本文集系列为Introduction to the Law of Real Property, Cornelius J Moynihan 的读书笔记。该书是笔者目前读到的最好的英美土地法入门书籍。

导论

要学土地法，不能不知历史。

土地法历经千年之久。其间，立法与司法迭有变更，社会制度与习惯发展不断，该法由此发生重大变化。但仍为改良，而非革命。

历史很枯燥怎么办，作者引用两句名言，你自己看着办吧。

霍姆斯：

Upon this point a page of history is worth a volume of logic.

卡多佐：

This is a field "where there can be no progress without history."

第一节 诺曼分封

一支诺曼人的箭，偶然间射中哈罗德的眼窝，由此决定了黑斯廷斯一役，并进而决定了此后几个世纪英国的法律发展方向

诺曼征服保留了旧英格兰国家的框架，但制造了新的王朝、统治阶级和土地持有制度。

征服者威廉一面强调正统性，一面用武力敉平争议。萨克森贵族的土地被没收，分给威廉的跟随者。

在威廉的铁腕之下，土地重新分配有序进行。他的十个主要跟随者获得四分之一的英格兰土地。另有小贵族分得较小的领地。

所分得的财产包括土地以及土地内下级封臣的劳役和税费。下层佃户大概未受波及，只是换了地主老爷。其情形类似中国古代改朝换代。

大贵族地产estates或勋位honors往往拼凑而来，位于不同郡县。数以千计的地产拼凑成不到两百个主要honors。持有honors的领主与威廉一起重建了英国。

关于威廉与哈罗德之争，可阅读一本历史小说：The Golden Warrior, 1949, Hope Muntz

第二节 封建保有简介

从法律角度来看，诺曼征服为英国带来组织化程度最高的一种封建保有类型：军事保有military tenure

封建主义是个通名，泛称中世纪西欧的社会结构。其核心是领主lord和封臣vassal的私人关系。

这一关系往往通过臣服礼homage来建立。封臣跪于领主面前，承认自己为领主之人，并宣誓效忠fealty。

臣服的同时，领主通常授予封臣土地，封臣作为保有人tenant持有土地，承担义务。且此等义务被视为土地本身负担的义务。

军事保有为诺曼底人所熟知。威廉在英国拿它来组建军事组织，勘平内乱，抵御外侵。

大领主tenants in chief从国王受封土地，为国王提供骑士。世俗领主lay lords不在话下，威廉强求宗教大领主同样推送骑士，则为创新。最终，威廉由宗教领主处额外获得骑士八百，总数约达五千。

第三节 次级保有之设立

大领主tenants in chief要为国王提供大量骑士，花费必然较大。而且整天价看着持剑武士在面前晃来晃去也不是个事儿。

于是，大领主拿出一些地来再分封给骑士，这些骑士就成了领主封臣tenants of their lords或中间封臣intermediate tenants。中间封臣给大领主提供骑士。

除了军事保有之外，还有侍君保有serjeanty tenures。行政官员和家臣、仆人管家、厨师，有时也会分得土地。作为其提供服务的回报。

时局动荡。小的土地持有人会把土地让给强有力者，然后再从他那分封而来，借以委身给该领主。（这点也类似晋末？豪族，待查）

第四节 土地大调查

威廉统治最后一年展开一项大调查，旨在获得Danegeld（全国征收的一种直接税）的信息。没想到反而记录下过去二十多年土地重新分配的成果。

朝廷派驻专员commissioner入郡shires，收取宣誓人员juror的证词verdict，涉及地产保有人的地产信息，如产权来源、地产范围及价值、地产组成，以及自诺曼征服以来的地产变更情况。

收集信息，整理摘要，汇报到威廉大帝那里。冷酷无情的诺曼效率震撼了那些愚蠢的萨克森人。

最后成果为《末日审判书》Domesday Book两卷，现存于伦敦公共档案馆，现存最完好的中世纪法律档案。

第五节 领主与封臣之间的法律关系

领主lord与封臣tenant之间除人身依附关系外，尚有一种法律关系，用现在的术语来说，为半合同半财产关系（英美法的property，大致相当于我国物权）。

此种关系，就义务方面而言，领主为封臣提供保护与担保，封臣提供劳务。此外，双方还围绕土地各自享有权利，而土地为保有tenure之客体。

封臣若实际占用土地，则被称为tenant in demesne，有权占有、使用土地并收益。相反，他的领主则为tenant in service，这是相对于领主之领主而言的。

在保有制度下，一人身兼两种身份。对下为领主，对上则为封臣。只有国王只是领主不是封臣，而最底层之农民则为封臣/佃户tenants  paravail，不为领主。

封臣之劳务固定于土地之上，领主不因封臣转让土地而失去对劳务之权利。封臣变换，土地与其上固着之劳务不变。这种架构大概是后来物权法上土地负担的前身？

由此，围绕同一块土地，可产生多层财产权关系。一层为一个tenure，一个tenure对应一对领主和封臣，在此封建等级制下，权利的调整极为复杂。