上海房价去年十月份到今年三月份，官方的数据是均价涨了大概百分之二三十。但从我身边看到的房子，价格基本上都涨了五六成，有点还接近一倍。很多人从货币政策、供求关系来对房价暴涨的原因进行解读。我想从我身边很多买房子的人的角度，来分析上海的房价到底贵不贵，为什么涨的那么厉害。
我很多同事是大学毕业两三年或者研究生毕业一两年，他们很多都到了谈婚论嫁的年纪，很多人都在去年下半年和今年一二月份，在上海很多地方看了房，买了房子。从房价的变化，和他们买房的心态，也许可以分析房价暴涨的原因。
我同事基本上都是外地人，看的、买的房总价基本上在一百七八十万到三百万之间的二手房。看房的地方在浦东的川沙、宝山的富锦路、松江的九亭、浦东的德平路、杨浦一些地方。从去年到今年三月份，川沙的房价由2万左右涨到了3、4万，富锦路由接近三万涨到了四万，九亭由2万出头涨到了三万五，德平路由3万左右涨到了4万5，杨浦由3、4万，涨到了六万。这些房子，有的靠近地铁，有的离地铁很远，有的房子很老，不能完全代表当地的价格，但就单个房子本身，基本上都涨了一半多。
我有个同事，去年十一月份的时候，在九亭看了一套房，6、70平，大概要185万。今年三月份已经270万了。而且很好卖。
像外地来上海的人，买的二手房都是一平米三万，60、70平米的房子够住了。平均总价接近两百万，贵不贵？能不能承受？我觉得对于我的很多同事，对于很多外地来上海的白领，还是勉强能承受的。像他们首套房，付百分之三十的首付，两百万的首付就是60万，加上中介费、契税，总共就是70多万的样子。夫妻两个人工作三四年，攒个三十万。加上双方父母一家拿出来20万，再亲戚朋友借一点。首付七八十万，对于一个工作四五年的小夫妻，并不是很难。但这个首付是集两个家庭全体之力付下的首付。贷款一百二十万，贷三十年的话，月供大概是八九千。夫妻两个都有公积金，大概能有三千块的公积金。也就是真正需要还的月供是五六千。如果两个人都工作，一个人的工资拿来还贷款，另一个人的工资用来生活。其实外地人来上海买均价三万的二手房，也能买得起，就是稍微累一点。
去年房价大涨的导火线我觉得是政府不断的降息，还降低二手房交易税费。一下子很多有房子的人有了置换房子的想法，就是卖掉远、小、交通不便的房子，到市区、靠近地铁、大的、学区房。因为对于置换房子的人来说，卖掉原先的房子换一个更好的房子，可以用售房款付大部分首付，剩下的余款来慢慢还，压力并不大，住房条件大大改善。二手房交易税费减少，降息，使得贷款的成本差不多和买银行理财产品的收益一样。因此置换房子成本很低。
置换房推高了市区里的房价，置换房空出来的一些小的旧的房子，也并没有大量被新来的外来人口买入，而是被已经有一套房，又有点闲钱的人买来投资。那些小房子，总价就一百多万，很多已经有房子的人想买下这样的小房子，然后租出去。租金5000，月供其实也差不多，而且过了十来年就多了一套房子。在中国现在这个缺乏好的投资渠道的时候，买房子其实是普通民众最好的投资保值手段。而当时大城市买二套房限购也都放宽了，二套房首付低的只有百分之四十。交易税负降低加上不断的降息，造成按揭贷款比银行理财收益还低。很多人觉得只要付了首付，买到了房子就是赚到了。宽松的购房条件，刚需、置换房、投资买房纷纷下手买房。直接推高了二手房的价格。那个时候听我同事讲，房产交易真的是很火爆，那时候的感觉就是买到房子就是赚到，就是捡钱一样。
上海市政府出台了最严厉的限购政策，确实能减少很多的购房需求。但是二手房房价却很难下降，很多二手房房主，并没有急着想把房子出手，真正想卖房子的之前就卖掉了。因此二手房房价依然保持高位。
对于像我和那些还没买房的同事们，就像外地来上海的年轻人。原本要靠两个家庭之力，付首付，还二三十年贷款才能买到九亭、川沙、一些杨浦的，交通还没那么差的二手小房子。现在那些地方都要四万五万一平，我们这些新上海人都要被赶到更远的临港、金山甚至嘉兴昆山。或者买更小的房子，五六十的计划改成三四十平米。以前均价三万不到的时候，我们会觉得留在上海还勉勉强强，现在面对均价接近四万的房价。也许我们也会思考这样留在上海是否还值得？
我觉得上海市的房价哪怕均价涨到了十万一平米。（内环很多普通的房子都已经达到了）。上海市的房价也很难降。上海市房价一旦涨上去了，就很难下跌。因为只要觉得上海市的房价，只涨不跌，拥有多套房子的人，根本不想出售，因为不缺钱花的他们，只会想让自己的房产越来越贵！
二手房的价格峰顶是相同区域位置、档次差不多的商品房价格。只要不超过新房的价格，无论二手房多贵，也都是有价无市。限购可以使成交量下降，但捂盘惜售的二手房价却不会再降低。
除非政府主动提供更多的土地供应，增加新房的供给，继续限购，减少投资买房。房价才会渐渐降温。或者，城市被高房价绑架，青年人根本看不到希望而纷纷离开一线城市，大城市人口净流入大量减少，经济逐渐萧条，被动的房价下降。
房价只涨不跌的正是拥有多套房产的人坚信因为大城市人口不断流入，中国城镇化继续，刚需大于供给，房价只会涨不会跌。如果让人们相信房价也会像股票一样跌下去，那么很多有着大量房产来投资保值的人，一定会很快将手上的房产出售。待售房产增多，供大于求，房价继续下跌。房价下跌预期生成，大量的房屋被抛售，房价会大幅下降。
一旦房价下降预期行程，下跌通道形成，房地产投资价值不再。房价一定会大幅下降。然而造成房地产投资大幅减少，建筑等相关行业，衰退。房价下跌的多了，断供大量出现，银行风险剧增，中国整个经济也会崩溃。
因此政府也不想让房价下降。只是不要涨的太快就是了。
