项目的投资，也是公司的股东，享受相应的权利和义务，但其分红与公司经营利润无关，而是是直接与投资的具体项目经营效益挂钩。

为什么这里提及股权分布问题，相信各位开展城中村城市更新的开发商都比较明白就不多说了。

4

了解村集体上级管理部门的设置和相关政策

市及各区都有相关集体资产的政策，各区土政策大同小异，我就不一一举例了，各位有心人可以在相关各区的政府在线官网集体资产管理部门中看到相关政策。

但最根本的原则是确保集体资产增值保值。这点尤其关键，所有一切违背增值保值原则的合作，都是电池炸弹，今天不爆，迟早要爆，尤其是在村民法律意识和公民意识不断觉醒的今天，政府不怕开发商，怕的是村民群体性XX。

除了增值保值原则外，还有一点，必须程序正义，避免书面文件步步到位。该开会必须开会，该公证必须公证，该请律师见证必须见证，该请街道集资办出具书面意见必须请，别为了省事省小钱，今后擦屁股都擦不干净。

机构设置方面，一般而言各个区都有专门的区集体资产管理办公室进行监督管理，街道办也有相应的集资办。目前的总体监管趋势趋严，合法开发是必须上平台公开招投标招拍挂，哪怕是意向合作也是如此，不得设置排他性条款、不得随便进入村集体开展相关更新合作，不得暗箱操作，不得私下收买……

至于怎么规避，在此比较敏感，暂且不提，有疑问私下可加微信私聊。

5

了解各村集体的关系

包括行政村与小村（自然村），相邻各村的关系。

所谓的行政村，是乡镇街道政府管理下的最基层村民自治组织。

自然村是经过长时间在某处自然聚集形成的村落，一般情况下只有一个姓氏，同一个祖宗的子孙后代，有相同的血缘关系。

在深圳，行政村即大家经常说的大村，自然村即小村。

小村（经济合作社）一般不具有独立的法人资格（目前小村也在改制中，改制为股份合作公司），一般涉及小村集体经济利益的重大事项都需要报请大村以公司章程的法定程序通过；小村召开会议一般都是由村民股民直接召开，大村一般都是由股东代表或股东大会形式，涉及重大经济利益，大村还需要公证处见证下召开股东代表大会，不具有独立法人资格的小村不要也不能进行公证。

至于相邻各村，或许有人会问，这跟相邻村有什么关系呢？

其实也是有关系的。

第一，拆迁范围未必定的那么准确，也许会牵扯相邻村。

第二，非农指标调整也许会涉及相邻村。

第三、外部公共利益用地。

第四，涉及关外96所小学也许会用到。

第五，计划立项公司、专项规划等各种公示，都有可能引发各种问题。

第六、拆迁的时候，拆配标准大有可能是要参考相邻村项目。

第七，相邻村的很多村民干部和本村关系很深，甚至同一家人。怎么重视都不过分。

6

了解村集体主要的收入来源，人员构成，分红等情况

随着深圳社会经济的快速发展，特区内外相关土地不断被政府征用转地，相关村集体经济组织为了谋求今后的发展，利用征地补偿款、银行贷款及村民募集等多种形式募集资金，兴办三来一补企业、厂房、酒楼宾馆等大力发展村集体经济。

为什么要了解村集体的收入来源多寡呢？

一般而言，富裕的村集体，分红也相对较多，对于城市更新的需求不那么迫切；当然深圳的村集体很多时候每年的营收都足以比拟上市公司了，深圳农村商业银行的股东绝大多数都是这些村集体，可见是多么庞大的隐形土豪了吧。如果村集体收入来源主要取决于固定稳定的租金和取决于不稳定的兴办企业，那想法都有所不同。

其次，人员的构成，村集体人员是说客家还是说广府粤语呢？拆迁范围的建筑物都是本地人呢？还是有外地外来户呢？即便是同一个村集体，也有分红与不分红村民之分，也有属于股东代表和一般股民之分。拆迁范围的物业都有哪些？厂房还是酒楼？产权比例是集体独资还是与外人合资？各自比例多少？有没有存在经济利益纠纷？有没有存在抵押查封情形？是没有手续还是红本？

基础工作做的牢，知己知彼就更好了。

一句话，核查越清楚越有利于我们与村集体谈判、签订合作协议。

不核查清楚，分成都不知道怎么谈。更关键的今后的拆迁也离不开这些基础资料。

这些资料怎么来呢，村集体有花名册，公告栏没事多去瞧瞧。

至于产权抵押查封受限制的就得去相关不动产登记部门核查了。

至于没本的，就得私下与村领导沟通中了解了。

7

了解村集体非农指标（征地返还地指标）、土地性质规划等

一般情况下，村集体的非农指标（征地返还地）都有本台账，有相关的书面批复或会议纪要或国土部门的复函之类，但是这个还不是十分的准备，必须要以相关政府部门确认核查的为准。

村集体台账与政府相关部门不一致也是常有的事，之所有存在误差，也许是政府相关部门的问题，但更有可能是村领导私下的事，具体是什么，在此就不细说了。

土地性质呢，关系到更新地块分类，关系到五类用地清晰度问题，涉及到地价测算、保障房配比等等一系列关键文问题。相信就是即便是新入深圳城市更新的开发商都会去核查，就不多说了。

土地性质方面，还是需要通过村集体了解下是否征转？是政府征？还是企业代征？什么时间？征转了是否有补偿？补偿一部分还是完全没补偿，这还涉及后续历史用地处置。

为什么提到这点呢，主要是有些征转时间比较久远，政府相关档案未必都能保存，也许是遗失，也许是没移交，甚至有可能仅仅是企业代征，政府相关部门不知情，属于历史遗留问题。

备注：企业代征，指的是早期政府希望征地建厂引进企业，但缺乏资金，由第三方企业或引进企业自己承担部分或全部补偿费用向村集体征地，补偿村集体完成征地后给相应的土地给企业建设开发所用。

8

了解村里是否存在群体性事件等隐患

因为早期监管体系尚未健全，早期某些村领导私自采取见不得光的手段掏空村集体资产的情况并不少见。

也许某个项目看起来挺不错，规划不错，现状容积率也不错，权属也不错，十足的香馍馍。但一旦深入介入，投入了大量的人力物力，也许就是以为村领导班子或某个关键人物的问题，导致四会都无法召开，导致各种不配合，各种公示期间群体性反对，都极有可能导致长期推不动，甚至血本无归，更可怕的是出事还牵连项目本身。即便本身项目没问题，开发商也没问题，也有可能部分村民为了反对而反对。

有人或许会问，该怎么了解呢？没有捷径可走，多去相关街道集资办或区集资办或信访部门了解，或者也可以去村里私下了解。光鲜亮丽的背后也许就是一个渣。

当然目前真正适合更新的项目基本都被占坑或硬伤很多，或算不过账。在饥不择食的情况下，也有大胆的开发商敢于介入此类风险重重的更新项目，据我所了解，付出巨大代价长期推不动的项目很多原因就在于此，也有外地开发因此自断臂膀，甘愿认亏走人。在此就不扯太多。