好了，颓废的情绪已成功扔掉了，开始好好学习！这次要记忆的要点是土地增值税（以下简称"土增税"）。

土增税是一种和房地产开发商有密切关系的税种，而土增税清算也是税审工作中经常碰到的业务之一，了解土增税的征收要点，有助于税务工作的实践。

一、概念

土增税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。（注意以上关键词：有偿转让，土地和地上建筑物及其他附着物产权，征收对象有单位和个人）

土增税的特点共有5个，需重点理解的其中四点如下：

1.以转让房地产取得的增值额为征税对象（有增值才算）

2.采用扣除法和评估法计算增值额（税审的采用扣除法较多）

3.实行超率累进税率（所以要记忆税率表）

4.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定

二、征税范围

1.土增税的征收对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。（注意出让和转让的区别）

2.土增税不仅对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税

3.土增税只对有偿转让的房地产征税，对以继承，赠予等方式无偿转让的房地产，不予征税。

不征土增税的赠予行为包括以下两种情况：（1）房产及土地所有权人将房产和土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的行为

（2）房产及土地使用权所有人通过境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠予教育，民政和其他社会福利，公益事业的行为。

4.合作建房，建成后分房自用，暂免；建成后转让，征税

5.交换房地产的情况：若为单位之间换房，征税；若为个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，免税

6.房地产抵押，抵押期不征；抵押期满后，不能偿还债务的以房产抵债而发生产权转让的，征税

7.房地产出租，不征土增税

8.房地产评估增值的，不征土增税

9.国家收回国有土地使用权，征用地上建筑物及附着物的，免征土增税

10.房地产代建房行为，不征土增税

11.土地使用权者转让，抵押过置换土地，按规定征收土增税

三、税率

土地增值税采用四级超率累进税率。其中最低为30%，最高为60%，税收负担高于企业所得税。

四、计算公式

计算原理：先算增值额，后算增值率，最后算应纳税额

公式如下：增值额=收入-准予扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额*100%

土增税=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除系数

注意，出售旧房的时候，存在评估价（原成本现价值）的确认，计算评估价公式：

评估价=重置成本价*成新度折扣率

1.增值额的确定

（1）收入

指纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入，实物收入，和其他收入的全部价款和其他经济利益，（税审时一般会从预收账款和其他应付款中取收入数）

营改增后，纳税人转让房地产的土增税应税收入不含增值税

（2）扣除项目的确定

针对房地产企业：土地使用权支出金额，开发成本，开发费用（分两种情况：一是能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，则公式如下：可扣除开发费用=利息+（土地成本+开发成本）*5%之内；二是利息不能准确计算分摊，或不能提供贷款证明的，则利息不得扣除，开发费用的公式如下：可扣开发费用=（土地价+开发成本）*10以内），转让环节的城市维护建设税和教育费附加，其他扣除项目（加计扣除=（土地价+开发成本）*20%）

非房地产企业转让新房的，扣除项目与房地产企业的有两处不同，一是税金，除城建税和教育费附加外，还有印花税可扣。

五、税收优惠

这里主要记常用的几点：

1、转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征税

2.因国家建设需要免征税（其实就是因为土地是国家的，自己用不用收自己的税）

3.对个人销售住房暂免征土增税

4.对企业改制，资产整合过程中涉及的土增税免征

六、征收管理

（一）纳税申报期限

房地产的，是在签订房地产转让合同，发生纳税义务后7日内，或是在税务机关的核定期限内

其他纳税人的，在签订房地产转让合同起7日内，到房产所在地的税务机关申报

（二）纳税时间和缴纳方法

记常碰到的：

1.以分期收款方式转让房地产的，税局以合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

2.项目全部竣工结算前转让房地产取得收入的，可以预征土增税，待项目全部竣工，办理结算后再清算，多退少补

（三）纳税地点

土增税由房产所在地税局征收。若房产与纳税人所在地不一的，以房产坐落地的主管税局为准报税

七、土增税清算管理

（一）清算条件

存在如下情况的，应主动清算的：

1.房地产项目全部竣工，完成销售

2.整体转让未竣工结算的房地产项目

3.直接转让土地

符合以上情形的，需在满足清算条件之日起90日内到税局办理清算。

存在如下情况，税务机关可以要求清算的：

1.已竣工验收的房开项目，已转让的房地产建筑面积占总可售面积比例的85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售面积已出租或自用

2.取得销售（预售）许可证猫3年仍未销售完毕的

3.申请注销税务登记但未办理土增税清算的

4.省级税务机关其他情况

符合上述第二种情况的，由税局下通知，纳税人收到通知日起90日内办理清算。

（二）清算收入确定

视同销售的情形：用于职工福利，奖励，对外投资，分配给股东或投资人抵偿债务，换取其他单位和个人的非货币性资产。（收入金额确认可根据同地区同年度当地房产的平均价格确定，也可由税务机关参照当年当地房产的市场价或评估价确认）

不视同销售情形：转为企业自用或出租，不征土增税

（三）清算时扣除项目的确认

一切扣除项目均要有合法有效凭证，不能提供的，不得扣除。（就是一定要有票，无票不给扣）

1.收入确认，以票为准；未开票的，以签订合同所载售房金额和其他收益确认

2.质量保证金确认，有票的以票为准，未开具发票的，扣留的质保金不得扣除

3.土地闲置费，房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，但可以在企业所得税时扣

4.装修费是计入房地产开发成本的，可扣除

5.预提费用，除另有规定外，不得扣除