第三单元   具体合同

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考点一   买卖合同

一、交付的法律效力

1、买卖合同标的物所有权自交付时转移（不动产买卖，所有权自登记时转移）；

2、交付是风险负担或孳息转移的标准（不区分动产不动产）；

3、先占有后订立买卖合同的，以合同生效时间为交付时间；

二、标的物的风险负担——指由于不可归责于双方当事人的事由导致标的物毁损后谁来承担不幸

课本P124

三、标的物的检验

1、约定检验期间的——买受人应当在检验期间内将标的物数量、质量不符合约定的情形告知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定；

2、未约定检验期间的——买受人在合理期间内或者自标的物受到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或质量符合约定；对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年规定；

3、出卖人知道标的物不符合约定的，不受上述时间的限制；

四、买卖合同特别解除

1、因主物不符合约定解除合同的，解除效力及于从物；

      因从物不符合约定解除合同的，解除效力及于主物；

2、买受人可以就其中一物解除合同，但该物的分离使标的物的价值明显受到损害的，可以就数物解除合同；

3、分期付款的买受人某一期应付未付的到期价款达到全部价款的20%的，出卖人：

a.可以要求买受人一定支付到期与未到期的全部价款；

b.解除合同——双方互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付标的物的使用费

考点二   商品房买卖合同

一、销售广告的性质认定（P126)

二、商品房预售——出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效（在起诉前取得也算取得）

商品房预售合同的登记备案手续并非合同生效的条件；

三、法定解除条件

1、房屋主体结构质量不合格（交付前后均可解除）；

2、房屋质量问题严重；

3、房屋套内建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的；

4、出卖人迟延交付房屋/买受人迟延支付房款，经催告后在3个月内仍未履行；

5、约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超1年，因出卖人原因无法登记。

四、适用惩罚性赔偿金（买受人可以解除合同+对方赔偿损失+对方承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金）

1、买卖合同订立后，出卖人将该房屋二次出卖或者未告知买受人的情况下将该房屋抵押；

2、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的证明；

3、故意隐瞒所售房屋已经抵押/已经出卖/为拆迁补偿安置房的事实；

五、商品房买卖合同和贷款合同的效力

1、买卖合同无效、被撤销、被解除的，贷款合同应相应解除；

2、贷款合同未定订立，导致买卖合同不能履行，当事人可要求解除合同，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失；

考点三   租赁合同

一、租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效；续订租赁合同的，自续订之日起仍不得超20年；

二、视为不定期租赁的情形：

1、租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的；

2、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》规定仍不能确认的；

3、租赁期届满，承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。

（不定期租赁，双方均可随时解除合同）

三、租金的支付期限（按顺序）

1、按约定；

2、协议补充；

3、根据合同有关条款或交易习惯确定；

4、适用以下规则：

a.租赁期限不满1年——租赁期限届满时支付；

b.租赁期限1年以上——每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，租赁期限届满时支付；

四、维修义务

1、出租人应履行租赁物的维修义务；

2、出租人未履行的：承租人可以自行维修，维修费由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租赁或延长租期；

五、增设他物——要经出租人同意；未经出租人同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失；

六、租赁物受损：出租人可以解除合同并要求赔偿损失；

七、风险的承担——因不可规则于承租人的事由致使租赁物毁损、灭失的：

1、承租人可以要求减少租金或不支付租金；

2、致使不能实现合同目的的，承租人可解除合同；

八、转租——要经出租人同意，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当向出租人赔偿损失；

未经出租人同意转租的，出租人可解除合同；

九、买卖不破租赁——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

考点四   房屋租赁合同

一、当事人以房租租赁合同未按照法律规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；

二、只有在房屋租赁中，承租人才享有优先购买权。

三、出租人未通知承租人即将租赁房屋出卖给第三人时：

1、出租人与第三人的房屋买卖合同有效；

2、出租人应向承租人承担赔偿责任。

四、出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权；

五、承租人不享有优先购买权的情形：

1、房屋共有人行使优先购买权的；

2、出租人将房屋出卖给近亲属的；

3、出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

4、第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的；

六、房屋租赁中同住人的权利：

承租人在房屋租赁期间死亡的:

1、与其生前共同居住的人可按照原租赁合同租赁该房屋；

2、承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪、被宣告死亡的，其共同经营人或其他合伙人可按照原租赁合同租赁该房屋；

考点五   融资租赁合同

一、融资租赁：出租人向出卖人购买租赁物提供给承租人使用，承租人支付租金；

        三方当事人：出租人、承租人、出卖人；

        两个合同：融资租赁合同、买卖合同；

二、售后回租：承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回；

三、当事人的权利义务：

1、承租人应当履行占有租赁物期间租赁物的维修义务；

2、承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担；出租人可要求承租人继续支付租金；

3、承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任；

4、租赁物不符合约定，如果：出租人未干预、未参与租赁物的选择：

a.出租人对承租人不承担违约责任；

b.承租人应按照合同约定支付租金；

c.由承租人对出卖人行使索赔权；

5、租赁物的权属

1、在融资租赁期间，出租人享有租赁物的所有权；

2、租赁期间届满，对租赁物的归属没有约定或者约定不明的，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物所有权归出租人；

6、无权处分与善意取得

承租人未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权的，第三人可依善意取得制度取得租赁物的所有权或其他物权；但下列情况除外：

a.第三人知道或者应当知道该物为租赁物的；

b.出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并办理抵押权登记的；

c.第三人与承租人交易时，未按规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；

7、承租人未按期支付租金的，经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物。

8、有下列情形之一的，出租人可以请求解除融资租赁合同：

a.承租人未经出租人同意处分租赁物的；

b.承租人未按照合同约定支付租金，或者欠付租金达到2期以上或数额达到全部租金15%以上，经催告后在合理期限内仍不支付的。

9、对于特定的需要对租赁物的经营使用取得行政许可的，只要承租人取得行政许可即可。

考点六   金融机构借贷合同——诺成合同（经双方意思表示一致时即可）

一、借款人擅自改变借款用途的，贷款人可以：

1、停止发放借款；

2、提前收回借款；

3、解除合同；

二、利息

1、我国全面开放金融机构贷款利率管制，除个人住房贷款利率浮动区间暂不调整外，金融机构其他贷款利率不再设上下限；

2、借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息；

3、对利息支付期限无约定，依照法规仍不能确定的：

a.借款期限不满1年的，在返还借款时一并支付利息；

b.借款期限1年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；

4、借款人提前偿还借款的，应当按照实际借款的期间计算利息（另有约定的除外）。

考点七   民间借贷合同

一、民间借贷：自然人、法人、其他组织之间及相互之间进行资金融通的行为。

二、双方根本未约定支付利息的——出借人不得主张支付借期内利息；

是否支付利息约定不明但出借人主张利息的——结合合同内容及当地交易方式、交易习惯等因素确定利息（除自然人之间借贷外）

三、自然人之间借贷未约定支付利息或约定不明的，视为不支付利息。但：

1、约定偿还期限而不按期偿还的；

2、未约定偿还期限但经出借人催告后仍不偿还的；

出借人可要求借款人偿付逾期利息。

四、民间借贷的利率

1、年利率未超过24%的，有效；

2、年利率超过36%的，超过部分无效；

3、24%~36%的，人民法院“不反对、不支持”

五、逾期利率

1、有约定按约定，无约定的，以不超过年利率24%为限；

2、未约定的，区分不同情况处理：

a.未约定：借期内利率&逾期利率——出借人可主张自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息；

b.约定了借期内利率，未约定逾期利率的——出借人可主张自逾期还款之日起按借期内利率支付资金占用期利息；

3、既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用的——可选一主张，也可一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。

六、利滚利——前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证

1、前期利率未超过年利率24%的部分计算的利息，可计入后期借款本金。

2、借款人在借款期间届满后应当支付的本息和，不能超过最初借款本金+最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。

七、民间借贷与买卖合同混合时的处理

1、借款到期后借款人不能还款的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照“民间借贷”法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；

2、判决生效后，借款人不履行人民法院判决的，出借人可以申请拍卖买卖合同标的，以偿还债务。

八、其余——P134

考点八   赠与合同

一、性质——单务（但订立赠与合同属于双方民事法律行为）、无偿、诺成合同；

二、赠与人的义务

1、因赠与人故意或重大过失，致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。

2、赠与的财产有瑕疵的——赠与人不承担责任；

附义务的赠与，赠与的财产由瑕疵的——赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任；

3、赠与人故意不告知赠与的财产由瑕疵或者保证赠与的财产无瑕疵的，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任；

4、赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，可以不履行赠与义务；

三、赠与人在赠与的财产权利转移之前，可以撤销赠与；

但具有救灾、扶贫等社会共益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同，不得撤销。

四、受赠人有忘恩行为时，均可撤销；

1、赠与人的撤销权——自应当知道撤销原因之日起1年内行使：

a.受赠人严重侵害赠与人或其近亲属；

b.受赠人对赠与人有扶养义务而不履行；

c.受赠人不履行合同约定的义务；

2、赠与人的继承人、法定代理人的撤销权（自应当知道撤销原因之日起6个月内行使）——因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的；

考点九   承揽合同

1、承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的：

a.需经定做人同意，并就第三人完成的工作成果向定做人负责；

b.未经定做人同意的，定做人可解除合同；

2、承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，就该第三人完成的工作成果向定做人负责，可以不经定做人同意。

3、承揽人向定做人负责，第三人向承揽人负责；

4、定做人可随时解除承揽合同，定做人因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

考点十   建设工程合同

一、阴阳合同：

同一建设工程，另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同中实质性内容不一致的——以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。

二、建设工程合同的无效

1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的（承包人超越资质等级许可的范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级的，不按无效合同处理）；

2、没有资质的实际施工人借用有资质的施工企业名义的；

3、工程必须进行招标而未招标或中标无效的。

无效合同的处理：

a.工程经竣工验收合格的——承包人可请求参照合同约定支付工程价款；

b.工程经竣工验收不合格的——i.修复后的建设工程经竣工验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

ii.修复后的建设工程经竣工验收仍不合格的，承包人无权请求支付工程价款；

三、分包、转包

1、要经发包人同意；

2、第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担连带责任； 

3、工程主体结构的施工必须由总承包人自行完成；

4、总承包人不得将其承包的建设工程全部转包或者将全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。

5、禁止分包人再分包；

四、承包人垫资+利息

1、有约定按约定，但利息计算标准不得高于同期同类贷款利率；

2、没有约定的：垫资——按工程欠款处理；

                               垫资利息——无权请求支付利息

五、对建设工程实际竣工日期有争议的：

1、竣工验收合格的——竣工验收合格之日；

2、承包人已提交竣工验收报告，发包人拖延验收的——承包人提交竣工验收报告之日；

3、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用——转移占有建设工程之日

六、当事人对付款时间没有约定或约定不明的，下列时间为应付款时间：

1、建设工程已实际交付的——交付之日；

2、建设工程未交付的——提交竣工结算文件之日；

3、工程未交付，价款也未结算的——当事人起诉之日；

七、承包人的优先受偿权——发包人未按照约定支付价款，建设工程价款可就该工程拍卖价款有限受偿：

1、建设工程价款不包括因发包人违约所造成的损失；

2、承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；

3、承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起算；

4、消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；

考点十一   运输合同

一、客运合同：

1、承运人擅自变更运输工具降低服务标准的，根据旅客要求可退票或减收票款；提高服务标准的，不得加收票款；

2、承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客自身健康、故意、重大过失原因造成的除外；

二、货运合同：

1、收货人在约定期限内对货物的数量、毁损未提出异议的，视为承运人按约定交付货物的初步证据；但以后收货人有证据证明货物的毁损、灭失发生在运输过程中的，仍可向承运人索赔；

2、承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任；但承运人证明货物的毁损、灭失时因不可抗力、货物本身的自然属性、合理损耗、托运人收货人过错造成的除外；

3、货物在运输过程中因不可抗力灭失，未收取运费的，承运人不得要求支付运费；已收取运费的，托运人可要求返还。

考点十二   委托合同

一、具有人身属性的事项不适用委托合同（结婚、离婚、收养子女等）；

二、费用与报酬：

1、受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及利息；

2、委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同；

3、因不可规则于受托人的事由，委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬；

三、损失赔偿

1、有偿的委托合同——受托人过错——可要求赔偿；

2、无偿的委托合同——受托人故意或重大过失——可要求赔偿；

四、双方均可随时解除委托合同；

五、两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任；

六、转委托

1、经委托人同意的，委托人可就委托事务直接指示第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任；

2、转委托未经同意的，受托人应当对第三人的行为承担责任。