去年夏天我卖房买房历时整整半年，第一次分别作为买方和卖方，在这里面也学到了很多知识，积累了血泪经验。作为一个法科出身的人，依然无法避免格式条款带来的风险和被动局面。
要不要找中介
中介费确实是一个非常大的开支。但是对于买卖过程中需要经过N期的付款程序，尤其是首付款非常高的情况下，没有一个中介，买方是否愿意承担卖方卷首付款跑掉的风险，可能是个很现实的问题。
如果买方愿意承担风险，觉得买卖合同的能够保障您的权益，又自己有时间愿意去各个衙门跑手续，那么你完全可以不找中介。
定金到底付多少？
定金双倍返还大家应该都清楚，交定金后，如果买方违约，定金不返还；如果卖方违约，双倍返还。究竟是付的多好，还是少好？我自己的例子显示，如果房子真心看中，在现在的房产市场上，交的多比少好。
我买房在先，当时交的定金比较多，后来房价涨上来后，卖给我房子的买家自己没有买到合适的房子，几次想违约，但是无论如何白白损失很大一部分违约金都不合算。
而我卖房在后，买房付给我的定金并不多，我当时要求买方多交定金，买方不愿意，我也就没再要求。
但是后来我自己还贷，手头的钱不充裕想让买方提前付首付款，代我还贷时，这比定金成了我尤其有利的条件。
当时我的房子已经涨了非常多，即使我违约再卖，也足够弥补我要支付的违约金。当然违约并不是我本意，诚意履行合同的基本原则我还是懂的。
但是我以无法提前还贷，不得以违约，并愿意支付违约金为条件去和买家谈时，买家还是选择了提前支付首付款代为还贷。
提前还贷谁来还？
当卖方的房子还存在未还清的贷款时，卖方有义务在合理期限内将贷款还清。那么，这时候会有两种选择，卖方自行支付贷款或者买方代为还贷。
作为卖方，如果你手头充裕，完全可以自行还贷，那么你在房价上就有不讲价的绝好理由。如果你手头并不充裕，强烈建议你由买家代为付款。
作为买方来说，如果你代卖方还贷，就有可以在房价上讨价还价的余地。然而，事实证明，在现在房价猛涨的年头儿，代为还贷并不一定能为买方争取太大的利益。而这笔钱，放在银行里做个短期理财或许还有不少利息。
卖给贷款买方的风险
能够遇到全款付款的买家，卖家上辈子一定是个天使。在北京现在的房价下，能够付全款的真心不多。卖方十有八九会遇到贷款买方的买主。
作为买方，我年前非常顺利地拿到了银行的贷款。当时中介说，一般来说，过户后一个月银行就会放贷，我也确实在一个月后就拿到了贷款。所以，当我作为卖方时，我完全忽略了这方面的风险。
我卖的房子是1月20日过的户，但是到现在，工商银行仍然没有给买方放贷，并且没有给出确定期限，仅仅是让等待。
而我房子已经过户，买方都已经住了两个月，我的房款还有近一半儿没拿到手。当我回头审合同时，我发现买方仅仅有取得批贷函的义务，并没有义务保证银行在什么期限内放贷。而整个合同里，没有关于约束银行放贷时间的条款。
我去找买方，买方一副关我屁事的态度，我已经完成义务的德性；我去找银行，银行和我之间并没有合同。
我自己作为法律人，以及我的律师朋友和法官朋友，都真诚的劝我等待放贷，因为我们都知道诉诸司法程序是我们不得已的最后选择。
所有，如果作为卖方，无论如何要注意合同里关于放贷的规定，中介会跟你说，这是格式条款，但是你可以增加补充合同，来补充对自己权益的保障。
