《千万别说你懂买房》
作者: 徐斌
出版年: 2017-6-1
ISBN: 9787508675589
要点提炼：
本书主要讲述在选房、购房等过程中如何避免走进一些坑。
1.买房准备之资格认定：不同城市，各地政策不一样，一般需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。
2.买房准备之资金：定金，购房人支付给业主，签了定金合同，按约定把房子过户给购房人，一般交5万元左右的定金比较常见。法律规定定金的数额上限是总房款的20%。首付款，一般是首付30%，当然50%，80%也没问题（但风险较高）。尾款，住房抵押贷款是目前我国最有吸引力的贷款。中介费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。
3.二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。三大税种免税政策（以政策为准）：增值税的免税条件就是满两年（满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算）。个人所得税的免税政策原先是满五唯一，意思是房子要满五年，而且业主只有这一套房子，才能免税。所以满二免增值税，满五唯一免个人所得税。
4.二手房交易的税费计算：个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20%。增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%。契税通常是网签交易价格的1%-3%。税费计算和免税政策去当地地税部门咨询。
5.二手房交易的基本流程：
(1) 产权调查，主要确定两点，房屋是否存在查封；房屋是否存在抵押。
(2) 签合同，三份，存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同。中介费最好在约定过户之后缴纳，或居间合同中注明“交易不成，全额退款”。买卖合同重点：交易流程、时间期限、违约责任，比如：a.一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款，若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。b.付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。c.如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。
(3) 网签（预告登记）与交首付款，由于办理贷款、审税、过户都需要用到这份网签合同。
(4) 卖家解抵押，建议让业主授权给买家或中介，由其出面去还贷款解抵押。
(5) 银行面签及住房抵押，贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。注意，银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65，女不超过60.贷款额度达不到预期，做好准备支付更多首付的准备，或在合同约定贷款批不下来的情况。
(6) 缴税，二手房主要税种有3个：契税、增值税及附加和个人所得税。提前向地税部门咨询。
(7) 房屋权属转移，俗称“过户”，快的话一周能办完。
(8) 交房，支付尾款，建议约定在交房过户后再支付相应尾款。}
6.如何买商品房不上当？
(1)买大开发商的房子，比如万科、龙湖、绿地。
(2)提前确认商品房五证，这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；
(3)购房人如何获取五证文件，（1）政府门户网站查询；（2）去指定政府部门查询。
(4)购房人可以提供小区的地理位置或楼盘名称，让不动产过户大厅的工作人员帮忙查询该项目是否五证齐全。
7.买商品房需要签订哪些合同呢？
按照时间顺序排列大概是这样的：
(1)认购书（认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。）
(2)商品房预售合同（最重要的信息就是五证的证号、合同上的房号和沙盘上房号要对得上）
(3)补充协议
(4)前期物业服务合同
(5)业主大会公约
(6)抵押贷款合同
8.哪些房子不要卖买，类住宅、商改住、小产权房。商改住项目一般具备如下特征：销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”；项目名称一般比较商业化；土地使用年限是40年或50年；公摊面积大，普通住宅的公摊比例一般是15%-25%，类住宅的公摊比例则是45%-50%；水电物业比较贵；住户里面有不少公司；通常不是封闭小区；价格是周边住宅的2/3。
9.注意事项：买房前确认房子性质以及房子能否过户。两条协议约束：（1）业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。（2）乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担。
10.普及知识：按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。这一点在房产证上土地性质，出让还是划拨。划拨的房子交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这时土地性质会写着出让。
