有人说2017年是中国海外投资的元年，话语刚落，新政一出，更像是圆寂之年。但是即使有管制也抑制不了资金往外涌的躁动，有的海外楼盘销售突然猛增。有些事情越管制，大家越想尝试，你们懂的……
Baby不分析大型跨国企业并购，重点讨论投资金额300万美金以下，通常家庭海外投资需要关注的置业投资问题以及风险。
1、买房不等于移民；有些国家是可以通过买房移民的，比如西班牙、葡萄牙、塞浦路斯，可以通过买房办理长期居留证，然后转换成绿卡，但有些国家是不能通过买房办理长期居留证的，比如美国，澳洲，英国，买房并不能帮助拿到长期居留证。
2、海外人士买房门槛；目前海外置业目的地国家，大多对于本国以外的投资人，没有资质的限制，但是会有一些细节的要求，例如澳洲不允许海外投资者购买二手房，泰国外籍人士最多占有一栋房屋或者土地的49%产权，塞班岛的非美国籍投资者只能购买土地使用权50年，不能购买永久产权。日本的房产允许外籍人士购买，但是购买后如果长期不居住，不参与社区服务和劳动，也会有被强制售出的风险。
3、海外置业是否可以贷款？拥有房产需要承担哪些成本？大部分海外国家都可以贷款买房。目前日本和澳洲收紧了国有银行对海外人士的置业贷款，但是国外的金融产品很丰富，还是有不少信贷公司可以解决资金问题，比银行利率稍高。首付比例各国也不一样，美国要求40%，澳洲和英国30-40%，日本20-25%，利率区别也比较大，加拿大2.2%左右，美国4.2左右%。
海外持有物业是要每年承担成本的，有些国家有房产税，有些国家是市政管理费，美国房产税征收率是房价的1-3%，澳洲市政费是房价的0.5-1%。房产税跟着房价涨，市政费也会跟着CPI涨。如果是公寓还有物业管理费以及托管出租的费用（购置后出租委托管理公司打理产生的费用）。
4、目前，哪些国家适合投资置业？澳洲和加拿大已经出台了限制海外买家的一些政策，澳洲是限制银行贷款，加拿大是需要交15%交易税。美国、英国、德国并没有出台过这类限制行为。
很多朋友问我澳洲和美国房产现在是不是高点，某某地产商的楼盘能不能买，有没有泡沫。Baby是这么看待这个问题的，我们置业回报率，第一来自租金回收，第二来自物业升值，在国内租售比基本可以忽略，房屋主要是金融属性的保值产品。但在国外不是，租售比是考核一个房产的重要指标。我们需要考核目标物业并对比周围同等物业的租售比。如果我们去买一个只对国人出售的物业，而且还比周边贵30%，一旦房价调整，当然是这个贵30%的先贬值。这种项目海外投资项目比较适合新手，因为跟随国内大开发商走，自己不用操心，物业服务和托管服务都是华人团队，的确会省心，那30%的溢价当做额外的服务成本吧。当我们选择海外置业的时候思维需要调整一下，国外的房产是经过相对成熟的发展的，会有周期，不像国内房产只涨不跌，但是优质地块Baby长期看好，本地高收入人群聚集的区域，学区房区域就是优质地块。
（Versace范思哲公寓内景）
5、海外置业风险；
1） 政策风险；
各国对海外投资者态度略有差别，有些市场体量不大的国家，比较容易受到大量海外资金涌入的影响。澳洲政府和我们的比较像，比较任性，政策说来就来，没有提醒。政策风险，相对比较好判断。Baby的方式就是人多的地方少去，容易踩踏。
2） 汇率风险；
这个不用详细说了，很多朋友都为央妈和耶伦奶奶操了一年的心了，总之找一个长期坚定的区域投资，可以很好避险。
3） 利率风险；
任何项目有杠杆就会有个利率平衡线，利率不是太任性的，当出现苗头的时候，就可以提前做安排。
4） 法律风险；
海外发达国家法律体系都比较健全，整个投资流程中已经形成了很完善的避险体系，只要是按照标准流程来操作就好。需要找一个靠谱的中介和律师。多问问相熟的朋友，不要轻信路人甲乙丙丁。
除了置业，也有很多其他行业可以选择。如果原来在国内的资源和行业有积累，选择横向的商业并购也是可行的。例如之前常见的购买酒庄，农场，酒店，现在越来越多渗透到品牌和技术。国人的海外投资领域覆盖越来越广。这种横向的战略可以节省很多专业学习的成本。对于一些国内有行业积累和市场的家族企业是很不错的选择。Baby很了解的几个澳洲和美国的项目资本回报率在10%-25%，虽然比不上国内互联网高增长行业的资本回报率，但是就资本保值和避险，是很不错的。
为新一轮的资产配置和家庭规划做设计，我们的眼中不应该只有北上广深。
