该不该把房贷转为LPR呢？选对了能省几十万。

2019年12月28日，中央银行（以下简称央妈）放了一个大招，宣布自2020年1月1日起，除公积金贷款以外的贷款合同，贷款利率不再参考贷款基准利率，而是改为参考LPR利率。

对于已经生效的老合同，央妈本着人性化的原则，给你们一些时间（2020年3月1日到8月31日），让你们自己决定，是否将原有的固定利率更改为新的以LPR为基准的浮动利率。

那么到底是改还是不改呢？LPR又是个什么东西呢？

一

首先要清楚以前的借贷规则，也就是清楚基准利率的概念。

基准利率是由央妈制定的，从过去五年来看，这个利率没有变过，都是4.9%。

商业银行对外进行借贷的利率都要参考这个贷款基准利率。

虽然央妈制定了利率，但是对商业银行来说，要进行风险控制。

对于不同的企业或个人，信用状况不同，违约的可能性不一样，总会有一些人违约还不上款，所以银行就要根据客户的一个信用情况来对利率进行一个浮动调整。

商业银行想出来的办法就是在央妈给的基准利率上面来一个浮动，以比例的方式。

经常听到说谁谁谁的房贷上浮了20%，就是指银行给你的房贷利率设置为了4.9%×（1+20%）=5.88%。

二

现在来说新的LPR。

LPR（Loan Prime Rate），贷款市场报价利率，顾名思义，这个价格是通过市场报价来得到，而不是央行说了算了。

如何报价呢？

规则就是，18家商业银行组团每个人上报自己的一个利率，然后求一个平均值。

有人会担心，这些商业银行会不会乱报价呢？这样银行就能多赚很多利息了。

放心，不会。

和比赛裁判打分的规则一样，这18家银行上报的利率，要去掉一个最高分和一个最低分，然后剩下的16家银行进行平均。

如何你每次都偏离其他银行太多的话，那么央妈就把你从选手里面踹掉了。

这18家银行各种类型的都有，有国有银行，比如中农工建，有民营银行，比如招商和浦发，有地方性银行，比如台州银行，还有农村银行（上海农村商业银行等）、互联网银行（微众银行等）和外资银行（花旗银行等）。

覆盖面是极其的广。

那么为什么要改成这种形式呢？

三

为了更市场化一些。

央妈的目标是，贷款利率这个东西，我不能这么专制，要由市场自己来决定。

市场上需要钱的人多了，市场利率就会上升，需要钱的人少了，市场利率就会下降，一个很简单的供需关系。

按以前的规定，市场上同时存在市场利率和政策利率两种，也就是业内说的利率双轨制。

如果什么时候央妈觉得市场上需要钱了，需要推动经济了，就会开始往市场上送钱。

但央妈也不能白给出去啊。

商业银行承担了这个中介的角色。央妈通过一个叫做中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，简称MLF）的东西，把钱借给商业银行，让他们去把这些钱贷出去。

MLF，外号麻辣粉，是央妈一个很重要的经济调控手段。

央妈可以通过控制MLF投放数额和MLF利率来调控市场上的资金。

如果MLF利率太高，商业银行觉得找央妈借钱亏，可以选择不从央妈这里借钱，而去其他银行那边借（同业拆借）。

MLF投放数额多了，MLF利率低了，商业银行就更乐意来从央妈这里借钱。

但是，还有一个政策利率，那就是我最前面提到的贷款基准利率，这个利率是由央妈直接独裁决定的，不受供求关系影响。

而商业银行对外进行借贷的利率都要参考这个贷款基准利率。

那么问题就来了。

如果从MLF上面对商业银行进行了放水，但是贷款基准利率却没变，那企业和个人还是不想去银行贷款，等于放的水从商业银行这里就给堵住了。

然后央妈就想了这样一个办法，来同步MLF利率的变化，也就是LPR的由来。

新制度下的商业银行的LPR报价是根据当期的MLF利率加上各自银行的加点来决定的。

商业银行加点，一方面是为了获得利润，一方面是为了对自己进行风险补偿。

这样的话，央妈只需要通过调整MLF利率就能直接调控市场了，以前的双轨利率合成一轨，大大提高了政策的执行效率。

四

那么对于房贷，在新政策下，房贷会增加么？

转成LPR以后，房贷的计算方式会从固定利率变为LPR利率+浮动利率。

新的浮动利率的计算方式为政策利率加上市场加点利率。政策利率是国家定的，为了对房价进行宏观调控用的，市场加点利率是银行根据你个人的信用情况由银行来决定的。

总结一下就是以下公式：

现行房贷利率=LPR利率+政策利率+市场加点利率

比如说你现在要买二套房，二套房的政策利率是0.6%（首套房政策利率为0），银行给了你0.5%的市场加点利率，那么你最终的贷款利率就是4.8%+0.6%+0.5%=5.9%。

合同签订了以后，政策利率和银行的加点都不会再变了，LPR利率会随着每一次的报价而变动。

对于存量房贷，也就是之前签订房贷合同的那批人，如果转换成LPR利率，首先要根据你之前的房贷利率进行计算。比如说之前的房贷利率是5.88%,那么你的加点利率就是5.88%-4.8%=1.08%。

4.8%是2019年12月公布的五年期以上LPR利率，所有的存量贷款都根据这次的LPR利率进行计算。

这个加点利率1.08%就永远不会再变化了。

以后你的房贷利率计算方式就变成了：LPR利率+1.08%。

如果你贷款的利率低于4.8%，比如4.5%，那么转换后的贷款利率为LPR利率-0.3%。

到这里，就很明显了。房贷会不会增加主要是看LPR利率会怎么变化。

五

所以其实这件事情可以概括为以下两句话。

选择固定利率，就是买定离手。

选择LPR，就是赌未来降息。

我的观点是，LPR从长期来看，会下行，所以应该毫不犹豫的选择转为LPR浮动利率的方式。

从全球来看，利率下行是主要趋势。其中已经不乏日本、欧洲等一些国家已经降低为了零利率甚至负利率。

经济发展到一定阶段，增速都会减缓，这时候国家就需要靠放水来刺激经济，而降息是一个非常主要的刺激经济的货币政策。

有人开始担心，LPR长期下行，房贷利率低了，房价岂不是又要涨了。

不要忘了央妈还留了一个政策加点的口子。

政策加点就是用来调控房市的，即使LPR下降，但国家可以把政策利率调高，房贷利率就会上升。如果要刺激房市，那就可以调低这个政策利率。

现在的这种新的政策相对以前来说，更为市场化一些了。

至于大家到底该如何去选，认为选哪个好，还是取决于大家的判断。

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