2018年楼市随想
岁末年初，不少人总免不了要对新的一年提出一些期待和展望。我也不能免俗，总会在年初给自己一些新的期待。以往的年初展望，多限于对个人的一些思考。今年，我则希望能够静下心来，花点时间思考一下楼市，一方面是自己在未来的一两年内有换房的需求，希望借助清晰的思考来为自己的换房计划提供合理化的行动指导。另一方面，房产作为最重要的家庭财富承载工具，也希望自己能够看准趋势，顺势而为，更合理化的配置家庭资产。
窃认为，要对楼市的发展做出合理化的预测，首先要清楚房价变化的内在逻辑，这至关重要。
有人说，楼市短期看信贷、长期看人口。这当然没错，但我觉得这种说法并不完全准确。这里面还缺少了一个最关键的因素：政策。
楼市过热时，限购、限价、限贷、限售……等各种调控手段层出不穷；楼市低迷时，放松或取消限购，减税乃至买房送户口等。无论楼市过热或者低迷时出台的调控政策，目的只有一个：希望楼市平稳发展，避免大起大落。明白这一点非常关键。只要回头看一下从2006年到2017年这十几年来政策和楼市的关系，就能非常清晰的看到这一点。
基于以上认识，我们先来观察一下当前楼市所处的阶段：
这一轮房地产周期的低谷期是在2014年。彼时房子不好卖、全国各地库存高企，一个个鬼城见诸报端。随后演变为楼盘降价、业主闹事，乃至开发商破产……最初是各地方政府取消限购政策；同时国家层面也在“去库存”政策的指引下，先是2014年930把有贷款记录还清改为三成，随后在2015年启动多轮降准降息政策，2015年330二手房交易“5变2”，再然后2016年初“首套房2成，2套房3成”……
一系列调控政策和信贷的持续放松，催生了这一波可以说史无前例的房地产大牛市。短短的半年内、一年内房价快速翻倍，从一线城市蔓延到二线城市、三线城市，乃至边远的四五线城市，可以说是全国上下一盘棋、雨露均沾。当我在2017年国庆回到黄冈，听说黄冈市区的房价也在2017年上半年大涨30%到50%时，不由得为政府这波楼市“去库存”的政策猛药所深深折服。
楼价的快速持续暴涨，带来了炒房客的狂欢，也带来了一系列的社会话题：实业成本高企、老百姓买不起房、阶层固化等等。于是乎，新一轮的调控政策呼啸而至：始自2016年3月25日的上海，深圳随后跟进；再然后是2016年国庆前后热点城市争相跟进；再接着2017年3月至4月期间，进一步收紧……仔细盘点这一轮的政策，集中在限购、限贷、限价甚至限售上，主要是对楼市、对炒房和短期频繁交易等行为进行调控，以各城市自主调控为主，而信贷政策则没有明显收紧，仅仅是由于流动性偏紧而导致房贷利率的优惠折扣有一定程度的提高。
个中原因值得深思。我认为，跳出楼市来看这个问题，会更容易看理解。房地产只是宏观经济的一部分，而信贷政策影响的不仅仅是楼市，更是其他行业和国家的整体经济。犹记得，在2013和2014年前后，经济增长速度的持续下滑被“新常态”所掩盖，但在政府层面，持续下滑的隐患始终让人不得安稳。于是被戏称为“夜壶”的房地产被重新拿出来，用来提升经济，于是就有了前面所说的房地产政策和信贷政策双管齐下、持续性大幅度的放松。经济增长终于稳住了，增长率也有了一定的提升；但同时房价暴涨、民怨沸腾。此时，可以不再过度依靠楼市提振经济，所以可以对楼市下重招了，也正好顺应民心。但宏观经济则不同，尽管经济增幅回升了，但根基并不牢固，加上外围错综复杂的国际环境（美联储加息、特朗普的贸易保护和减税等），所以国内的利率水平不敢贸然调整。
基于以上分析，我们可以看到，当前楼市所处的大环境是：（大部分城市）房价处于历史最高时期，楼市政策处于历史上最严时期（限购、限价、限贷、限商和限售等），而信贷政策则处于历史最宽松时期（基准利率为1998年以来历史最低）。
那接下来的楼市政策和信贷政策的走势会如何呢？
楼市调控政策进一步收紧的空间已经非常有限，特别是在大部分一、二线城市房价高位企稳的情况下。当然，在国家分类调控、因城施策大方针的指导下，部分仍在补涨的三四线城市，调控政策还有进一步收紧的可能性，但空间同样不大了。如果房价企稳、不出现明显的波动，楼市调控政策很可能在相当一段时间内维持现状。极端情况下，如果部分城市或区域房价大起大落，不排除楼市调控政策放松的可能性。以河北廊坊的燕郊为例，不少热点二手楼盘，从2016年8、9月份到2017年3、4月份，再到2017年的10、11月份，房价正好经历了一轮“过山车”，如果继续大幅度回调和大面积蔓延，放松甚至取消限购也完全有可能。
至于信贷政策，尽管利率处于历史最低时期，但在宏观经济根基不够牢固、尚未出现明显通胀的情况下，信贷政策迎来加息周期的可能性同样不大。也就是说，当前的低利率环境也会维持相当长一段时间。
基于以上政策环境的判断，我对2018年楼市的判断是，楼价整体趋于稳定（也即大部分城市上下波动不超过5%），大家在做出买房或卖房决策时，大可不必像过去的两三年那样的恐慌了。当然，针对具体的城市和不同的区域，还是有一定的差异。而在整体楼价趋于稳定的前提下，改善型客户将迎来不错的换房时机。所以，我认为2018年是换房客的美好时光。如果用过往的历史来类比的话，我认为2018年的楼价走势，应该大体类似于2010年下半年到2011年上半年那个阶段。
具体到我相对熟悉的深圳市场，我认为整体的房价也是趋于稳定（上下浮动空间5%左右），但成交量在2017年探底后会有一定程度的回升。那些期待房价回调的朋友的愿望恐怕要再一次落空。
一个值得思考的现象是：深圳房价在2015年率先大涨后显得有些突兀，但随着其他城市房价在2016年和2017年上涨后，回头一看，深圳房价反而有种“洼地”的感觉。尤其是类比二线的成都、武汉等城市，发现一套像样的三房（130~150㎡）也要三百多万、四百万时，深圳三、四百万也能买到三房（80㎡左右）、甚至四房（90㎡左右）简直是“超值”。这时一部分购买力回流深圳，为深圳楼市贡献一定的成交量。
此外，在2018年有几个利好消息值得重点关注。一个是广深港高铁的开通运营：14分钟连接西九龙站和福田站，两地之间巨大的楼价差异，会带动更多的香港人北上福田买房置业。另一个是地铁四期工程的开建，轨道沿线物业会有一个相当高的关注度。
后记：原文至此已基本结束。前半部分逻辑相对清晰，后半部分则显得蜻蜓点水、没把问题说透，但整体结论仍维持不变，希望此次预测能够抛砖引玉、引导大家客观理性的看待楼市。
