前段时间和朋友在聊天，他叔叔是宝能的高管，有次吃饭他叔叔告诉他房地产的未来只能往金融方向发展，才是最好的出路。
大家知道，房地产有二重性。在当今进入行业的白银时代，房地产的金融属性更显突出，一方面从开发角度来讲，房地产的金融化趋势十分明显。第二个方面，从交易和持有的阶段来看，房地产金融化的程度也越来越深。首先交易阶段需要借助金融机构的支持才能完成，而涉及商业地产的大宗交易更是如此。
加之贱贱不断了解到很多关于ABS，PE, REITs的概念，我这个外行人也屁颠屁颠去借了一本关于描写REITs的书看，以下结合书籍和网络资料，贱贱从什么是REITs ,REITs的发展，与其有关的行业，房地产与REITs结合的好处，贱贱为什么看好REITs五个方面简单聊聊。
一．首先说说什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
（房地产投资基金示意）
REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。那既然是基金，它的优势也跟基金很类似：
像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？
不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；
没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；
按照投资类型的不同，REITs又可分为三种：权益（资产）型，抵押型，混合型。
REITs还必须满足一些基本要求，比如：
（1）必须将至少90%的应税收入分配给股东；
（2）绝大部分收入来源于长期持有的房地产；
（3）股东必须分散持股。
二．说说REITs的发展
REITS，作为在海外成熟市场的“爆款”品种，被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。对于海外市场而言，REITs这类品种的发展已经相当成熟。但对于国内绝大多数投资者而言，这依旧是“新鲜事物”，属于小众投资品。
目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度惊人。
另据鹏华基金统计，截至2016年三季度，亚洲市场上共有141只活跃的REITs，总市值达2095.9亿美元，其中日本REITs市场最为活跃，共有56只REITs，总市值达1160.1亿美元。
我国的情况是怎么样的呢？
2014年我国发行首单REITs产品，随后REITs业务快速发展，到今年2月末累计发行规模已达到480亿元，2016年全年发行总量达到200亿元，实现了大爆发，预计2017年发行总规模可能达到300亿元。
今年两会前后，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊对发展公募REITs的呼吁，让REITs这一投资品再度被市场所关注。这或意味着公募类REITs产品的春天渐近。（下一个风口）
2015年3月，中城联盟的一次论坛上，有人这样畅想2025年的中国房地产：
——世界级规模的 RElTs 给中国资本市场提供稳定基础。
——世界级规模分类别的房地产投资基金在分散投资风险——世界级规模的不动产抵押贷款证券化。
——世界级规模的专业住宅银行。
2016年3月，在万科年度业绩发布会，万科总裁郁亮谈到房地产金融时，说RElTs这一主流房地产金融品种仍处于起步阶段。但中国未来的可证券化资产规模将远远超过美国。
2017年3月，中国REITs联盟秘书长王刚在接受采访时提到：房地产信托投资基金终会推出，我们已经做好准备。王刚认为目前国内的REITs基础体系建设已相对成熟
三． 与REITs有关的领域
住房类。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。
办公楼类。买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。
商业类。也叫零售类REIT，就是商场物业，这种REIT当然就对消费水平比较敏感了，人们花得越多越好。
工业类。生产厂房、工业园区、工业仓储、货物配送中心之类的。
寄宿类。说白了就是做酒店的，通常是买下一整栋酒店，长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。上次贱贱写的泊寓中的REITs 也算这类。住长租公寓，整晚整晚地被干醒，怎么办？（点击可查看）
医疗类。医疗类REITs有个巨大优势，是住宅没法比的。这个优势就是，它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响（就算穷成狗也得看病）。
基础设施类。这种REIT包括铁路、电站、新能源（风能太阳能设施）、还有通讯信号塔等。租期也相当长。
四． 地产结合REITs的好处
除了基金的一些特点，这里还有
分红比例高。每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存；
抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；
回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数。
五．为什么今年关注REITs ?
1.先说政策，就是支持的力度增大了。
2016年国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，要稳步推进REITs业务试点；2017年初，基金业协会、上交所相关负责人均表态将大力推动REITs业务进程和创新。
2.再说商业地产，它们要借助REITs转型。
一方面，在发债、开发贷监管趋严的情况下，REITs将逐步成为房企融资新渠道。
另一方面，更为关键的是，我国商业地产增速逐步放缓、自持物业的增多，借助REITs业务，房企可以通过盘活存量商业地产，提高资金利用效率，实现轻资产化经营模式
3.为机构投资者提供长期、可观投资收益。
REITs业务可持续发展的关键之一在于商业地产的良好回报率。
商业地产是较为优质的投资资产,在资产配置难度越来越大的背景下，REITs业务能够为保险、社保资金等机构投资者提供安全、较理想的投资回报率。
长期来看，发行标准REITS对内地房企的来说都有重要意义，房地产行业将进入证券化时代。
4.加快周转和资金流动速度
发行REITS相当于将原上市公司中的部分持有物业资产分割后独立上市运营，募集资金可投入带新的项目开发中，加快周转速度。
5.提升商办项目后期运营能力
REITS中的物业由资产管理公司统一进行管理，有专业运营团队和标准化运营模式，在资源和成本方面均有优势，帮助商办物业统一招租，酒店物业品牌化管理等，最终提高租金收入和入住率等，增加收益，让物业价值最大化。
6.轻资产业务比例加大
像万科等龙头房企对自身运营和业务多元化需求最为迫切。从当前情况来看，大型企业要彻底转型轻资产、依靠输出品牌盈利并不现实，即浪费了原有的规模和融资成本等优势，也会造成现金流大量减少，对其他业务投资带来影响；而剥离持有物业，适当加大轻资产业务比例、轻重并举则更有利盈利提升。
六．结语
REITs或许是下一个支撑房地产行业的重要托盘。
商业地产或不动产的证券化以REITs为代表。REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，从而有效化解当前的房地产金融风险。
研究报告显示，住宅开发类基金由于市场风险规模开始减少，以持有型物业为基础资产的基金正逐渐兴起，对比海外REITs市场，国内存量资产规模带来的资产管理行业空间巨大。
所以，未来的住宅会不会也像新加坡和美国的商业广场一样开放REITs？买了房之后就像买了一只跑得赢通货膨胀的好基金，像余额宝一样每天产生收益。贱贱认为，这不是不可能的，只是时间问题，欢迎在评论区留下你的看法~~
