近日，住房和城乡建设部的一则征求意见稿因提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一石激起千层浪，本人从多年地产公司工作的经验和大家解读下住宅销售由建筑面价改为套内面积，到底有什么意义？       

首先和大家说两个概念？啥叫套内面积？啥叫建筑面积？

套内面积：套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影积计算。其是由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台三部分组成。

建筑面积：建筑面积包括房屋套内面积和公共面积之和。公共面积包括楼梯、走廊、前室、配电间、风机房等停车场，每户按照面积进行分摊。

关于套内面积和建筑面积的定义大家都应该很清楚了，在每个家庭住宅的房产证（现在叫做不动产权证）上关于公共面积的面积的分摊都很清楚表明了，大家可以把自家的房产证上拿出来看看，一般情况先高层的分摊比例大一些，因为牵涉工公共区域的管井、前室等面积较大，所以分摊也大，大概在20%-30%之间；洋房的分摊比例相对较小10%左右的样子。在2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章谈到：提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！这片文章曾经激起舆论的一片哗然，因为高昂的房价、大家都认为房地产是一个暴利行业，黑心的开发商无情的榨取的劳动人民的血汗钱。所以此次住建部提起未来住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，此条消息一出，群众认为一片利好，下面我就针对此条消息大家关注的几个点，给大家说道说道。

关键问题一：会影响房价吗？房价会跌吗？                                                                                                      

关于这个问题，很遗憾的告诉大家，基本不会影响房价，按照我国相关法律政策规定,商品房销售应该明码标价,实行每套房都有明确具体的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价方式。而原先的公摊面积,也是开发商支出的成本,已经客观存在,在房屋交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。因此按套内面积计价不会影响房屋总的价格，只会影响到房屋每平方米的单价。举例来说：举例来说，假设原来100平方米的房子售价在100万，每平方米的单价大概是1万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有80平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约1.25万元，所以并不会影响大家的实际财富。

问题二：原来以建筑面积交易，公摊面积是否是开发商为了更多的赚取买房人的钱？公摊面积越大，赚取的越多？                   

关于这个问题，我可以很直接的告诉你，不可能。因为增加公摊面积的大小对于地产开发商来说一点好处都没有。因为一个地产项目的占地面积、容积率是确定的，这句话的意思就是，开发商拿到一块地后，能够建造的房屋面积是确定的，否则就是违反规划条件要求，举个例子一个100平方的房子，公摊20%和公摊15%,一个套内面积是80平，另外一个使用面积85平，总价格一样，对于你来说，你更加愿意选择哪一个呢？这个是很显然的问题，同样房子，公摊越小，虽然总价一样，但是对于开发商来说去化速度更快，现金流更加完美。所以说，减少公摊，对于开发商和业主来说是一个双赢的局面。公摊做大的原因只有以下两种可能： 

一、开发商水平有限，公区面积不合理。二、对于高端项目来说，为了追求公共区域高端、大气、上档次的，将公区做的很大。

关键问题三：按照套内计价，到底有什么好处呢？

按照套内面积交易计价，虽然公摊的成本已经折算到套内面积每平方的单价当中，但是让房屋交易变得更透明，让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

下一步需要考虑的问题：                      1、按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。可能会导致公区的品质降低的情况发生。

2、后期物业费用时按照套内面积收取，如果是按照套内面积收取，可能对广大人民群众来说，是一个利好现象。

好了，就说这么多，后续自己会更新更多的关于买房及地产行业的相关知识，大家互相学习，共同进步！