说真的，这个投资性 房地产，已经看的晕了。
先说下，主要讲了些什么？
第一部分：投资性房地产的范围
第二部分：初始计量
第三部分：后续计量
第四部分：转换
第五部分：后续支出
第六部分：处置（以例题为主）
第一部分：投资性房地产的范围
一、属于投资性房地产范围的
1、已经出租的土地使用权
2、持有准备升值后转让的土地使用权
3、出租的房屋并且有产权
二、不属于投资性房地产范围的
1、自用房地产
2、作为存货的房地产（房地产开发商）
3、先自用一段时间，这期间不可计入投资性房地产；只有出租了才可以计入。
第二部分 投资性房地产初始计量
一、买的
买了就租=投资性房地产（价款、相关税费、其他支出）；如果买了先自用（固定资产、五星资产），后出租计入投资性房地产
成本法-----借：投资性房地产 公允---借：投资性房地产--成本
贷：银行存款 贷：银行存款
二、自建
自建完过一段时间出租，只有正式出租时计入投资性房地产。
成本法-----借：投资性房地产 公允---借：投资性房地产--成本
贷：在建工程、开发成本 贷：在建工程、开发成本
第三部分 后续计量
一般采用成本法计量，只有在特殊的条件允许下使用公允计量
会计处理：
成本法
STEP1:计提折旧--借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
STEP2:收到租金：借：银行存款
贷：其他业务收入
STEP3：发生减值--借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
公允法
原值100 现值150 原值100 现值50
STEP1: 借：投资性房地产---公允价值变动 借：公允价值变动损益
贷 ：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动
STEP2: 借：银行存款
贷：其他业务收入
第四部 转换
什么是转换？投资性房地产与非投资房地产间是可以互换的。比如：
1、投资性房地产不租了转为自用或者存货。
2、自用型、存货类的非投资性房地产出租了，成为投资性房地产。
想转换必须要：董事会决议并且发生实际状态上的改变。
通过案列分析一下：
2011/09/30 建成一个楼成本3840万元，可以用40年。
2012/09/30 签协议租赁协议，出租3年，每年200万租金，并收到了50万租金。（公允4000）
成本法 公允法
借：投资性房地产 3840 借：投资性房地产--成本 4000
累计折旧 96 累计折旧 96
贷：固定资产 3840 贷：固定资产 3840
投资性房地产累计折旧 96 其他综合收益 256
收到预收的租金：
借：银行存款 50 借：银行存款 50
贷：预收账款 50 贷：预收账款 50
2012/12/31 （4200万元）
借：预收账款 50 借：预收账款 50
贷：其他业务收入 50 贷：其他业务收入 50
借：其他业务成本 24 借：投资性房地产--公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产累计折旧 24 贷： 公允价值变动损益 200
2013/1/1 收到租金
借：银行存款 200 借：银行存款 200
贷：预收账款 200 贷：预收账款 200
2013/12/31 确认收入等 （5000万）
借：预收账款 200 借：预收账号 200
贷：其他业务收入 200 贷：其他业务收入 200
借：其他业务成本 96 借：投资性房地产--公允价值变动 800
贷： 投资性房地产累计折旧 96 贷:公允价值变动损益 800
2014/1/1 收到租金
借：银行存款 200 借：银行存款 200
贷：预收账款 200 贷：预收账款 200
2014/12/31 确认收入 （4600万）
借：其他业务成本 96 借：预收账款 200
贷：投资性房地产累计折旧 96 贷：其他业务收入 200
借：预收账款 200 借：公允价值变动损益 400
贷：其他业务成本 200 贷：投资性房地产-公允价值变动损益 400
2015/9/30收到租金，然后就不租了。 （4800万）
借：银行存款 150 借：银行存款 150
贷：其他业务收入 150 贷：其他业务收入 150
借： 其他业务成本 72 借：固定资产 4800
贷：投资性房地产累计折旧 72 贷：投资性房地产--成本 4000
借：固定资产 3840 投资性房地产-公允价值变动 600
投资性房地产累计折旧 384 公允价值变动 200
贷：投资性房地产 3840
累计折旧 384
总 结：
自用房地产 转为 投资性房地产，公允价值与原值的差额=大于：贷记其他综合收益
小于---借记公允价值变动损益
投资性房地产转为自用，公允价值与原值的差额=大于：贷记公允价值变动损益
小于：借记公允价值变动损益
第五部 后续支出
后续支出包括：资本化支出---满足确认条件的确认为成本，例如为了提升效能，改建房子可以计入成本。
费用化支出---不可满足确认条件的要计入损益
第六部 处置
2011/12/18 A与B公司签订合同，租金3年，租金2000万/年，年末收。固定资产原值为50000万元，50年，已计提10年折旧。（每年折旧1000）
2011/12/31 开始出租 公允价值（60000万）
借：投资性房地产 50000 借：投资性房地产--成本 60000
累计折旧 10000 累计折旧 10000
贷：固定资产 50000 贷：固定资产 50000
投资性房地产累计折旧 10000 其他综合收益 20000
2012/12/31 收租金 （63000万）
借：银行存款 2000 借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000 贷：其他业务收入 2000
借：其他业务成本 1000 借：投资性房地产-公允价值变动 3000
贷：投资性房地产累计折旧 1000 贷：公允价值变动损益 3000
2013/12/31 收租金 （61000万）
借：银行存款 2000 借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000 贷：其他业务收入 2000
借：其他业务成本 1000 借：公允价值变动损益 2000
贷：投资性房地产累计折旧 1000 贷：投资性房地产-公允价值变动 2000
2014/12/31 收租金 （62000万）
借：银行存款 2000 借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000 贷：其他业务成本 2000
借：其他业务成本 1000 借：投资性房地产--公允价值变动 1000
贷：投资性房地产累计折旧 1000 公允价值变动损益 1000
2015年初，决订给C进行扩建，并等扩建完直接出租给C。 （62000万）
借：投资性房地产－－在建 37000 借：投资性房地产--在建 62000
投资性房地产累计折旧 13000 贷：投资性房地产--成本 60000
贷：投资性房地产 50000 投资性房地产--公允价值变动 2000
2015/3/31 花了6000万以银行存款形式付款，同时出租给C
借：投资性房地产--在建 6000 借：投资性房地产--在建 6000
贷：银行存款 6000 贷：银行存款 6000
借：投资性房地产 43000 借：投资性房地产--成本 68000
贷：投资性房地产--在建 43000 贷：投资性房地产--在建 68000
2014年12月31日 租赁满了以后，直接将其出租，售价为62000。
成本 公允法
租金部分 租金部分
借：银行存款 2000 借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000 贷：其他业务收入 2000
借：其他业务成本 1000
贷：投资性房地产累计折旧 1000
卖出部分 卖出部分
借：银行存款 62000 借：银行存款 62000
贷：其他业务收入 62000 贷：其他业务收入 62000
借：其他业务成本 370000 借：其他综合收益 20000
投资性房地产累计折旧 13000 公允价值变动损益 1000
贷：投资性房地产 50000 其他业务成本 40000
贷：投资性房地产--成本 60000
投资性房地产--公允价值变动 1000
