买了一套房，而且是学位房，本该是一件令人高兴的事，可是马先生却高兴不起来。
去年，他花1000余万元在深圳福田某小区买了一套重点小学的学位房，卖方也承诺小学学位没有使用，可是等他过了户、收了房，今年去申请小学学位时，却发现学位已经被锁定。
原因是——原业主的小孩在读初中，需要等小孩初中毕业解除学位锁定才能申请小一学位。
原来，福田区部分学校（即重点学校）所在学区实行学位房锁定政策，即同一套住房在学制内（小学六年、初中三年）不可重复申请学位，而马先生所在小区对应的学区即实行学位房锁定政策，学位不是“锁”六年，而是“锁”九年。
无奈，马先生只能在附近另行租房，为孩子申请了一所不实行学位锁定政策的普通小学入学。
在与卖方协商无果后，马先生诉诸法院，要求卖方支付违约金60万元。
那么，问题来了：
1､卖方是否违约，即是否违反了“物业所带小学学位现在未使用”的承诺保证？
2､卖方对学位政策是否知情、买方是否穷尽调查是否影响卖方违约责任承担？
3､买方是否有损失？卖方是否获利？
4､违约金如何界定？
且容我们一一来“把脉”。
法律分析
1､卖方是否违约，即是否违反了“物业所带小学学位现在未使用”的承诺保证？
卖方认为其不构成违约，理由是卖方只是承诺物业所带小学学位没使用，被告子女2016年使用的是该物业所带的初中学位，没有使用小学的学位，故没有违约，卖方也没用承诺过买方一定可以使用小学学位。
看似很有道理，但实为“抠字眼”，这要回归到签约目的来看。
从签约本意来看，双方特别备注有关学位条款，自然表明买方是基于能使用小学学位而买房，卖方自然很清楚这一点才卖房。因而，“物业所带小学学位现在未使用”的真实意思表示，不仅仅是卖方现在没有使用小学学位，而是该物业的小学学位现在可以使用，即买方购房的目的是为了购买学位房。
因此，因卖方占用初中学位，客观上导致买方无法申请小学学位这一既定事实非常清楚的前提下，卖方行为也同时违反了“物业所带小学学位现在未使用”的承诺保证，构成违约。
2､卖方对学位政策是否知情、买方是否穷尽调查是否导致卖方违约责任承担？
首先，卖方陈述其对福田区重点学区的学位锁定九年的政策也不知情，也不应承担违约责任。这种说法也站不住脚：
第一，卖方一直在该小区生活，小孩也在此读小学和初中，卖方至少应当知道该房屋学位的相关政策。第二，违约责任并非侵权责任，违约后果的承担不以是否有过错是否知情为前提，客观上违约即承担违约责任。
其次，可能有人会说，买方你为什么不去把学位调查了解清楚再签约，但是，买方没有穷尽调查是否就应当依法免除对方的违约责任？当然不应当。如果说买方有过错，那就是——轻信——轻信于卖方（可能也包括中介），系基于信赖对方而签约未作细致调查，但调查不是买方的义务。
好比卖方承诺房屋未查封，并不因为买方没去查询查封信息而免除或减轻卖方因房屋被查封而应承担的违约责任。
因而，买方是否穷尽调查并非买方的合同义务，也并非卖方减责免责的理由。
3､买方是否有损失？卖方是否获利？
买方当然会有损失。抛开买方另行租房另行申请普通小学所带来的有形无形损失不说，更直接的体现是，买方支付的房价里已包含学位的价值，没有学位的房子与有学位的房子区别很大，买方同一户型房屋是否带有学位，价格可相差200万元。
也就是说，买方花费学位房的价格买了非学位房（虽然仍为“学区房”），造成了损失；卖方将非学位房卖了学位房的价格，从中获利。即若从公平角度，获利方也应赔偿损失方。
4､违约金如何界定？
可能你会说，买方要求赔偿60万元的违约金，是不是太高了？
纵观学位房纠纷的司法实践，违约金判定常见有三种情形：
一是每日万分之几的违约金。
学位被占用的常见形式为卖方拒不迁出户口，此种情况双方通常根据《深圳市二手房买卖合同》的格式条款约定卖方承担每日万分之一至四不等的违约金。
【案例1 】
如叶某诉被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，原告（买方）要求被告将房产所附户口迁出，并要求支付逾期迁户违约金172,500元(按日万之四暂计算至起诉之日)，2016年，宝安法院作出判决，被告逾期迁出户口构成违约，酌情调整为被告徐某应当向原告按照房产总价款为基数按日万分之一支付违约金。
二是双倍返还定金或相当于定金金额的违约金。
【案例2 】
如孙某诉被告谢某房屋买卖合同纠纷一案，原告（买方）诉称，卖方承诺该物业学位没有用过，但合同签订后，被告擅自将该学位使用，且不配合办理资金监管。原告发函通知被告解除合同，并要求返还定金35万元，支付违约金143万。2017年，宝安法院判定被告返还定金35万元，并支付违约金35万元。
三是酌定违定金。
【案例3】
如潘某诉张某房屋买卖合同纠纷一案，因被告（卖方）承诺学位没有使用，但在涉案房产出售后又申请涉案房产的初中学位，导致买方无法申请学位，故潘某要求张某支付房价20%的违约金125万元，后南山法院酌情判令张某向潘某支付违约金10万元。深圳中院于2017年作出终审判定，维持原判。
回归到这个案件中，买方马某可参照哪一种方式计算违约金呢？
如果参照案例1，自过户之日起若按每日万分之四计算违约金高达300余万元，即若每日万分之一的违约金金额也达80余万元。
卖方给买方造成的后果相当于拒不迁出户口造成学位被占用，比照每日万分之几要求卖方承担违约责任并无不当。
如果参照案例2和案例3，合同约定的定金为70万元，如果按20%违约金计算更高达200余万元。
如果买方在房屋过户前发现学位被占用，那么卖方构成根本违约，买方自然可以解约并要求卖方双倍返还定金或支付合同总额20%的违约金。而买方在过户后才发现学位被占用，显然卖方的违约状态持续更长、对买方损失更大，“举重以明轻”，被告应担违约金金额自然不应低于前者。
怎么来看，原告诉请违约金60万元，似乎都不算太过分。
律师建议：
对于学位房买卖，如何不重蹈覆辙？我们也“开”出在签约时“治未病”的“良方”：
1､表述应严谨，不使有歧义。
建议表述为：“该物业小学／初中学位没有使用／可以使用，如因卖方原因导致无法使用该学位，买方有权解除合同，并要求卖方赔偿违约金***元。”
2､对学位政策及具体学位作尽职调查。
作尽职调查的不仅是买方，也包括卖方，以及地产中介公司。
学位查询方式有两种：一种是网上查询，进入各区教育局网站，找到“学位申请房锁定查询系统”查询。一种是现场查询，直接带上房产证和身份证，到区教育局基础教育科进行查询，听说接待的人都很热情。
这样，你拟购买／出售的这套房屋的学位有没有被锁定，一目了然。
核查清楚再签约，心中自然就坦然。
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