租客不支付租金：作为私人房东的你，该如何合法维权呢？
租金作为私人房东的固定计划收入很多时候还需要用于偿还银行贷款。如果突然发生租客违约拖欠房租的情况，必须迅速采取正确的措施，依法行事维护权益。
下面为大家介绍一下正确维权的步骤（每一步都非常重要，因为很有可能在后续进入司法流程时对维权的结果起到了决定性的作用）。
概述：如果租客不付款怎么办？
1. 首先尝试与租客友好的沟通，协商解决方案
2. 不能通过协商解决问题时，马上发出书面及口头的警告
3. 终止租约
4. 提交法律催款程序和强制驱逐行动
5. 法律诉讼前尝试达成双方和解
作为房东的您拥有明确的权利，可以在此类过程的各个阶段援引这些权利。但是，租赁法也赋予了违约租客某些必须遵守的权利。因此，了解你的权利并采取相应行动非常重要。
通常，租金最迟应在每月 5 日之前记入房东的账户。在大多数租赁合同中，租金应在每月的第 3 个工作日到期。但是，如果租客在此日期之前付款也是可以的。但如果在规定的期限后仍未付款，你应该首先询问和了解租客延迟支付的原因。
（作为租客，我建议在自己的银行做一个Dauerauftrag/定时转账，这样就不会忘记支付房租了。作为房东，我也建议你提醒自己的房客，避免因未及时支付房租使双方产生矛盾纠纷。）
如果房客不配合（没有合理的解释）并继续拖欠租金，那么事情就会变得让人非常的不愉快了！在这种情况下，作为房东的你：
1. 找到对方进行正面沟通，了解对方的问题，尝试协商解决支付租金的方案：
在个人谈话或邮件沟通中，应该首先要求违约的租客在一周内支付拖欠的租金。如果租客确实处于暂时性的财务紧急状态，可以商定通过分期付款的方式支付，但是过渡期限建议不应超过两个月时间。即：第三个月开始租客须正常支付，继续履行合同义务。
2.发出警告信：
如果双方无法找到解决问题的方法，作为房东应立即发出警告信（Mahnung）。这种警告是随后终止公寓的先决条件，与此同时，这也是一种避免法律纠纷的合适方式。即使警告不需要任何特殊的形式，也应该注意一些要点，以确保它在法律上的有效性。因此，警告信应包含以下细节和信息。
- 租赁协议中所有人员的姓名
- 警告的原因和未付租金的证明
- 给予一个固定的付款期限
- 声明将可能终止的租赁协议
- 房东的签名（如果有多名房东，需要所有人的签名）
- 如果警告信不是由房东亲自送达，还必须附上给传达人的有效授权书（例如给律师的授权书）。
只有当警告符合这些要求时，它才能在法律意义上有效。租客可以通过提前两周通知房东或房东授权人来拒绝不符合要求的警告信。如果租客在收到警告信后支付了欠款并在未来继续准时付款，当然是最好的结果。但是，如果租客继续不支付租金，那么房东就可以立即中止与其的租赁关系。
3. 租约的终止：
如果租客拖欠两个月以上的租金，房东有权终止租约而不另行通知。如果租客对之前发出的警告没有反应，也可以提前终止租赁协议，但此时要遵守相关期限，有序地进行。
终止的正式要求
终止通知还必须满足某些实质性要求，以便在以后可能出现的任何法律纠纷中被法院承认。除了所有租客的名字和地址及确切日期外，还必须说明终止日期和终止的有效理由。
此外，通知中不应该缺少这些的内容：房东将通过提起诉讼，要求驱逐出公寓以及赔偿使用费来反击非法延续的租约。如果在终止信中缺少对非法延续租约的反对意见，不及时提出驱逐诉讼，这将导致租约被无限期延长。还有，应提出一个验收日期，并应指出此时必须按照合同规定的条件交出所有钥匙和公寓。
如果是普通终止，也有必要提及基于《德国民法典》第574条的租客反对权。
德国民法典》(BGB)
§ 第574条 租客对终止通知的异议
(1)如果终止租约会给租客、其家人或其他家庭成员造成困难，即使考虑到房东的合法利益，也没有理由，租客可以反对房东的终止，并要求房东继续租赁。如果有理由让房东有权在不通知的情况下终止租约，则不适用。
(2)如果不能以合理的条件获得适当的替代住宿，也应被视为存在困难。
(3)在评估房东的合理利益时，只应考虑第573(3)条规定的终止通知中所述的原因，除非这些原因是后来产生的。
(4)任何偏离了对承租人不利的协议都是无效的。
德国民法典》(BGB)
§ 第574条 租客对终止通知的异议
(1)如果终止租约会给租客、其家人或其他家庭成员造成困难，即使考虑到房东的合法利益，也没有理由，租客可以反对房东的终止，并要求房东继续租赁。如果有理由让房东有权在不通知的情况下终止租约，则不适用。
(2)如果不能以合理的条件获得适当的替代住宿，也应被视为存在困难。
(3)在评估房东的合理利益时，只应考虑第573(3)条规定的终止通知中所述的原因，除非这些原因是后来产生的。
(4)任何偏离了对承租人不利的协议都是无效的。
重要的是：只有在所有正式要求都得到遵守了法规，并且租客在限期内没有反对普通终止的情况下，终止才具有法律效力。但是，如果租客在收到终止合同后的两个月内全额支付未付租金，则普通终止和无通知终止都可能无效。
4. 采取法律行动：
如果在发出解约通知后舫仍未支付租金，且租客拒绝搬离公寓，那么除了采取法律行动外别就真的别无选择了。
现在为了获取欠款，就必须启动司法扣款程序或提起诉讼要求付款。作为房东，你可以在任何时候向主管的地区法院申请扣款令。申请时不需要说明理由。经过正式审查后，发出扣款通知并正式送达给租客。租客可以在两周内对该扣款通知提出异议。但其这一反对意见必须得到证实（法院的认可）。
如果租客既没有对扣款通知提出异议，也没有做出相应的支付，那么房东可以申请执行令，这是强制执行的基础。如果在执行令发出和送达后，租客依然没有任何反应，就可以开始进行强制执行（法警找上租客，并对其私人财产进行强制扣押）。但如果债务人无力偿还，又没有可扣押的贵重物品，对房东来说……那这就是“怀具”了（虽然法律规定此类债务责任追讨期30年有效，还应加上利息，但有多少人真的有这个精力和时间干这件事儿呢？）。
驱逐行动则是最后一步：
如果租客不仅拒绝付款，而且还拒绝离开公寓，除了司法扣款程序外，还有必要采取驱逐行动。这样做的前提条件是具有法律约束力的终止租约。诉讼最早可以在终止通知发出后两周内提出。
像所有的法庭诉讼一样，驱逐诉讼也是一个即昂贵的且往往漫长的事情。特别是如果租客没有足够的经济能力，最后由房东来承担法律纠纷的费用是很常见的。但在驱逐之后，房东又能对其财产拥有充分的处置权。（写到这里……感觉这钱真是最后被逼着也要“出血”的无奈选择）
5. 法律诉讼前尝试达成双方和解：
即便法院最终作出对房东有利的裁决，作为房东，这往往是一个漫长且昂贵的过程。至少出于这个原因，采取法律行动应该始终是最后的手段。对于大多数私人业主来说，与租客的良好关系尤为重要。许多问题可以在个人谈话中得到解决，比通过往往负担过重的法院流程要快得和容易得多。
因此，如果你的租客不能像往常一样按时支付租金，请与他们谈谈。在大多数情况下，这不是一个恶意的案例，而是一个可以克服的临时财务瓶颈。共同寻找一个双方都能接受和持续的解决方案。分期付款不会给承租人带来过重的负担，且能够使你避免承担非必要性的诉讼风险和更多的财务损失。
总结：
当出现租赁关系矛盾时，无论是对房东还是对于租客都是令人不愉快的麻烦。所以，大家彼此都遵守“契约精神”履行各自的义务才是避免此类事件最正确的方式！
PS.关于《该如何防御和对抗不良房东的“压迫”》，先给自己“挖个坑儿“回头”填“，这也是一个我遇到的常见性提问。
