抚今追昔，距离2008金融危机已经十四年，距离2015年的“330”新政已经过去了七年，距离2020年的新冠疫情过去了三年，我们可以客观地评价过去事件的意义，并追溯它们导致的后果，站在当下的时间节点做出“早知如此，何必当初”的判断。

然而，当历史正在进行时，对于我们来说就不是历史，它带领我们进入未知的境域，我们难以预见前途是何模样。尽管历史本身不会完全重演，但由相同的元素组成的事物，必然有很多共性，自上而下的力量也在尽其所能地期冀能塑造出同样的结果。

2008年10月27日，人民银行决定对个人住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍（利率4.158%）。

十年后回忆起来，那真是一个黄金时代，新一轮的造富运动自此而生。就像印度洋板块和欧亚大陆板块的相互碰撞，形成了喜马拉雅山脉一样，2008年房地产调控政策的松绑，加上信贷政策的宽松，两者相叠加，使得2009年出现了房价的飙升。

央行把利率优惠是否到底的权限给了各家商业银行，虽然央行并没有强制要求七折利率，但银行却纷纷给予贷款客户最大优惠。

不过贷款客户分为两种，一是新增客户，二是存量客户。

新增客户都可以拿到优惠，但之前在银行贷款的存量客户们，丝毫享受不到降利率的好处，银行没有任何主动降利率的意思。一石激起千层浪，之前存量高利率的客户们自然坐不住了，纷纷准备提前还款，叠加上金融危机的悲观情绪，使得银行的业绩也压力极大。

每家银行都在抢夺新增的房贷客户。竞争激烈到什么程度呢？各家银行都拨出款项，专门奖励提供房贷业务的渠道。

视野更广的客户，当然也有很多无力还款的客户，发现了更好的一条路。只要愿意提前还掉A银行的贷款，再转到B银行，那就变成了新增客户，就有资格享受到央行给予的最优惠七折利率，同时额度不变或减少，年限也可以重新确定。

后来，这种业务被称之为“平转”（准确的定义是“非交易性转按揭”），一时风靡于各家银行之间。各家银行的存量客户的巨大体量，和对原来银行的失望，这些势能转化为动能，应该有30%-50%的贷款量是”平转“。就这样，每一家银行都开拓了平转业务，自己的存量客户成为别人的新增客户，A-B，B-C，C-D..........Z-A。

幸福的日子总是来得快去得也快，2009年底至2010年上半年，银行同业公会就各家银行之间的恶性竞争出台文件，叫停了各家银行一浪高过一浪的“返点”，而七折利率也随着调控政策的重新收紧而逐渐淡出，自然”平转“业务也成为历史遗迹。

现在回头看来，当时的“平转”业务就是“低垂的果实“，一伸手就能够到：很多人都看到了也吃到了，就等于抓住了机会；而一些人没看到；更有一些人看到却不愿伸手。

今天什么样的机会是“低垂的果实”？

从原来高利率的房贷，转贷（换贷）成低利率的经营性贷款，就是今天的“低垂的果实”。

转贷（换贷）有几个利好：第一个是降成本。

按如今最低的首套房贷利率为4.25%，看上去比几年前的低了不少。二套利率之前是5.65%，本次也没有任何下调，和经营贷最低3.4%相比，有2.25%的利差，一般按照普及的3.7%计算，500万的房贷，每年节省10W元！

第二个利好是增额度（扩盘）：房贷三年的房产，房价都会上涨一定幅度，根据评估价，不看核验价，贷款额度肯定大于或等于原贷款；也可以一举两得，趁机多增加一些额度，作为经营和流动资金。

第三个利好是变更还款方式、减小还款压力、增加灵活性：还款方式有先息后本、等额本息、循环授信随借随还等等。如果觉得等额本息压力大，可以换成先息后本；如果认为只还利息不划算，可以换成等额本息；如果信贷额度暂时不想用，可以成为循环授信，不用不算利息，随借随还，囤积备用金。

举个例子：A银行有100万贷款，从B银行贷款200万，还清A银行100万后，还有100万可以作为额度，不提取不计算利息，提取10万按10万计息，用一天算一天利息，还清10万后，还恢复到原额度，在授信期限内都可以随借随还，还能借新还旧。

第四个利好是解决贷后后遗症问题：房贷基本上还好，最长30年，只要保持征信良好就没有多大问题；但是之前做的消费抵押贷款，现在基本上销声匿迹了，如今市场上都是经营贷，如果一旦消费抵押贷款到期要续贷，或者中途被抽贷要求提前结清，就会中途断档引发重大危机。其次，有很多人都是用空壳公司或者别人的公司作为实控人办理的经营贷，那么一旦银行贷后认为有问题，也会要求提前结清。

第五个利好是增加周转率：不断地把房产增值部分再利用，降成本的同时重复利用杠杆，逐渐提高投资收益。这里不详述，在及时把蓄水池里的水舀出来。。。这篇文章中写的很明白了。

上述两种情况，看懂了，及时规划起来，一起来接央妈给我们的福利