第四章 财富第二波：房地产市场的开放与房地产的货币化

1、1987年的深圳公开拍卖土地使用权，后人称之为房地产市场的天下第一拍。这场拍卖，创造性地将土地的所有权和使用权分离，突破了原有的传统土地管理体制，引起来国内外的极大关注。自此以后到2004年，中国的土地绝大多数是通过协议转让的形式出让。

2、万科的前身曾经倒卖玉米、外汇指标，利用商品市场开发与商品货币化进程中的二元价格所提供的财富机会，实现了原始积累。这是财富第一波的经典致富手段。

3、对于房地产发展而言，最重要的金融工具是个人房贷。个人房贷在我国包括个人住房公积金贷款和个人住房抵押贷款两个部分。公积金贷款从1994年起正式推行，而个人住房抵押贷款办法直到1997年才出台。

4、金融，只有金融，通过资源时空的转移，才能突破个体乃至社会全体的当前的资源局限，进而提升经济的最优解。

5、每一波大的改革开放措施推出，都有其时代背景，其中最重要的背景则是危机。

6、依照成熟市场经济体系和现代金融体系下的理论进行的逻辑推理，逻辑自然不会出错，前提条件却有可能出错。经济与自然不一样，经济深植于一个国家的文化、制度、国民特性等。

7、从货币因素而言，中国的货币增速在2001~2005年，一直高于GDP近10个百分点。

8、美国2001年“9·11”以来，采取了宽松的货币政策，全球流动性开始泛滥，因此，2001年房地产货币化，其背后的货币超发的动力，很大部分来源于美元。2005年，中国实行汇率改革，人民币开始升值，热钱涌入。

9、2007年央行连续加息与上调银行准备金，收紧银根，货币政策已经彻底转向收缩。消除地产价格的上涨动力的真正措施出现了。2007年股市下跌之时，全球金融危机还未出现，中国经济各项指标仍然向好，事实上，股票由于其波动性较大，在现代金融体系建立起来之前，将一直保持是一种劣币。

10、2008年的金融危机拯救了中国的房地产，2008年10月起连续下调利率，接着“4万亿”出台，2009年中国的M2增速高达29%。

11、各地在2009年“4万亿”的救市形势下，纷纷设立地方融资平台，通过银行贷款、发行企业债券、发行信托计划等各种方式，进行融资用于土地一级开发，房地产市场出现了供需两旺的局面。然而，房地产的周期性使得房地产相对于货币的价格波动性交大，这种较大的波动性影响了房地产的货币性。

12、泡沫是一个经济体中的正常现象，如果按照《金刚经》的智慧，一切事物都是泡沫。索罗斯也有名言：世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后假象被公众认识之前退出游戏。

如果能够透过现象看清事物本身的运作规律，和问题的本质，很多问题就不是问题，因为你总能找到一个合适的时机进入并且退出（也就是下一个接你盘的人）。

而泡沫本身，也存在其两面性，并不是说泡沫就一定是坏的，因为市场经济中，泡沫是一种正常现象，因为追逐盈利，会使人们产生一种羊群效应（也可以说是乌合之众），这种追逐的游戏会推高供给，同时，如果人们的预期在这个时候也同步抬升的话，资产的价格就必然会升高，升到什么时候停止，就是购买的人群是没有资格拥有这些资产的人的时候，因为，没有能力的人会带来现金流的断裂，从而从资金端蔓延到资产端，从而将资产的价格打回到正常的水平。

我个人特别喜欢索罗斯的反身论，万事万物之间都是有联系的，是互相影响的，万物互联的时代，越来越难作为一个个体去单独存在。就像现在互联网领域里特别喜欢提到的，打败你的甚至不是你的同行，而是跨界对手。所以，人想要去预测未来是非常徒劳的事，换句话说，如果你觉得你比市场更聪明，那你才最有可能是那个傻子。

不过，我们也不必过分悲观，因为，天下并无新鲜事，所谓的新鲜，不过是换个包装换副皮囊罢了，互联网流行一个词，叫迭代，即所有的东西创新，都是在原来的基础上不断更新得来的，没有人能做到无中生有的创新。简而言之，只要我们深入了解一件事底层逻辑，过去、现在、将来其实就是互通的。鉴于时间精力有限，作为一个个体，要做的，很简单，就是投入到一个领域一个细分行业一项事业中去，琢磨透事物的基本规律及其本质，那么，你就已经能够超过这个世界上惶惶不可终日，东一锤头西一棒的大部分人了。

好的书，值得反复咀嚼，不断思考，在自己的固有框架的基础上，求新求变。

（P117)