昨天，又被万达卖掉一个万达广场的新闻刷屏。

标题是「朱孟依接盘，王健林卖掉万达广场」，而内容是，万达旗下的其中一个南昌西湖万达广场，易主给朱孟依旗下的珠江人寿。

写本文时，万达已经解释了，大意是，这是一个早就定好的资产交易，该万达广场是轻资产战略的一部分，它是第一批轻资产操作的万达广场。

这段时间，关于万达出售风波，各家都有评论，一勺言谈谈咱们自己的。

首先定性。万达对万达城与酒店的出售，是一个在错误的时间发生的正确的事。

王健林本来早有出售之心，这已不是秘密。它朝向轻资产运营的方向是正确的，本身也通过有法律效率的管理合约，锁定了自己与万达城、酒店的委托运营关系，但是，在文件风波、监管风波的语境下，骤然达成交易，被认为是一场兵临城下之约。

时间会让很多东西扭曲。但是，时间从不欺骗人。往后再看五年，也许我们今天对首富先生的「交易惋惜」会完全改观。

关于价格。吃亏不吃亏，是这轮万达被检讨最多的一个点。但是，这都是围观群众视角。

对于交易三方而言，确保交易成交的那个价格，才是最有意义的价格，否则一切免谈。一个NBA式的三方交易，大家都要觉得价格对自己是公道的，那个价格就是一个公道的价格。

交易价格是时间、对价与机会成本的复杂函数，缺一个都不行。

关于轻资产。轻资产是老王讲出来的童话故事么？当然不是。

首先，在中国能做轻资产生意的公司并不多，它需要有核心能力。

其次，王健林过去几年的生意转型的本质是，要让自己与「内需型中产消费升级」联系起来，从娱乐、体育到跨省旅游消费，生意不同，但本质相同。

最后，这个新生意，要求万达的两大IP（万达城与万达广场）足够多。而只有轻资产模型，可以满足首富先生的这个图景。

上述三点环环相扣。

交易过后，王健林手中握有六张轻资产王牌。

他们分别是：院线管理公司，万达文旅城管理公司，万达广场商管公司，万达酒店管理公司，体育公司，儿童娱乐连锁公司。

具体公司名字不一定严谨，但道理是一样的。

目前，院线公司已经上市，市值一度过千亿；其他业务均具有相当大的想象空间。文旅管理公司，我听到的消息是，今年已经有四个已开业项目，但到2018年后，开业的项目更多，那时全部开业的万达的文旅项目有望实现10亿元以上的净利润，而万达酒店管理公司，很可能已经是目前亚洲最大的高端星级酒店管理公司。

体育公司，已经在足球、篮球、铁人、转播、版权等方面四面开花，业务可期，标标准准的消费升级业务；而儿童连锁公司目前收入利润并不高，但是未来前景很好，是一个「未来型」业务，两三年内，预计可以看到它明显的规模扩张。

单独谈谈万达广场商管公司。王健林目前手中最值钱的地产物业，应该当属200余个已经开业的万达广场，绝大部分是以前重资产模式操作的物业。

200多个万达广场，具备三个突出的特点：

1，位置从早年开发的新区核心，变成了城市核心，物业升值很大；

2，很多万达广场已是净资产，没有任何负债，这得益于当年万达对每个万达广场实行的「独立密封舱」资金管理，部分物业有负债，也多在2-3亿元之间，万达如果想全部一次性偿还后，王健林手中净握有200多个优质商业物业。

3，这200多个万达广场加上轻资产操作的万达广场，去年贡献了250亿元的租金收入。按照王健林公开表示的年度20%增速看，五年之后的2022年，所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。

众所周知，商业管理的租金毛利润率较高，多在70%以上，假如按照30%的保守净利润率来测算，五年后它的年度净利润300亿元不难想象。如果上市，按30倍PE计算，市值将接近万亿。

这里面还有一个有趣的问题。有人担心，轻资产后，业主不再是万达，随着万达广场越多，万达在租金收入里的分账会急剧减少。

万达去年开业了50家万达广场，其中21个是轻资产路径。万达与轻资产业主方的租金分账是3比7，这意味着，万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入，所以，轻资产项目数量多了，对租金下降的影响会随之被熨平。

而且，轻资产的项目，在租金分账后，万达的净利润计算方法会更占便宜。借用王健林去年的年会讲话，轻资产转型后，万达商业租金的含金量还将进一步提高。

他解释说，重资产一块钱租金万达拿到的净利润也就四毛钱左右，因为要扣除管理费，缴17.55%的税金，再缴所得税。轻资产分得的净租金除了25%所得税，全部是净利润，所以今后万达商业租金含金量更高。