2017-06-15第570期
以租养贷这笔账该怎么算？现在以租养贷划算吗？
近日，有网友给小M留言：自己（刚需）准备在北京买房，但能买的起的房子离自己的工作地点太远。正在犹豫时，房产中介建议他尽快下手，原因是那个地方的房子现在是价格洼地，以后有升值空间。如果离工作地点太远，可以在工作的地方租房住，把买的房子租出去，以租养贷，何乐不为？这位网友疑惑，以租养贷这笔账该怎么算？现在以租养贷划算吗？
以租养贷，简言之，就是贷款买房后，把房子租出去，然后用房租来偿还贷款。以租养贷主要分为两种情况，一是贷款买房后直接出租，用每月收的房租来还月供；二是购房者名下已有一套住房，本着改善居住条件或者是投资的目的，又贷款买新房，然后把原有的房子出租，用租金来偿还新房的房贷。给小M留言的网友属于第一种。这种情况，不少北漂们都遇到过。由于限购或者城中心地段房价太高，不少北漂们在燕郊等北京周边买房，然后在公司附近租房住。
以租养贷这笔账该怎么算？我们以上文提到的以租养贷的两种情况分别举例说明。
小A，北京工作，在某区买一套100平米的房子，网签价500万，首套房首付比例35%，首付175万，商业贷款325万元，利率4.9%，贷款30年，等额本息还款。每月还贷17248.62元。由于小A工作地点离新买的房子比较远，小A选择在公司附近租房（单间每月房租2000元），把自己买的房子租出去，每月收租金8000元。（注：买房的税费等暂不计算）
也就是说，除去自己租房支出，小A每月会有6000元的房租收入来帮忙偿还房贷。假如小A这种状态持续10年，这十年里，小A既住不上自己的房子，每月还要还贷1万多。而小A房子的租客却能以8000元的成本来租住小A的房子。此外小A每年还要交物业管理费和取暖费，还要计算房屋损耗等费用。这么算下来，小A这种以租养贷的方式是否合算，相信大家已经有了判断。
再看一个例子。小B，某二线城市工作，一直与父母同住。小B谋算着自己买一套新房和父母一起自住，同时把父母的房子租出去，以租养贷，让租客为自己的月供埋单。小B要买的房子100平米，网签价200万，首套房首付比例30%，首付60万，商业贷款140万，利率4.9%，贷款30年，等额本息还款，每月还贷7430.17元。其父母房子出租的租金3000元/月。这么算来，小B每月还要自己还贷4430.17元。所以除非手里有几套空置的房子出租，否则完全想靠租金偿还贷款的想法很难实现。
看到这里，不少网友提出异议，即使每月的租金不够还月供，如果房子本身有升值空间，等还完月供，房子增值后，投入的钱也会成倍的收回。
如果以这种心态“以租养贷”，就是以投资为目的了。而想要判断一个地方房子是否有投资价值，可以看这个地方的租售比是否在合理的区间范围内。
租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。即把房子出租，200个月—300个月（17年—25年）能回收房款，说明这个地方的房产租金回报率较高，买房还是划算的。如果租售比高于1:300，就意味着房产投资价值相已经很小了。
还以上文的小A为例，小A的房子每平方米建筑面积的月租为80元，每平方米建筑面积的房价为5万，那么小A房子的租售比为1：625。这意味着，小A把房子租出去后，需要625个月（52年）才能收回收房款。在这种情况下，小A想以租养贷，已经不划算了。
在以租养贷问题上，虽然个案不足以说明问题，要因人因地而异。但需要注意的是，想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多，所以在贷款投资之前，一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去，房贷断供的情况，贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的
