社会科学皇冠上的宝珠——经济学

基础理论非常重要，很多人止于表面，很肤浅。他们只是忙碌于很表层的东西，从没有想T-1层潜在的原理。从一些更基本的规则，可以推出上一层的规则。这样不仅更好记、更快捷，而且可以算出别人看不见的东西。

应用科学离消费者更近，离钱更近。

房产投资的体、用、术

作为一个合格的房产投资者，你需要怎样的学识修养

1、需要正确的基础知识

2、政治经济学要对，方向要对

3、水库论坛

小技术：你买房，每次需要谈判下定金之前，不要空手，去银行取几万元现金出来，最好是旧钞，毛茸茸的看上去一大堆。旧钞的厚度比新钞厚，现钞永远比银行转账或者支票更有冲击力，房东一冲动，你就成魔鬼了。用这个方式，房价至少可以多砍0.5万元下来。

但凡买房，上家总会问到一句：“你们是买来自住还是投资啊？”正确的回答绝对是自住。投资必定有赚钱，房东不舍得，价格上面就磨磨蹭蹭。议价能力就差。甚至要说“房价是贵了一点，可是她（女朋友）不知道为什么蒙了心，非得盯着这套买不可”，于是房东沾沾自喜，顿时觉得是卖了一个好价钱，以后的交易更配合，不容易产生纠纷。

奇异的经济学

经济学没有流派。

世界上只有两种经济学，讲道理的和不讲道理的。

政治经济学

马克思曾经说过，生产关系要适应生产力的发展。调整生产关系，关键要解放生产力。

哪怕对于统治者，他也是需要“生产力”越大越好的。因为统治者并不是一个人，而是一个大哥下面跟着一群小弟。每一个小弟都大张着嘴，渴望捞取更大的利益。有糖分，才能团结人心。没糖吃，队伍就散了。

在一些情况下，这可以通过掠夺其他群体来维持。但从长远来看，还是要创造财富，创造更多的财富，才可以维持统治，才可以让下面的每一张嘴都开心。

“生产力的发展”，是一股不可阻挡的历史洪流。“经济学”本身会对这个世界做出解释。但这个解释，真正有文化有思想的人，会知道哪些是对的，哪些是错的。然而我们这个世界，没有真正的“经济学”，有的都是“政治经济学”，与政治相关联的经济学。生产力最大化，最能治国治民。

诺奖基金会也是由人组成的，人有什么不可操纵的。有一年日本觉得三十几年没出诺奖了，于是次年就得了一个文学奖。

经济学第一定律——dT>0

国民财富

先生，财富来自交易

樵夫有一把小提琴，音乐家有一柄斧子，二人互相“交易”，樵夫拿到斧子，音乐家拿到琴，财富才算最大化。

“纺工织布，农夫耕田”时，其实“布+米”的财富，并不是国民财富的最大化，“布+米+交易”，才是国民财富的最大化。（参考文献：《铅笔的故事》）

不动量

a喜欢苹果但是拥有梨子，b喜欢梨子但是拥有苹果，两人交易，财富才能够最大化。c喜欢苹果和梨子，有很多橘子，c的出现，财富才能增长。

可见，在整个系统中：有了交易，财富就会增加。没有交易，财富就不会增加。

当你再也找不出任何交易机会时，财富达到最大化。这就是帕累托极限

经济学只要求追逐T“交易”最大化。当你把一个社会所有能交易的事情都想遍了，再也找不出任何“新”的交易，则自然国家最富，达到了帕累托最优。

交易的价值

萨缪尔森的《宏观经济学》教科书承认，商品从制成到最终交到消费者手中，要差4倍的距离。也就是在人类生产中，25%是制造，75%是贸易。“倒买倒卖”才创造了财富的大头。

如何使得国家富裕：交易。如何使得国家更富裕：增加交易。如何使得国家大富裕：最大程度增加交易。

经济学第二定律——修补bug的定律

《国富论》中说，如果一项交易完成，A、B双方均满意，则A、B双方的“福祉”均有所增加，整个国家因此而变得更富裕。

所以“暴力”的每一次行为，都导致国家总财富的减少。抢劫越多，国家越穷。抢劫无数多，国家无尽穷，例如非洲的国家，利率那么低，基础资料那么多，随便买买买，本身资源又那么多，居然还有饿死人的。

·因为“暴力”的存在，必然无法做到彻底的100%的市场化，必然无法做到绝对的“生产效率最大”，但这还是值得的。我还是支持爱国主义，还是支持强大国家。哪怕有时候会导致生产力损失。

经济学第三定律——R≠0（R代表抢劫）

既然“最终暴力”无法消除，很多人就构想了一种办法，将“最终暴力”交给人民。

民主就是51%的人，吃49%的人。“最终暴力”并不能被消灭，更不能妄想权力可以被关在笼子里。

“一阶经济学”有一点像“暴力斗争”的学问。“二阶经济学”是考虑“我这样做了以后，你会怎么做”。充分考虑到了对手的反应，然后再看这件事的总效果。

房东和买家之间最好是什么税都没有，最好连契税都没有，1%以下。因为任何税收，都是双方博弈后均付的，往往还是买家付大头。

假如开发商向银行申请贷款很麻烦，假如开发商要跪着求科长盖一百多个章，假如天天有人在开发商的工地上讲《劳动法》，那愿意去造房子的人，肯定更少。造房子的人少，供应更少，成本更高，房价更贵。

“消费者和消费者竞争，生产者和生产者竞争；生产者和消费者从不竞争。”

开发商和你不是敌人，房地产投资者和你不是敌人。开发商和开发商是敌人，房地产投资者和房地产投资者是敌人。另一个同行的小白领买家，哪怕是要好的同事，也是敌人。

萨缪尔森的《宏观经济学》是每一个现代人必看的书目。如果你实在没有时间，只看前30页也可以。物理学是自然科学的核心，经济学是社会科学的核心。

经济学入门——市场营销

营销思想的背后，其实是西方社会光辉灿烂的“多元文化”主体论。尊重每一个人的想法，用不同的商品迎合不同的消费者；在每一个市场都做到第一。

只要你付钱。

政治学第一定律

公平与效率

当那些人声嘶力竭地喊着，想要追求所谓的“公平”时，其实他们并不是真公平，而仅仅是发表他们个人的“政治主张”。

转变了一种方式：转为控制政府，并希望政府分给他们更大的蛋糕。当外地小白领高喊着“公平与效率的矛盾”，你以为他们不知道自己无理取闹，追逐的其实是平均主义吗？不，他们知道，他们是在装睡。他们喊得越响，叫得越凶的原因，是向政府示威，要求政府给他们更多的倾斜式特权。

价格之三维价格

对价格的理解，是区分菜鸟和专业的重要标准之一。

第一个问题，对于绝大多数的人，他们所谓的“价格”，是“最后一次成交的价钱”

第二个问题，“价格”完全无法预测。

当你认为价格始终“稳定维持”在30000元的时候，其实上面的99位已经提价，一骑绝尘，你完全不知道。你没有花一丝一毫心思，来关心那99位业主的想法，关心那些甚至从来都不挂牌的业主的想法。而这股力量，99人要比1个业主更庞大，更不可撼动，不可逆转。我们一直很喜欢一句话，“当你发现差距时，差距已不可逆转”。当我们最后发现“房价在涨”时，往往已经到了Step5。

“边际价格”当然很重要，因为它代表目前在市场上切实可以成交的价格。可是“边际价格”不能预测未来。预测未来，主要看“总体价格”。

以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数，而它们的比重，几乎可以看作房价=大盘70%+板块20%+小区10%。

房东的实力在增长。这是很多人忽略的一方面，不仅仅买家的实力在增长，每年增加几十万元存款，而且房东的实力也在增长，每年也增加几十万元存款。房东越来越不差钱，也就越来越不把几百万元的房款放在眼里。市场的重心在不断上移。

在真正房地产投资家眼里，是有两个价格的：总体价格，99个业主的心理价位；边际价格，最便宜的1个奇葩价位。当这两个价格发生冲突的时候，我们就认为是笋盘。是笋盘就买入。

市场上永远有人卖贱货，买贵货；永远有人不领市场行情。不领行情是正常的，是常态化的，人人都领行情才是不正常的。问题的真正反面，是市场上还存在很多“套利者”。

三维价格的实际分析

Step1：A、B、C、D、E挂盘20000元/平方米，F、G、H、I、J自住不卖。

Step2：A、B、C、D、E挂盘30000元/平方米。

Step3：A、B、C、D、E挂盘40000元/平方米。

Step4：A、B、C、D、E挂盘50000元/平方米，F卖45000元/平方米。

Step5：A、B、C、D、E挂盘60000元/平方米，F卖60000元/平方米。

Step6：A、B、C、D、E挂盘60000元/平方米，F卖60000元/平方米，G卖55000元/平方米。

你仔细看这个模型中，对于单个的A，单个的B, A、B、C、D、E、F、G、H、I、J每一位，其价格都是“越提越高”。

然而：Step5的小区售价是：60000元/平方米；Step6的小区售价是：55000元/平方米。

这一步中，小区价格却是下跌的。

这就是楼市中常出现的现象。每当一轮大涨后，常有一些原先“不卖”的业主改为出售。而这些业主的挂牌，通常比长期拼搏在第一线的房地产投资者要低，一般是九折。

当整体大势涨了40%之后，你能确定每一个楼盘、每一个小区、每一个业主都提价了40%？你能确信市场如此有效率，信息如此准确无误直达每一个人？答案肯定不是的。每一次大涨之后，肯定有业主跟不上形势。这等于在已经确定涨幅之后，再给你一个去年的价格。所以“捡漏”始终是一种低风险的交易策略，只要你花心思去做，在任何已涨的区域内都可以发掘出懵懂的业主笋盘，低风险高收益，捡漏流。

人人网目前市值为13亿美元，相当于人民币约80亿元的样子。10日平均成交量只有80万美元的样子，也就是每天换手率0.006%。在这么低的成交量下，大股东想要脱身套现，把13亿美元卖出来，一天天卖，恐怕要卖上十几年才行，还没有算价格的下跌。而公司本身呢？公司本身是亏损的，每年亏7000万美元。典型老庄股的市值毫无意义。

搭桥

什么叫搭桥？搭桥就是“把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产，再把资产变成几倍的现金”。分两步走：把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产；把流动性不好的资产变成流动性好的资产。

如果你用3亿～5亿元现金炒一家3亿～5亿元市值小盘股股票，你完全可以把它的市值炒到10亿～20亿元，账面盈利五六倍。在房地产投资这个领域，当你买进“大面积低单价七折笋盘”，其实你干的是同样的事，即把现金变成翻好几倍但是流动性很差的资产。

然后，人们真正忽略的是第二步：把流动性很差的资产变成流动性好的资产（现金），即把筹码变成钱。资本市场真正的秘诀在于那些“炒高”的资产，如何相对无损地变成钱，或者无损地变成高流动性资产。人人网可以用自己的股权+现金，去换购另一家公司，进行兼并。如果你承认人人网的股价，按照“股价×数量”估值和它换股，那就等于“老庄股抛售”了。

假设你爆炒一只股票，炒高了十几倍，甚至炒到了14倍PB，完全没有人接盘，完全没有Price Depth。这时，你可以做一只“基金”。你选20只爆炒的老庄股，把它们捆在一起，起一个名字叫作“二线蓝筹基金”。然后你就可以去忽悠投资人了。“你看，我们投资分散在20只股票之上，所以我们是一只高度分散的基金。”“您看我们选中的这些筹码过去几年的走势，那是涨涨涨。我们是明星选股员。”可以顺利地抛售给“基金投资人”  那您还犹豫什么，乖乖地掏钱买吧。   一种钱生钱的模式

价格之框架

一个真正有智商的人，一旦看了上一篇就会意识到自己之前花了太多的心思在“赚收益”上面，而不是“赚流动性”上面。库存周转率是一个大命题。

一旦你转变思想，聚焦于把低流动性资产转为高流动性资产，这其中的玩法就多了，可以盈利的空间太多了。

纯粹卖体力的工种，那你懂得再多的知识、再多的技巧也是没用的，你只有在复杂的供应链中，譬如买进、卖出热水瓶，这时候你知道哪里有城管，哪些款式畅销，这些技巧才会开始变成金钱。而到了非常大的“大生意”，譬如兼并收购公司，买卖基金股权，定向增发配股，这些技巧就会变得非常有价值。

财技

许多人赚钱，靠的并不是第一步，而是搭桥的第二步。如果你真的想要发财，真的想要暴富，你应该好好去了解西方证券史。

绝大多数的公司，是像“吹气球”一样，一下子就爆出来的。譬如一些公司成立三年就上市，成立5年就100亿元，然后就不停地进行并购。

典型的有WorldCom、安然、Yale、PCCW，甚至Philips Morris也算在内。电讯盈科的全部故事几乎就是并购和换股。当一家公司一下子成了“明星股”，股价暴涨10倍、100倍，在资本市场，它就有了10亿元、100亿元的估值。但是看它的内里，无论PE、PB都不值这个价钱。然后它就可以开始并购，用自己的股权，来换取别人比较“扎实”公司的股份。

1995年澳大利亚的财团来到香港并购公司时，他们给的都是300%的溢价，前提是用澳大利亚股票支付。在中国，情况也是类似的。那些所谓的“二线蓝筹股”，种种丑态，不堪入目。

中国人往往更好骗，更缺乏金融知识。典型的例子，我给你“配股”，现行股价打九折、打八折和你配。配股的话，你就按照PB=3，拿现金和我换股票；不配的话，你的股权就被摊薄。多配几次，我的空壳“泡沫”就变成“岩石”。这些才是财技，才是真正赚钱的地方。

农耕民族

中国人所谓的“欺诈”，就是你去买番茄，要三斤给了你二斤八两，“短斤缺两”。这让一些大妈十分气愤，天天和这些无良小贩做着艰苦斗争。而一转眼，她们把毕生积蓄，50万元甚至100万元去买了股票、买了基金、买了理财产品、买了P2P。

任何基金，“买入”的最佳时刻点，是在基金“募集成立”的时候。当一个基金封闭期结束，建仓完毕正常运营的时候，它的净值永远是大于1的。一般能做到1.06，也就是你立即白赚了6%。这句话反过来还有一个推论，也就是用现金去买基金，是不划算的。任何时候都不划算，你只买到了94%的价值。而在基金内部的运作里面，可以变的花样就更多了。譬如说，你完全不知道自己投资的公募基金不知不觉被老庄股替换进来了。“基金管理人”偷偷地用你公募基金的钱，替换掉了他们自己的“老庄股”的股票。尽管二者在账面面值上是一样的，可是流动性就被偷走了，你就被留了下来举杠铃。

“基金是什么，基金就是一只永不需要出货的低资金成本老庄股。”将“低流动性资产替换成高流动性资产”，这一步中可以走的技巧实在太多了，花样实在太多了，但每一种都是短斤缺两，而很多人还懵懂无知。

--如此，选择可以内部转换成同个基金公司的不同基金这办法可否躲避此种风险？

大面积低总价

我们这一个流派，房地产投资的科技树主要是“七折笋大面积低总价”，即以七折的单价购买大面积的笋盘，从而降低总价。这是非常典型的，即“把现金变成翻几倍的低流动性资产，再把资产变成翻几倍的高流动性资产”。对于我们这一个流派来说，赚钱是非常容易的。

主要操作手法：“用现金买入即赚1000万元，得到翻了好几倍但是流动性差的资产，然后慢慢卖套现。”对于房地产投资这一行，“低流动性变高流动性”有一种最简单的方法，就是放在岁月里浸泡。只要你有足够长的时间，任何房产都能卖掉。

财富追赶问题

假设第一年，A有3000万元，B有200万元，那他们的财富比是15:1。第二年，A靠投资回报，财富增长到了3150万元。B则有两笔收入，首先是200万元财富增长到了210万元，其次是B的工资105万元，这样B的总资产是315万元，A和B的财富比例是10:1。第三年，A的财富增长5%，到了3307.5万元。B有两笔收入：首先是315万元的理财收入，变成330.75万元，其次是110.25万元工资，总计441万元，二者的比例约15:2。第四年，A是3472.86万元，B是463.05万元，二者比例约6:1。第五年，二者比例约5:1……可见，当R1 =R2 =R3 =5%时，结论和纯零定律是一样的。事实上，你把这个5%换成任何一个数字，答案都是一样的，都和0%一样。

所谓“钱存在银行生利息”，其实并不是利息，而是印钞机幻觉。央行规定5%的法定存款利率，每年又向市场多投放5%的纸币。“你所赚到的一切利息，其实都是印出来的。”真实的M2增长率达到15%，而给储民的，却只有3.25%定期存款利率。

工资的增长，不等于M2增长率。因为对于22岁的年轻人来说，工资的增长有一个明显的梯形走势。最初的几年你还是菜鸟，所以给的起薪很低。但渐渐你可以胜任高资历的岗位，并拿到2万～3万元的月薪。同样，这也不意味着你的工资可以按+30%每年无限增长上去，因为随着梯形的上升，你就到了“平台”期。在之后漫长的“平台”期，从30～55岁，你可能都拿着同样的工资，干着同样的活。

不论是谁，都不能秉着“我1年赚了你10年的工资，我奋斗3年，赚了你30年，一直到退休（还有27.5年）的工资，所以我一辈子不用工作了，所以我开始只花钱不赚钱了”。我觉得，这不是一个积极向上的人的心态。这个世界赚钱这么困难，你看看街头小贩，你看看企业卖产品的，你看看大超市卖吆喝的，他们赚一分钱都那么辛苦，一年熬死熬活几十万元。如果你投资一套房子，轻轻松松几十万元，你还不知足吗？当别人赚钱都这么辛苦时，你有了1000万元，你难道不想为你的子孙多积蓄一点儿？为了你的子孙不用站在百货商场里卖吆喝，一个积极的土豪，每年至少应该赚进一套房。土豪不仅仅吃利息，土豪也可以主动工作的。所谓OC，即Operation Contributions，运作带来收益。房地产投资就是运作之一。

中产阶级如何保护自己的财富

中产阶级

保护的意思是，想维持你的“社会地位”不下降。如果中产阶级想要“保护”你的财富，想要社会排名不下降，你的增长必须达到每年+22%。这个不是理论，是结果。

中产的陷阱

2019年的500万元和2017年的400万元相比，购买力是完全一样的。你的真实财产并没有增加分毫。

从底层爬到中产容易，中产爬到富人极难。

自救之道（1）

一直到今天，社会上最主流的“理财思路”，就是让你做资金的“借出方”，你是债主，吃利息的。这些产品的特点，就是容易，极其容易，简直可以说是“跪式服务”。但是，你的“财富”增值率极低。

“不要持有任何货币。”也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券、理财、债券基金。因为全世界的货币，都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样，你去美国、欧洲，哪怕日本，都是这样。

中级的玩法是，持有“实物”。最有名的实物，当然是房产。除了房产之外，你还有红木、字画、汽车车牌、摊位、特许经营权，等等。被很多人忽视的，其实是“特许经营权”。好比我在路口有个煎饼果子摊，这个摊位是合法的，城管不会管。这项权益，就非常值钱。

这个世界上真正赚钱的是什么？是债务。

综上所述，我们列出了低级、中级、高三级模式：低级模式，存钱，银行经理跪式服务；中级模式，资产；高级模式，借钱，你去跪银行经理。

自救之道（2）

怎样跨入更高的社会阶层？怎样从屌丝阶级跨入中产阶级？怎样在中产阶级维系社会地位，并进一步跨入上层阶级？很多人回答“勤奋”。这是不对的。中产阶级要成为富人，最关键的是“模式”；赚钱最主要的一件事是“模式”。

你如果保持着穷人的模式，靠省吃俭用，想要达到中上流社会，终身无望。如果你作为一个1000万元左右的中产阶级，想要保护自己的财富，并冀望进一步向上爬，则你最关键的是“模式”。

离开“存钱”模式，银行送你大米和食用油，别贪小便宜。你至少要爬到“资产”模式，实物资产有11%～12%的回报，随M2增长水涨船高。而如果你想出人头地，“持有资产”还是不够的。如果你想跑得比全社会更快，快过+22%，你得追求“负债”，杠杆式、负债式发展。具体的做法，我们用一句话留给大家：构建以房贷为中心的资产组合包。

天大的事——我们的房子

劳动人民购房手册

老公房

老公房大概是流动性最好的品种。老公房大概是唯一可以等同于现金的房产品种。老公房谁在买？是那些你“看不见”的人。

这个新移民必须是最穷的，没有任何房产，从零开始，在大城市落脚打拼。他会居住A，无论是买卖或租赁。这就是“老公房谁会买”的答案。只有源源不断地新增低层外来人口，才能撑起老公房市场的繁荣。而从目前情况看，这个市场很繁荣，非常繁荣。上海的“老公房市场”从来都很旺，无论买卖或者租赁。

只有在特大城市，才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市，才会有本地人、外地人两类人。如果你在二线城市，首先，不能在任何人口流出的区域买最差的A。因为这样换房的结果，就是最差的A完全没有人要，其价格有可能跌向零。

我们必须密切关注新增低层外来人口走向，否则最差的那批房产，其价格将是“断崖式”下跌。

对于白领，比较容易推销“溢价”。他们愿意支付高价，愿意付两倍的价钱。我们一直说，一手房的价格是虚高的。一手房的价格并不代表市场真实的价格。“落地打七折”，二手房实际可以交易的远远低于一手房价格。

在一个很普通的工薪族小区，特大的大户型卖给谁呢？谁家有这么多人口呢？但250平方米六房户型，照样很好销。是什么人在购买？小老板呀。人家搬迁来沪，一家子全都来了，小舅子大姨子，全都在店里帮忙。一户人家，八九口人并不稀奇，平民级大户型自有其市场，只不过你不了解这群人罢了。

谁会买“老大楼”？小老板、本地人。还有外销房，港澳台同胞会买，这些人购买力并不弱，他们只不过不喜欢支付溢价。

最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二线盘。我们一再强调，不要买一手盘，不要追求品质，不要追求品牌，不要追求光鲜的附加值。可是这样的房子赚钱啊！重要的是差价和涨幅啊！你所接触的，是小老板，是开餐馆的，是开摩托的，是菜场杀鱼的。你从这些人手中买进房子，又转手卖给这些人房子。我们接触的主要是“民工+小老板”群体，因为只有他们会买二手盘。这个细分市场，才是房地产投资者的主场。

处房情结

“处房情结”指某些人只买一手房，或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房。

可是在中国，由于特殊的“处房情结”，这两个市场是割裂的，是高度的分离状态。再重申一下，处房情结指的是某些人只买一手房，而且这里的“某些人”所占比例很大，不是1%～2%，而是80%。

以上海为例，上海是全国最市场化的地方，也是全国一、二手房交易比例最高的地方。2014年，两类房产各卖了2000万平方米，比例是50%：50%。而且，你还要考虑几个额外因素，二手房的挂牌数远远高于一手房；买不到一手房，内环无供应，才去买二手房；一手房太贵，才去买二手房。

可能有75%的人首选一手房，只有在显著折价情况下才会买二手房。

就我个人感觉，真正完全不在乎一手、二手区别，只看房子本身品质的人，比例比25%还低，或许只有10%。在内地城市，持“处房情结”观点的人是90%～95%。

“房地产指数”之类的参数，和房地产投资者完全没有关系了。无论你说今年新开工多少，销售多少，哪个片区多卖，哪个片区库存，哪个片区价格上涨，哪个片区“鬼城”……这些统统和房地产投资没有关系。这些全都是“一级市场”，讲的都是一级市场开发商拿地造房子卖给“处房”狂爱者。

房地产投资者的任务，就是只买进二手房，或者那些几乎没有溢价的一手房，然后，卖出二手房。

一手房和二手房仅仅是销售渠道的不同，而价格居然可以相差30%。只要“处房情结”还存在，我们就认为房价是偏低的，而且是极度偏低的。小白领愿意为“处房情结”支付的幅度，代表着房价被低估的程度，以及我们要提价的幅度。

你的第一、第二套房子

第一套房

当你买第一套时，你的“主力部队”还在，手里可能有三五年的积蓄、公积金余额，或许还有定期存款，房票、贷票绝对不是问题，各项国家优惠政策等着你。同时，你的“潜力”没有被挖尽，你几乎没有动用到“信用卡”虚空资源，父母亲朋的脂肪也没有燃尽，朋友圈从未开口借钱。

当你购买“第一套房”时，几乎不需要任何技巧。你唯一需要的，仅仅是下定决心。修真路上有三道槛，第一套、第六套、第十六套。其中，第一套的“筑基”阶段最重要，是一个分水岭。对于买第一套房，关键有三点：守拙，勤奋，大智慧。

房地产投资老手再三告诫的是：“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”也就是说，这八个元素统统都是不可以碰的。而资深房地产投资者建议：“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”房地产投资者建议你买房龄略老的二手房，这样的房子，虽然没什么“新鲜刺激”，但是随着大势上涨，涨价却是十拿九稳的事。新手最怕上手第一单就亏钱，只要第一单能赚，以后都好说。

第二套房子就需要勤奋，如何入手房地产，我的回答向来很简单，五个字：看房二百套。

这里绝对不是指你在网络上刷着搜房网、链家网，做一个“键盘专家”，而是指线下看房，约了中介经纪人，以实地开门为准。许多人以为“看房二百套”是一个很简单的任务。可是你知道一个人一天可以看几套房吗？这个数字在香港高一点，可以看到10～11套。而在上海，一般草率地估计，每天7套。总而言之，加上中介打电话沟通的时间，平均每一个小区，2～3小时看2～3套房源，基本就是这个效率。

看房绝对不是一种随便跑跑的活儿。尤其随着巡游半径的增大，体力消耗急剧上升。前一天晚上，你就要做好工作，预先和中介约定好明天会面。然后，你还要忍受中介的种种套路、种种陷阱。三个月之后，你的战斗力会“脱胎换骨”。看到后来，“眼睛一瞥，心中有数”。任何一套房子，在楼下逛两圈，心中就能估个八九不离十。此外，“看房二百套”还有一个好处，就是有可能打出“笋盘”暴击。

笋盘在哪里，我也不知道，但看房二百套，自然有笋盘。这一个片区，你几乎每套房子都看过了，然后一下子眼前一亮。

尤其是对于一些“聪明人”来说，他永远觉得房价贵了5000元/平方米，总是想着赚尽最后一分钱。在过去16年，死得最惨的就是这帮“聪明人”，他们的名字简直成了“观望”的代名词。此后房价涨了16年，他们就“观望”了16年。一直从内环三房，观望成了郊区厕所。对于重度“聪明人”那是无药可救。对于轻度“聪明人”，笋盘则可以医病救人。笋盘七折，相当于回到了一年前的价钱。“勤奋”本身就是一种智慧，一种最大的智慧。只要你老老实实地做到了“看房二百套”，你就已经战胜了95%的业余选手。

我相信只有不到0.1%的人，才会选择①老板下午宣布你提干，这么极品，这时候你还能请假溜出来去啃笋盘。而真正的答案，应该是0。真正勤奋的人不上班。这就叫作“兵者，国之大事，生死之地”。什么才是“国之大事”？是600万元的房子买卖重要，还是加薪3000元重要？提干升一级，最多也就是加两三千元的工资。而且提干主要看资历，你年龄到了，今年不升，明年也会升。就总体而言，并不是稍纵即逝的机会。而你“啃”中一套笋盘，可以赚多少？200万元、300万元，甚至500万元。换算成工资，是20年、30年，还是50年？

不经意间，你为了公司一个会议，甚至为了在老板面前留下一个好印象，就错失了几百万的商机。客户的一个毫不重要的修改理由，你会勤勤恳恳地周末改上48小时。而相应地，买房子，看房子，却是漫不经心的“旁门左道，君子远庖厨”。这样的人，在社会上是失败的。

你要用非常谨慎的态度去看待“买房”，买房这种事，应该比董事长专程把你叫到办公室，连升三级更重要！

屌丝如何买房

屌丝兼具几方面的特性，如贫穷、野心、平庸、粗疏。利益是一切的根本。当屌丝呼吁奔跑时，他们并非为了理想，而是为了利益。

对他们来说，房子就是一张床，只是拿来住的地方，甚至连社交活动都十分有限。在这样的情况下，他们为何要为“地段”付费？

所以，屌丝的第一个呼声，就是对任何“地段体系”不承认。其背后真实的哲学思想，是贫穷。屌丝是那种一只脚踏入城市，心却还在农村的人群。他们心中还有梦，按“家乡县城加强版”规划着自己的人生，而不是都市版。

屌丝男打死要买板楼，要买带小区的，他们要有面子的，而不是最实惠的。这些因素累积，答案就只有一个：“超远郊、新城、品牌开发商、一手期房、精装修、小户型、现代生活派。”他们买贵货，糟蹋钱。

屌丝无敌

如果一个人乱花钱，可只要他每个月还有工资进来，他最终就是无敌的。只要屌丝有工资，他们就掌握了“钱的入口”，最终世界将强迫着围绕他们转。

我发现屌丝对于房价的反应就是“打七折”：六楼的房子，打七折；沿街的房子，打七折；有高架高压线，打七折；附近有菜场，打七折；朝北向，打七折；卫生间无窗，打七折；墙壁有霉斑，打七折。他们要求的是70%——七折！70%，这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因，牵涉心理学、宗教文化、道德传统，是一件很复杂的事。但在这里，我们第一次给出精确答案：屌丝的心理价位是市场价的70%。如果换算成涨幅的话，大约是一年半的涨幅，也就是屌丝的心理价位落后市场18个月。

真心话

说话要听真实的想法，屌丝真实的想法，其实是希望你便宜一点。户型、楼层、朝向、环境、绿化、通风……统统都不重要。屌丝内心真正的想法是，“在保证最基本的生活体面的情况下，所有因素能省则省”。所以屌丝选房子的真正喜好是楼层，除了一、二、三特殊楼层不考虑，其他楼层越低越好，省钱。所以整栋楼里，往往上海人住中高层，屌丝住低层。朝向，屌丝其实完全不在乎朝向，即使朝北，只要便宜他们也乐意接受。景观，谢绝任何景观溢价。靠马路或楼王，完全不在乎，便宜就好。厅大卧小还是卧大厅小，或是两个都小，不在乎。层高，不重视。卫生间，一个。菜场、摆摊、大排档，完全不在乎，但谈论时要鄙视。品牌，重视。得房率，重视。会所，重视，但不办会员卡。学区，重视。交通，两公里内有公交即可，具体站数不重视。

所以一切彰显品位的东西都不要增加，你就绞尽脑汁少5平方米好了。房屋的指标，分为硬指标和软指标。屌丝选房，不愿意在硬指标（地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料……）上花钱，能省则省，却在软指标（品牌、精装修、广告、处房情结……）上浪费了很多钱。这是屌丝特有的情怀，并最终报应在他们的投资回报率上。

屌丝们中意的房子，能不能涨？答案是比较麻烦。屌丝很容易在总价恒定的情况下，买入超远郊区的超小户型。这些房子其实并不适合居住，无论是对于未来消费升级换代，还是屌丝本身的家庭人口增加，都显得非常不适用，而要抛出的话，更是找不到人接盘。

购买房子，要尽量避开“中游的上限”，因为中产阶级这个区间，潜力已经挖尽。将来你的位置，只能在“中上、中中、中下”择一。而无论哪个结果，都比昨天低。

今天屌丝们买入的远郊新城、新开发区，未来会不会变成黄金宝地？如果我们回顾2000—2015年的历史，那么，浦东楼市表现出来的是，“完全没有地段忠诚度”。浦东实在太大了，也太新，而且都是汽车文明。每一次新板块开发，都直接把价格拉到喉咙顶，让后来者没有利润，而新板块业主，也不会买旧板块房子。反正大家都长得差不多。

同时，屌丝买房时，支付了很大一笔溢价，给予“品牌开发商”和“品质”。品质最大的问题是，它无法对抗岁月。一个卖“品牌”“品质”的楼盘，过了5年、10年，你还好意思说自己是好楼盘吗？所以新晋屌丝们“蔑视”地段，“推崇”品质，这都是没有好下场的。

学区房的大风险

学票有多贵

学区房真正的意义是：学区房=“房子+学票”。好比一个地区，普遍的二房是300万元/套，而带学区的房子要贵一点，要500万元/套。那么，你买一套学区房，其实就是“300万元房子+200万元学票”。

如著名的“过道学区房”。在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为“零”，因为它本身没有任何居住、出租、使用价值。它就是一个学区入场券，就是一张学票。因为对口的小学不同，学票的定价有150万元、300万元、450万元等各档。这也同时解答了一个问题：学区房要买小。因为学区房的价值，无非是一张学票。学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。

投资

那么房地产投资者为什么不买学区房呢？因为买学区房并不是在投资“房子”。

好了，现在问题来了：到底是房产涨得快，还是学票涨得快？学票长线保值、增值吗？

首先，我们是房地产投资者，不是教育局干部。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常高昂的。我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌开发商一样。如果一定让我对学区房投资说两句的话，我会谨慎跨界地嘀咕：我对“学票”的价值走势完全不看好。学区房面临断崖式的下跌，它的价值，是很有可能归零的。

而在“学区房”制度下呢？学区房的受益者是房东！你周边的房子都成了“学区房”。房子纷纷升值，房东发了大财，而辛勤付出的老师一分钱回报也没有。所以这个“激励机制”是不对的。你以为你买定“学区房”，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？不是的。你买的那一年，是该学校“教学质量”最好的一年，此后一路走下坡路，哪一年都比今年差，因为老师没有激励。

“进个好学校，就有好教育。”这句话是要打个很大的折扣的。进一步讲，“有了好教育，就有好工作”，这话也不对。2016年今时今日，上海的一本率早就超过了20%。更可怕的是连研究生、博士生都不值钱。现代社会的竞争，已经越来越不是“文凭”之间的竞争。

很多人在争论，“学区”“非学区”哪一个涨得更快，计较两三个百分点的涨幅。其实，你真正需要担忧的是“断崖式下跌”。诺基亚的股价是瞬间跌到零的，而不是慢吞吞地和你分析市盈率，同样的道理，也适合于“学区房”。我们真正担心的，并不是学区房、非学区房哪个涨得更快，而是学区房“瞬间归零”的风险。

结语

我们不买学区房。是非之地，君子裹足。

装修：“凤变冰”入门（一）

因为买东西是甲方，卖东西是乙方。再好的东西，想要卖出去，终究是求人，买家稀少，赚钱都是跪着的，所以我们利润的来源，70%来自“凤姐”。最好的要求是，上家的房子“彻底地破，彻底地便宜”，最好是走道里堆满了杂物，地上全部是煤灰，简直没有落脚之处。走进去一看，灯具晦暗无光，房间狭小，木质腐朽，铁窗漏风。门窗、铰链、玻璃都坏了，房东也是看得灰心丧气。这些都不重要，重要的是，你把价格降下来，降到标准市场价的八折、七折、六折。

我们的利润，70%出自“凤姐”，你必须“买入”时就远远低于市场价，所有的利润，在买入的那一刻就已经产生，此后，只不过是价值的恢复。毕竟，体验“冰冰”，愿意为“冰冰”埋单的人，只有30%，而且不是我们可以控制的。

“凤变冰”，拿到了房产证，移交入户之后，第一件事你要做的是什么？敲，敲成原始社会。对一套“凤姐”的“老破小”，原则上是把一切都扔光，任何东西都不要留。新手们容易犯的一个错误是，愿意保留一下“有用”的东西，以节省再装修成本，如埋墙电线、水管，可以复用。厨房卫生，有两个脱排油烟机，刚买的，连包装纸都没有拆呢。错，全部扔掉，哪怕是没开封的也扔掉，“断舍离”，否则它会干扰你的设计思路。我们的要求是，彻底敲成原始社会，恢复到“石器时代”，整个房屋，最后就只剩下一个光秃秃的水泥骨架，四边框梁。一个很重要的原因是，“材质”。为什么“老破小”总给人一种单薄破旧的感觉？其很重要的一点是，20世纪80年代用的建材不行，哪怕较好的材料，经过十几年的时间，也早就被蛀空了。所以你干脆全部敲光，彻底恢复到最基本的水泥架子。

然后呢，在“石器时代”的基础上，我们做第一次加固，类似于20世纪80年代的建筑质量，整个阳台都可以塌陷，水泥外墙上一条条裂缝。而现在我们用高质量水泥全部帮它补上，固本培元。

江湖规矩

讲几条潜规则：

（1）如果你的小区，不是20世纪90年代“彻底不管”的那种新村，则你需要到物业办一个登记装修手续，同时需要交300～400元的“装修管理费”。

（2）一旦你开始敲墙，就会产生惊人的建筑垃圾，俗语说“2000个麻袋”。一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场，或者专业收建材垃圾的。总之，会产生一笔费用，你要有心理准备支付。

（3）在某些小区，敲墙只能由物业指定施工队。他们的收费会比外面高150%～200%，具体的对策，建议认。或者坚持自己弄，但塞点金帛。

（4）一旦装修开始，装修师傅会塞给你一张单子，要求买20吨黄沙，20吨水泥，此后还有。这里面的潜规则是，黄沙、水泥的用量，是完全无法统计的，业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。所以“黄沙、水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。这笔钱，业主一般是认了，只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计较。

水和电

敲完之后，接下来的工作是排线。我的建议是：“任何一段墙壁，都必须有电源插座。”任何一段，而不是任何一面。如图所示，像这样的户型。则A、B、C、D、E、F、G、H都至少要有一个电源插头。

对于水源，我们的建议是：“凡是有下水的地方，都要装上水。”

对于别墅类装修，则应该记住：“任何一个露台，都要预留冷热水龙头。”

任何一个二楼、三楼露台，都要预留上水，还要有热水。水电隐蔽工程是最难改的，应该预留尽量大的余量，每一“段”墙壁都至少有一个电源插头，每一个阳台都连接冷热水。

卫生间

把厨房、卫生间改大

对于卫生间，“凤变冰”几乎所有的套路都取消了浴缸。因为浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑，大浴缸你又用不起。

淋浴房具体的设计，要看室内户型，一般90厘米的尺寸是下限，120厘米就已经很舒适了。另外说一句，250元/平方米的淋浴房，和800元/平方米的进口货，在使用上没有任何差异。对于面斗和马桶，如果你要省地方的话，你可以做成墙排水。不过墙排水要预先埋管，一旦定下了，就不可以改为直排。

如果你的卫生间非常非常小，还有一个办法：可以把马桶放在淋浴房的里面。极限情况，只要2平方米。淋浴房+马桶+面斗，放置三件套。卫生间中另一个元素，则是镜子。镜子要尽可能大，最好是半身镜。

厨房

任何一个有过装修经验的人都知道，那些所谓的“大面积视觉”，如地板和油漆，其实都是不耗钱的，烧钱的地方，主要是厨房和卫生间。多一个卫生间，就是上万元。厨房主要是台面贵，算法是（上柜+下柜+台面）×米数，一般每米在2000～8000元。然后厨房也是三件套，煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。我的建议是，把消毒柜取消，换成洗碗机，虽然贵了1000多元，但这笔投资是非常值得的。厨房装修中一个诀窍是，某些时候你需要移动煤气管，按照法律，煤气管是不可以动的。中式炒菜封闭房间还是需要的，哪怕不为租客着想，也要考虑哪一天你再出售。

吊柜

在以前，你的上一手业主手里，他们都是“自住”，尤其是老人自住，老人的生活物品就会越来越多。但是，“凤姐变冰冰”的主要对象是什么？是租客。租客不会带两大集装箱的东西入住，最多就是一个手提箱。所以租客不需要你密密麻麻的“悬空柜子”这绝对是视觉污染。我们的建议是，全部敲掉，不再恢复。同样的道理，还有六门大橱。因此，最多配一个二门衣柜就够了，也不用占用整整一面墙，塞在角落里就够了。

卧室

鉴于目前的家庭关系结构，我不是很喜欢“一室半”的户型设计。这样的分割，多了一个房间，但是次卧的采光非常差，主卧的面积也小了很多，感觉很不舒服。这样的户型，你一推开门，直接可以看到日光和外景。另外，卧室的面积显得大了很多，房子的性价比提高了。还有一个好处，有很多是二男二女，同学关系，合租一套房屋，分摊租金。这样的情况下，他们喜欢“标房”，放两张床，如图2-8所示。

这个市场也很大，至少比一室半大。

整体视觉空间

能不能租出一个好价钱，关键还是看“视觉大空间”。

（1）追求视觉大空间。原则上，我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完，保洁做完，最后招租的时候，房间里应该是没有任何家具的。放了任何家具，感觉上都比没有家具的屋子要小，你最多用手比画比画，这里放个床，那里帮你买个茶几。甚至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手的，临退房时带走。房间里干干净净，不要有拖鞋、茶杯、毛巾、纸箱，这是最基本的要求。

（2）乳胶漆。现代化的建材，远远比20世纪80年代的要好，尤其是一些油漆，号称“宽景”，特点是墙面特别光滑，使得视线无法聚焦，眼神游离，而觉得空间更大一点。采取纯色的墙壁背景，能显得你的房子又干净又宽敞，基色一般是乳白、象牙白，选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。

（3）大色块。尽量采取大色块的底色背景，反面典型是20世纪80年代的拼花地板。如小碎木拼花地板，它表面几乎永远都是凹凸不平的，对于光线反射，明暗不一，哪怕是刚装修的房子，看起来也像旧的一样，而且还积灰。

（4）光源。亮点，亮点，再亮点！对于光源，没什么好说的，只有一个字，“亮”。我们要知道，来租你房子的，租40平方米“老公房”的，对于他们来说，烛光如织的欧式酒吧情调，是没有意义的。对于整体光源设计，像我们这种简单粗暴，没有艺术细胞的流派，就只有一个字，“亮”。必须很亮，足够明亮，亮到照射每一个角落。而且亮和白光会显得你的房间更大，这和镜子是同样的原理。

我们观察户型，有时候对于这种长条形的户型（图2-9），甚至会做两组顶灯。这种完全违背设计美学的做法，其实是为了给房间各个方位充足的照明。吸顶灯不贵，而其他花哨的吊顶、射灯、牛眼灯、雾灯，全部没有应有的效果。客户来看房时，你甚至都没有机会打开。

地板的选择

（1）千年不腐不朽。“老破小”为什么可怕？你刚买入手的时候，为什么人类无法踏足？主要是木头烂了。木头是无法经受岁月的侵蚀的，除非全部用黄花梨。用石材，过了10年，你这地面还是如新的一样，而且不长白蚁。

（2）美观。80cm×80cm的大面积玻化砖，其美观远远超过长条木地板，更远远超过拼花地板，大块大面积的均色，能给人极强的视觉冲击。

（3）易于清洗，还不怕渗水。“老破小”房屋，哪天屋顶漏雨了，或者隔壁邻居的漏水渗过来，是常有的事。根据我自己的实战，玻化砖替代地板的效果还不错，无论租金和转售价都创了新高。

“凤变冰”的主要思想是，把房间撤空。本来乱糟糟的东西，全搬走，统一色调（统一榻榻米），自然就显得好看了。在我们所有的设计方案中，绝对不要使用折叠件！因为折叠件非常容易损坏。任何一个稍有装修常识的人，都知道移门比拉门省地方，尤其是40平方米房型，更可以省2平方米开门位置。可是几乎所有人都使用拉门，甚少用移门，为什么？因为移门很容易坏。

风格与亮点

翻来覆去就这几种户型。但是，光有这些是不够的，你还需要做个效果图。好比一大片白色延绵的墙中，突然升起了一朵嫣红的玫瑰。

千篇一律的作品令人厌倦，同时对租客也缺乏吸引力。所以我们在90%的工业化基调完成的同时，还要花10%的精力，来做个效果图。好比马桶的背后挂一幅画，这就是一个“效果”；花砖腰带，也是“效果”。你可以再买几十个欧式镜框，做一组“镜框墙”；抑或拉两条木板横档，散乱地堆几本书在上面；找瓶花，让叶子垂下来。我们装修房子，追求“极简主义”。极简的一个曾用名，叫“最省钱”。一般情况下，我们不做吊顶，甚至连屋角四框的边也不勾，可以选择一些其他省钱又省事的方式，比如喷塑，做背景墙，角落里放个酒柜，放个壁炉。戏法人人会变，各有巧妙不同。一般来说，我们的任何一套“凤变冰”房屋，都会绞尽脑汁做1～2个“效果”，让租客觉得每一套房屋都是独一无二的，都是独具匠心的，都有特殊的风格在里面。这样，租客住得舒心。

利率与房价的精算法

利率每加息0.25%，房价下跌1%——不是30%，也不是50%，而是精确的1%。

假设某人贷款了70万元，时限20年，享受九折利率。则在2015年3月1日降息之前，利率是5.4%，月还款额4775.76元，降息之后，月还款额是4687.63元。