这篇，我主要分享一下自己三年来买房和帮别人选房的一点心得。（欢迎各种观点砸来讨论）

讲了2017年我购买西安那套小房子的故事后，有朋友咨询我：怎么才能在家乡或者二线城市（以西安为主）选到合适自己的房子？

房价无论怎么调控，刚需的伙伴还是得买，大多数伙伴来自普通家庭，很难一把付全款，甚至首付款也很紧张。

选房的基础要素：价格，地段，楼盘，楼层，户型。

像我买房，自己出钱，不和父母要，加上我本身喜欢紧凑的小户型，价格就放在了第一位，只要总价在能负担范围内，其它要素可以适当打折。

但有的伙伴喜欢品质好，地段好，环境好，楼盘好，户型好，价格的要素就自然向后排了。

我的一位老师，2016年6月在曲江给他儿子买了一套房子，当时的单价是11000，面积170，首付差不多是50多万，办下来加上乱七八糟的费用一共有近70万。

他的想法很简单，既然要买，也有能力承担，那就一次给孩子买到位。

曲江这套房子小区配双语幼儿园，而且是曲江最好小学和中学的学区房。

现在这套房子的单价已经破25000。

可毕竟不是每个家长都能为孩子做到这些，很多伙伴毕业工作几年后才考虑房子。

5要素看似独立，实际紧密相联，不可分割。

不能独立去考虑价格，地段等，而是根据自己的需求点去放大其中一点或者缩小其中一点。

自住：

1，孩子的上学问题。

这是很多刚需伙伴首先考虑的问题。

大多数首次购房的居住期为3-15年，这意味着起码得考虑孩子在学区上到小学毕业，那么楼盘所在学区学校就很关键。

这个问题无论在我老家还是西安都存在。

好学区房价格高，要做出户型的取舍 。

同样的首付款，是愿意为了孩子必须念好学校而选择学区小户型紧凑房，还是考虑居住品质选择别的楼盘大户型，但不在学区的房子。

假如这点没有考虑好，孩子的幼儿园和小学入学困难的话，就意味着出借读费读书，对家庭来讲又是一笔很大的开支。

包括孩子上学离家的距离远近，谁接送，耽误的时间成本等。

哪种选择都没有错误，只是每个购房者自己的家庭情况。

我的同学在西安一所高校工作，父母帮他带孩子，和爱人都上班。

他的选房空间就稍微大一点，照顾孩子这个要素适当缩小，经济有能力，同享地段和品质，也是可以的。

假如有的伙伴没有家长帮忙带孩子，有孩子后势必有一方辞职在家照看，就可以考虑距离稍远一点，在可接受范围内，楼盘品质稍低一点，自然价格也稍低一点的房子。

很简单，只有一人还月供，也得考虑是不是得吃土的问题。

就读初中反而减弱，现在很多好的中学都可以考进去，比读小学的选择余地大了点。

2，生活的便利性。

这个因素很鸡肋。

对于连卫生纸都网购的伙伴来说，除非半夜拉肚子才发现家里没纸了时能意识到小区有没有超市的便利性外，其它时间真的影响不大。

我搬进新房后，在小区门口的便利店只买过三次东西，基本都是网购和去市中心的大超市一次采购。

很多新小区门口的便利店因为购买率不高，不排除物品的保质期有问题。

当然，如果很看重烟火气的伙伴也可以重点考虑便利性的要素。

一般便利性很好的小区意味着周边已经有成熟的社区，蔬果店，药店，超市，宠物店，干洗店，花店，早点店等一般都会有。

同时，意味着这个区域的房价比较稳定，不会太低，也意味着，在没有城市整体涨幅的背景下，它的房价波动不会太大了。

如果想以较低的价格购房，看重将来的涨幅，便利性我主观往后放，大不了自己多囤点呗。

3，医院。

我是个积极的悲观主义者，所以我比较看重这一点。

我想的很简单：假如我在家里发生意外，救护车来晚一分钟也许我就完蛋了。

所以，我的房子离市中心医院很近，家里的长辈生病习惯住这个医院，我送个饭也方便。

4，商圈。

这个就看爱不爱逛街了。

我这种一年逛街不超过10次的人，会把这个往后排。

我的作息比较规律，上班，挣钱，听课，遛狗，看电影，看书，留给逛街的时间很少。

但我知道有的伙伴就超级爱逛，不管买不买，就喜欢去看，而且心情会很好。

这样也ok，只要自己开心。

就算在西安，在每个居住区都有商场，离得也并不远。

钟楼那些地方都是留给外地人的，哪个本地居民会一有时间就去逛钟楼和小寨。

5，交通。

这个在西安的伙伴可能更看着。

西安上班区域比较集中，大多数上班族选择地铁或者公交，就算开车也得考虑距离，毕竟堵不起。

地铁站的远近，公交站的集中，哪怕两个楼盘之间只差100米，房价都有比较明显的区别。

看重时间的伙伴，可以选择交通便利性高的楼盘。

上班时间宽松的伙伴可以适当弱化一下它，但不是说就完全不考虑。

我比较喜欢的是在建的地铁站。很简单，期待地铁站修好后价格的波动。

我是个胆小的冒险主义者。

6，楼盘品质。

好的开发商，会实现承诺的绿化和设施等，小区干净整洁，整体素质高，让人心情会很愉悦。

其重要性还体现在房子质量上，这个网上查一查，多打听就知道。

去年我陪大叔去选拆迁的分房，轮到我们心仪户型的好楼层都没了。我们果断选了顶层，补的单价比别的楼层低了整整好几百。

很简单，他的一个同学就是这个楼盘设计团队的，选房前就和我们说了顶层没问题。

物业的质量也很重要，物业解决问题的速度快一点，态度好一点，不会后悔自己的眼光。

当然这个也和自己的态度有关，物业是服务业没错，也不能对人家颐气指使。

我自己住的小区，入住前就听说物业很差，总和业主发生矛盾，听得我担惊受怕。

入住后，发现也不尽然，我对物业客气一点，前台的女孩也很温柔和麻利。

7，下来就是户型和楼层了。

我主观更看重户型。

楼层这个东西很玄乎，尤其是开发商把每个楼层的定价不一样，每层加价，说什么视野好，看得远。

讲句真话，谁买了房子天天站在阳台上观景。

假如不差钱，可以随便选得话，那罢了。要是必须做出取舍，我一定舍掉楼层。

很简单，户型的好坏直接关系到装修的费用和效果。

随便砸掉一堵墙，随便改动个位置，随便根据恶心的尺寸定制个家具，那分分钟都是钱啊！

我自己第一套房子，心仪的户型就剩一楼了，我照买。

装修时格局基本没动，基本比别的同样面积的房子少花了近三分之一。

现在遛个狗发现贼方便，不免又暗暗夸自己一顿。

（上述的7点里，1——5属于地段范畴，6属于楼盘，7属于具体的那套房子。）

我罗列了最重要的几点，没有图书馆，体育场，游乐园等。对于刚需的伙伴来讲，首付紧张的情况下，考虑这些也意义不大。

在我选择自住新房时，需要考虑的要素排序如下：户型>上学>医院>开发商>交通>便利性>商圈>楼层

我的想法很简单：前四个都是硬性条件，改动性很小，户型的重要性不言而喻，学校和医院不是说开就能开的，开发商也不是说换就能换的。

但是交通，生活便利，商圈这几点慢慢都会有的。

而楼层，在我眼中就是个捣乱的幺蛾子。

总结：当对基础的7点做出心中的重要性排序后，自然有了可选择的价格范围。如果价格超出预算，只能继续做排序，如果实在无法调整，那就多准备钱吧。

2015年我买第一套房子，是毛胚，我相中户型，一楼也要，周边连个商店都没有。

离重点小学，初中比较近，离医院很近，离江边很近，我就满意了。

2年过去了，现在周边该有的早点店，花店，干洗店，超市，药店，蔬果店，火锅串串烧烤啥都有了，政府重点打造的景点步行8分钟。

同小区房价也在我买的价格上翻了足足一倍多，开发商在对面的新楼盘价格几乎是当初买的价格的三倍。

在选择投资房或二手自住房时，排序得有所调整，谁不愿意尽量低价买个更合适的，对吧。

西安那套小房子，我就稍微调整了排序。

购买自住新房，在首付有限，又得考虑装修的情况下，尝试用这7点做个排序也未尝不可。

当然，买一套房子是件大事，也不能完全就生搬硬套。

也许有的伙伴尤其看重某一点，也不是不可以。

买房子这种事，话说回来，只要自己买得高兴，住得满意，管别人呢！