大家好，赚钱之路系列又要出新篇啦，这次的篇幅较长，所以我们分了上下篇，此篇为下篇。
再回顾下经历：
发生时间：2015年
事件经过：在澳洲piontcook 区投资一块448 平米、售价29万澳币的土地，然后转手卖掉。
投入成本：5%的土地资金6.8万人民币+1万人民币订金（非定金）
收回资金：19万人民币
年回报率：粗略按照8个月时间计算，年回报率在215%（如果用IRR计算年化500%多，这数字我自己都不敢看哈哈。）
上一篇主要说了个人澳洲买地的契机、实操的准备以及一些澳洲房产的小科普。之前说到了项目的确定，今天继续分享整个交易过程被迫土地转让的心酸史。
1.确定方案，签订合同
2.准备贷款，遇到政策收紧
3.迫不得已，土地转卖
4.和中介的博弈，漫漫的讨债之路
5.因为澳洲买地，而错过的暴富机会
1.确定方案，签订合同
在确定好项目后，开始和中介谈购买方案，我的最终方案是土地跟房屋是可以分开的。
这个house土地448平方，价格29万澳币左右，每平方650澳币。
回头看来真的超级便宜，在我处理合同的那个阶段，那个地区的土地价格继续蹭蹭的往上涨。
我之前支付了1万块钱的定金也就是2000澳币。这个定金可以交给开发商或者房产中介的，我是属于交给房产中介。当时中介跟我协议约定好，如果改变主意这个钱可以全部退回。
这点就比国内情况好很多，在国内你只要交了钱，想拿回来的概率就太小了。
可能合同也会区分定金和订金，但是国内中介更多的注意力都在如何促成你成交上面，某些方面他们会支支吾吾，故意不说清楚。
我曾经就遇到过一次坑，倒不是白纸黑字没写，而是对中介跟托儿还有开发商代售机构联合忽悠的无奈。有机会我要好好扒一扒那件事，让大家以后买房可以避免一下类似的问题。
接着我的1万定金就转到我购买house的那个订金费用里面去了，订金付好开发商会出具购房合同并从当地快递出来让我们签字。
在澳洲买房是一定需要一个房产律师参与其中的，律师负责帮你看合同条款，有需要会视频跟你沟通。
如果自己没有律师，也可以由开发商指定，或者中介提供，当然这样也会存在风险。所以如果有条件，自己去寻找一个当地的律师更靠谱些，我的律师是由中介介绍的。
虽然我总觉得他们可能存在一定利益关系偏向，但是身为律师，还是有律师的骄傲跟职责，相比较还是很严谨的。
拿到合同后，记得当时还特地去上海澳洲大使馆那边签了个字。为何要签字竟忘记了，感觉年龄大记性也变差了哈哈。合同签字生效之后，一般需要半个月内支付土地全款的百分之五作为首付。
这笔钱可以存在开发商的信托账户，或者是自己的银行账户做担保（需要给银行手续费）。订金所产生的利息归属一般在合同中有说明。所以我支付了5%的土地费用，大概在6.8万人民币，通过建设银行汇到了开发商的信托账户上。
当时的汇率可以算历史最低了，4.49，所以换汇特别划算。如果全款买地到后面大半年时间里面，光汇率都可以赚近20个点。
2.准备贷款，遇到政策收紧
5%的首付款交掉之后，就等着土地交割，我这边办好银行贷款资料就可以了。因为我对那边要求不熟悉，所以贷款也是由中介帮我去处理。
但是从我获得的信息上看，在我签完合同之后，中介并没有非常积极的帮我处理贷款的事情。而是一直怂恿我把土地快速转手赚取中间差价，以小博大，然后再买另外一块土地。
在那个行情下，他的建议完全可行，因为当时处于一个快速上升期。中介也帮我谈了几个转手的客户，但是看到土地这么快速飞涨，我心里还是想要拿下这块土地。
我本身是个保守投资人，尤其那个时候还没啥钱，一套house已经花费了我太多的时间精力。加上还在备孕，自降4万多年薪要求换了一个比较轻松的岗位，目的就是为了生娃。
生娃真特么是一件人生大事，所以那时的我根本木有精力去倒腾这种事情。手上也没有什么资源，买卖土地这种事情也不是说卖就卖的。
但是中介不同，他可以，因为他手上客户群体多，资金多，所以他喜欢干这种事情。
自从2012年左右大量外国投资者进入澳洲房产市场，造成房价飞涨。
澳洲连续两届政府强硬要求澳洲本土的四大银行严格控制对海外收入人士发放房贷的比例。即使银行家和开发商多次公开向政府施压，政府也没有放松。而我办贷款的时间刚好碰到澳洲银行对海外人员审查最严格的时候了，当时还有好多同样的人咨询我贷款办不下来怎么办。
政策这种东西真的非常无奈，你无法也无力改变。
其实如果中介帮我早一点、快速办的话，我的贷款是可以出来的。只是中介一心想要给我转卖，加上开发商土地交割时间拖延、政策收紧直接导致我贷款遇到很大问题。
过程中，中介给我介绍做银行贷款的Broker，也非常得不上心、不专业，感觉就是在敷衍我。因为准备贷款资料提交的事情我反反复复跑银行，然后这个不够、那个被驳回我也是头疼的很。
最后由于没有澳洲本地的收入证明，贷款没有办出来。
3.迫不得已，土地转卖
因为贷款的事情我电话联系中介公司总部，询问土地到底怎么回事。
那边的领导直接回复我，马上就要交割了，我却还没有去办好贷款。问我到底要不要这块土地，如果要的话需要我全额付款，要么算我违约。我肯定不乐意，我违约也要说出理由，总不能你说违约就违约了，对吧？
我手上聊天记录证据可是一大把，总部让我私下跟国内的办事处协商。其实这事让我对这家海外华人公司产生了一些质疑，我猜是他们不想把土地出让给我了吧，也许他们想着自己收下来会更好。但是由于合同是我的名字，他们没有办法操作，所以才不积极帮我处理贷款的事情。
现在回想起来还是挺憋屈的，如果当时我够有钱，真的想150万全额付款扔过去，和国内办事处联系后，一开始协商说我俩合伙买下这块土地做事，后来因为我的pr身份似乎又不太好合作。
当初如果我跟他能够合伙完成这块土地的交割感觉也是不错的。主要第一次合作他给我的感觉还是太滑头了。
中介后来又说可以帮我转卖掉，有一个阿姨愿意以高出4.2万澳币（人民币大概20万）的价格买下我的土地。
一开始我还不太乐意卖，因为我购买的土地对面已经开始卖联排，说明土地越来越值钱。我从地图上能看到土地分块，从他们发我的文件上面我也看得出来，我的土地都可以分割成3-4块做联排。
而且当时土地涨幅已经超过4万澳币，但后转念一想如果短短几个月能赚到4.2万澳币的差价我也心满意足了，折算成年回报率400%多，何乐而不为呢？
以前错过的机会也不止这么一次了，而且对于没钱的我来说，快速拿回钱在手上也好，只要有钱，我相信以后机会总是还有很多的。
那时已经怀孕，还在前期阶段（还住院过），真的非常心累，于是乎我就同意了转手的事情。
接下去，就是和中介之间的漫漫讨债之路了。真是尴尬，估计这中介看到我也是头大了半个。真没办法，我就这么点钱，又这么谨慎一个人。
4.和中介的博弈——漫漫的讨债之路
这次买房最大也是最痛苦的事情就是跟中介之间的博弈。
在讲讨债之路之前，关于这次澳洲买地投资，我想再次强调一个靠谱中介的重要性，尤其异地投资，中间隔了这么多信息差。
厉害的中介对当地市场非常了解，问题就看他在利益面前能不能完全诚实自律。不厉害的中介连数字都搞不灵清，只会一个劲儿地推销，上头让卖啥他就去卖啥，给不了什么建设性的意见，很多你想要的信息他也都无法给你。
如果两者之间比较，我觉着还是找个厉害点的中介吧。当然，如果能够找到正直、靠谱、又厉害的中介那就更好了。我的那个中介就属于相对比较厉害，但是可能会有小动作的那种。
他在澳洲读的大学，大学毕业以后在澳洲的一家华人房产中介公司工作。因为个人相对比较能干，一个人开了办事处，仍然是受雇于墨尔本当地的华人公司。所以很多事情他做的也是束手束脚，但在我眼里，他其实早就独立出来了。
当初他特意飞到了杭州给我送一些资料，身份证、照片、公司营业执照也都给我们看过。
当时我和我老公与他一起聊的还挺开心，我们都属于毕业没多久，都有一颗发奋赚钱的心。见面之后，信任度提高了很多，我们都觉得这个人还不错。我就当面直接微信转账交了定金，如果他真的是骗子我也是一点办法也木有的。
这里再插播一件至关重要的小事情。
最早中介给我发来的那套差点下手（并未下手的）的公寓合同，因为后来我决定购买house，所以当初没有签字。
不过我发现这个中介似乎利用我的名义购买了这个房子，然后又转手卖给了其他华人客户（以后大家也要多注意自己信息的保护问题）。
这就是所谓的炒楼花了。我是如何知道这个事情的？
因为当地有家律师事务所一直在给我发邮件，邮件内容竟然有不是我本人签字的合同。我就知道中介肯定冒用了我的名义做了这件事情。
这种合同签字以后如果双方没问题，经过几天冷静期之后就会生效。中介的这个行为在当地肯定是犯法的。
如果正常顺利转手卖掉还好，如果没有卖出去，这个房子的相关责任是需要我来承担，那么如果我去当地指控的话，他可就危险了。
当然这个中介很厉害，也有这个能力跟实力，他很自信转手的问题。
可能他也是刚毕业不久初出江湖，有心多赚点钱吧，也能谅解，所以我俩这件事情也就没有捅破。只要不危害我的利益，被利用一次就被利用了，反正压力都在他自己身上。
继续回到要钱的过程。
之所以爽快地同意土地转手的事情，是因为中介说买地阿姨过几天就可以给我打款，差价可以直接私下转到我的账号。我特么等等等，等到马上过年了也没见到钱，中介还各种转款记录截图给我，估计是p的。我也是醉醉的，为了搪塞我也是无所不用其极。后来说阿姨又不要了，反正至始至终我也没有看到钱过。
从2015年底开始要钱，前前后后一共连本带利拿回来了19万人民币。其中4.2万澳币的差价他一共只转给我2.2万澳币，差不多11万人民币。
因为后面汇率涨了，他按照当下5点多的汇率给我。
没给大伙看聊天内容，看到真的分分钟要吐血，真的是一出为了金钱而上演的尔虞我诈的较量。
那种过程还是不要体验为妙，着实有些痛苦。那种内心的煎熬感觉一般人不能承受，真的非常不容易。虽然中介一直跟我说他我这个项目亏了不少钱，这种话我是肯定不会相信的。
毕竟倒卖土地这种事情他也不是第一次干啦，你作为一个这么牛掰的中介，没有赚到那么多也许是真的。因为以4.2万澳币差价购买我的土地的阿姨是真实存在的，而且她也实实在在的交了2000澳币的定金。
我只看结果，我只拿到了2.2万澳币，所以我默认我俩利益五五开了，前期5%的出资是我出的。
虽然钱不多，但是所有的风险是我承担，他作为中介方无论是拿差价分成还是拿中介费，能拿到这个数也是非常好了。
回头想想真是越想越心痛...
当时要不是已经怀孕几个月了，我真的会飞到澳洲去好好把这件事情搞搞清楚，也不会让这件事情最终以这种不清不楚的形式结束。
我们的结局之所以相对美好是因为我们都赚到钱了，所以算是一次半成功的交易吧，他也算完成了最初跟我说倒卖成功的承诺吧。
说起来我还蛮珍惜这段经历，也许那个时候我俩的格局都还太小，有种小孩子过家家的感觉。之后的几年我们偶尔也会联系一下，看看项目什么的，毕竟没有深交。
说没有深交曾经也那么多个日日夜夜聊天到深夜一两点，当时连他的上下飞机时间点都很清楚，那段时间我估计跟谁聊的都没跟他聊的多...
5.因为澳洲买地，而错过的暴富机会
以上就是我第一次澳洲购买土地的经历了。
用6.8万的土地首付款+1万的定金，在差不多8个月的时间内变成19万。算是用7万资金撬动了21倍的杠杆。（因为当时土地价值约150万）成功地完成了一项短期看是快周转的投资，长期看是一项资产配置的投资，无论哪种结果都是不错的。
虽然赚了点小钱，我也和成为千万富翁的机会擦肩而过。
首先，如果当时办下贷款、交易成功，现在土地也至少翻倍增值了，从这个角度看，我也还是错过了一大笔财富的。
另外，其实在14年底的时候，我也一直在看国内投资项目。
说起国内投资，这么多年对于普通老百姓来说最大收益率的产品莫过于国内房产了吧。我也做了很多国内房产的数据搜集，中国楼市从宏观上看连续15年迭创新高。
国内房产我也有过几次购买经验，要看我如何置换国内房产的内容小伙伴到时候我也会发一些经验分享。
说起来也是够心酸的，不过真正以投资的想法来赚钱的道路总归曲曲折折的呢。
当时15年一边折腾的澳洲的土地的事情，一边也在兢兢业业地收集杭州、上海的公寓以及住宅的数据。
下图就是当时搜集的部分房产数据。
当时手上还有点资金，我非常想在杭州再买一套住宅。
那个时候经常跑到宜家采购家装材料，几乎把那个地铁附近的楼盘都看了一遍。当时去看了在翁梅附近叫“金地艺境”的住宅是楼盘，18年底交付。
一套89方的精装三房，自带配套，总价69万，首付只要20多万。有钱买个三套，首付也才60万资金，真的非常的划算。
不过没有下单最主要的原因，是因为手上现金要准备买澳洲土地用，估计也要支出60万的总成本。
当时手上总共就那么点钱，其中还有一些还是问我父母借的，所以不敢贸然出手。但是我非常的看好那个精装住宅，我之前说过我购买房子的时候都会去测算下租售比，那个楼盘的租售比非常高。
我爹妈要借给我准备澳洲土地的事情，手上没有多少现金，所以我回去跟我公婆商量。让她们把老家的店面卖掉，购买那边的房子，租金完全可以覆盖利息。我公婆不是很乐意。
现在那个楼盘一套都差不多280万，哇哇哇，当时就不该买澳洲的土地，直接这边买个三套感觉分分钟变千万富翁了哈哈哈。
虽说澳洲土地赚钱，但其实我也因此损失了杭州这一波的机会成本在里面，我这算不算运气不太好？
有空我真应该写一篇《那些年我参与其中却又最终擦肩而过的致富经历》。
7分实力3分运气一点都没错，运气真的也很重要呢！不过人生都是这样，有得有失。
虽然错过了这一波，但是对于澳洲土地购买的这个经历跟经验也是花钱也买不到滴，感觉给我带来的好处也是极多的。
赚钱的机会哪里都会有，错过这次还有下次。
人生路还很长，未来的机会必定还有更多，当下次机会来临的时候我定要好好把握。我还是非常有这个信心的。
至于目前我们要做的还是努力赚钱，努力增加正的家庭现金流，准备好资金，以后机会来临的时候就不会因为没钱而错过啦。
也许2019年2020年就是一个不错的机会。
在这个到处暴雷的时段，现金为王可不是说说的，我已经开始慢慢准备，为争取下一次的机会。
你们准备好了吗？
