上完了进攻篇的第二节大课，相信很多小伙伴都升级了自己的认知，明白了投资的最佳姿势是: 场外设法挣钱，场内坚持投资。这样的认知很重要，它确保了我们不会在错误的道路上瞎折腾 ，但光有认知还不够。网上不是曾经很流行过一句话吗？叫做“道理懂很多，却过不好这一生 ”。这个问题的关键在于，光有认知，而缺乏行动力去实现目标。今天，我就来跟大家聊一聊认知和行动力，我会以我买房的经历作为例子，分三个点具体来跟大家分享我的认知和行动力，以此做到出奇制胜的。

【别人在度假，而我在看房】

在2015年的时候，我在新西兰买了四个房 子，有两个房子，是在1月初买的，一个房子是在年中的冬天买的，最后一个房子是在年底圣诞节前夕买的。在国外，12月底和1月初都是放圣诞和新年的假期，大部分人都怀揣着悠闲的心情，度假去了。如李笑来在《财富自由之路》一书中所说：“别人放他的假，我干我的活”。 对于有买房意愿的朋友来说，在这个时间节点上，一般都是全年竞争最少的时候，为什么不行动起来?

记得在1月3号的时候，我和老公在网上看中了一套在奥克兰市中心的公寓，便马上预约了 卖家第二天一早去看房。在买卖房屋的过程中，一般都有中介搭桥引线，中介也会相应地收取中介费，从而推动高了卖家的成本。不过我们遇上的这位卖家，父母都是房地产中介，所以他很懂得流程，也就没有请中介帮忙卖房，而是自己把房子放到网上卖。一见面，我就觉得卖家是个非常健谈的洋人，人也相当友好。他把房子全新装修了一遍，并配了很多高品质的全新家具。针对这位卖家健谈的性格，我就跟他天南地北地聊开了，从中提取了不少关键的信息。第一，他因为有别的项目急需资金，所以着急卖房。第二，他还给我透露了他的底价，不得不感叹洋人的直爽，也从侧面印证了直接当面沟通的重要性。当天回家后，我就和老公商量，最后的结论是值得买，然后当天晚上就给这位洋人卖家出价，比他心里可接受的最低价位还少给了一万刀。第二天中午，收到了卖家的通知，交易成功。我们的一位朋友，得知我们买了一套公寓，惊叹价位怎么如此便宜。那是因为在好几年前，她也在市中心买了一套公寓，面积跟我们的相当，还不带车位，交易价格只比我们少了几千块。这里论时机和下手快的重要性。当然赶上卖家着急卖房，也是一个机遇了。碰上一个闲聊开了会告诉你心中底价的卖家，更是难得， 不过这看似自然发生的一切，都是要靠自己努力争取回来的。

买了这套公寓的四天后，一天中午，我跟朋友吃饭聊天，聊起了房地产市场，大家都感慨自 2013年起，奥克兰的房价开始以史上最迅猛的速度在增长，早上车的人，都乐了。晚上车的 人，可能要多花半辈子去追赶。我为了这段对话而感慨，但并没有光停留在感慨上，一回家， 我就马上打开电脑，又开始找房。因为刚买了一套房子，所以手上的预算不多，几经筛选，发现全市有那么一套房子，就一套房子合乎我的要求，是套独立别墅，地点还在我的公司附近， 我为之感到无比的兴奋，马上电话联系中介，第二天一早去看房。中介其实还在度假，第二天还是找她的同事带我们去看房。我老公的主业是做建筑管理的，所以其实当天我们第一时间就去考察了一下房子的外部结构和周边环境。我们强调行动力，更强调靠谱的行动力，并不是胸口挂个“勇”字就去冲。考察的结果是，没毛病。第二天中介带我们看房子室内的时候，我带上了我妈妈。我妈妈是个特别爱挑刺的人，我有时笑话她狗嘴长不出象牙。新西兰的房子在室内基本都是铺地毯的，但我妈妈不喜欢地毯，嫌脏，总说要找到铺木地板的房子再买。我给我妈狠狠地上了一课，处事分轻重，买房是大，地毯是小，房子到你手上，爱铺地毯、木地板或瓷砖都随你。好比想要个小孩，首先你得有个对象。先买了房，才有资本谈装修。这套房子的卖家是印度人，也赶上了急需资金周转着急卖房。圣诞节前夕，房子没有拍卖出去，现在着急着寻找买家。正常来说，卖房的时候，卖家一般会让房子空着，布置得漂漂亮亮的。但能看出这卖家的现金流真的非常吃紧，房子没有过多的布置，而且在房子流拍之后，第一时间找租客住 了进去。印度人比较会讨价还价，在同一天经历了几个回合的讨价还价之后，我暗示中介，你也想早日成交拿到提成吧？那就请拜托促成交易吧。就这样，又过了一天后，房子交易成功。 就在第二天，新年假期结束了，陆陆续续有了更多的人来看房，下backup offer，要是我晚一天成交，就是卖家挑买家的时候了。去年年中，我去一家中餐馆吃饭的时候，跟老板娘聊起房地产的事情，没想到老板娘当时也看上了我买下的这套房子，就是晚了一步出手，得知成交价如此便宜后，老板娘说就算不是她买成，也真心替我高兴。

【花点小心思，出奇制胜】

我买的第三套房子，是在冬天交易的。奥克兰 的冬季也是雨季，下雨的时候，大家是不是会多一分“在家里呆着吧”的想法？正因如此，夏季 房地产的交易量总是比冬季的多。还是那套道理，你要想在人群里脱颖而出，就必须做出超越常人的事情。别人雨天窝在家里，你更要出门看房，直接少了一批竞争者，不是吗?

在2015年的时候，大笔的热钱从国内涌向国外，国人喜欢投资房地产，所以新西兰、澳洲和 加拿大主要的城市，房价都在疯涨。有时在拍卖场上，遇见华人土豪，真是活生生地被教育什 么叫做一掷千金。发现问题了，接下来就是分析问题，从国内来的海外华人土豪买家和新移民 ，他们普遍的问题是，英文不太好，至少口语交流表达能力欠佳，或是内心总有一种倾向在买房的时候寻找华人中介，用母语交流。分析了他们的问题后，我就制定了自己的策略：找房的时候有意多关注洋人中介的listing，这样就能有更高的概率避开预算充足的华人买家 ，为自己赢得更多的机会。

还有一点就是，新移民的华人买家普遍喜欢买新房，连买投资房也喜欢买新房，总感觉一手的东西就是比二手的好。这样的认知，其实并不适用于海外的房地产行情。这里来简单分析一下，有机会再给大家展开解释。首先，国外的独栋别墅多，而且土地是私有制的。真正值钱的不是房，而是地，而且因为是自家的独栋别墅，可以随时翻修，装修好了后估值立马就上去了，不喜欢还可以推倒重建，所以奈何要买新房?恰恰国外的很多豪宅，都是所谓的二手房。再者，新房已经是在估价的最高位了，买来出租，房客对房子的保养一定不及房东，这样论房子本身，只能是折旧贬值，所以买新房来出租，基本是不划算的，除非成交价真的非常好。但事实往往相反，同等条件的房子，新房就是要比老房卖得贵。但很多华人朋友就是想不明白这一点，所以绕开新房，又能避免一批竞争者。

最后就是对成交时间和地点的把握。上面两套房的例子，已经说明了快速把握成交时间的重要性。在买第三套房的时候，中介原先已定的交易方式是在市中心的交易所拍卖。市中心的交易所每天都聚集了大量的买家，有些时候一些打酱油的路过者往往都会成为你最终拍卖场上的头号劲敌。针对这个问题，我向中介给出了提前拍卖的出价，英文里叫pre-auction offer，这样能将拍卖提前到出价的两个工作日后，所以拍卖的时间和地点都得改。因为市中心的交易所非常繁忙，被改动的拍卖一般都得调剂到其他小型的交易地点，比方说就在中介的办公室里或房子的现场。我最后争取到在中介的办公室里进行拍卖，因为是临时改动，而且拍卖的时间是工作日的下午，那天到场的人一共就十个人出头，只有一位洋人投资者跟我竞争。一开始叫价，我就能感觉到他的犹豫，那我更得自信满满。仅仅两个回合，我就拿下了交易。总的来说，胆大心细，外加行动力，就是出奇制胜的法宝。

【自己行动不了，就下放行动力】

在我的理解里，行动力不代表亲力亲为，但你必须要行动起来去做事情，去解决问题，来实现你的目标。比方说，水龙头坏了我不会修，但我会尽快联系水工，最好还事先了解一下解决这个问题的复杂程度，大概所需的时间及费用，以不至于被人坑。

在买第四套房子的时候，我也想着出pre-auction offer，但卖家不接，想让房子在市场上多呆一段时间，以引起更多买家的关注。最终拍卖的地点是在市中心的交易所，而我又正因为工作的原因不能到场。怎么办呢？于是我找了一位资深的华人中介朋友，是位中年大叔，土豪多金模样，一出现绝对能震住全场。是的，这正是我要的人。我给他一个价位，告诉他不超过这个价位随便玩，万一超过这个价位我们再在电话上商量。凭借着丰富的拍卖场经验以及华人土豪的模样，我的朋友顺利帮我拿下了这场拍卖。事后他说，我给他的指示特别好，低于某个价位随便玩，这样就给了他自由的操作空间。在拍卖场上，最重要的是气场，若每次出价前都要在电话上跟我商量，还是土豪的气势吗？这个例子，说明了行动力下放和借力的重要性。

关于房地产投资板块，我还有很多干货想跟大家分享，今天先聊到这，希望能给大家带来一些灵感和启发。咱们下次再见！

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