纳税筹划6——个人转让住房如何才能少交税

由于住房转让的税基很大，所以涉及到的税费往往也比较高。以往，曾经有比较多的人通过签订阴阳合同的方式来避税，但这种做法其实是违法的，我们坚决反对这样做。那么，有没有既符合法律规定，又能够减少纳税的方法呢？当然是有的，本节我们就讨论一下这个话题。

个人转让住房税收政策梳理

1.增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加（卖方）

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，北、上、广、深按销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，其余地区免征增值税。

那什么是普通住房、什么是非普通住房呢？只要满足以下其中一条，为非普通住房，反之为普通住房：

①住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

②单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);

③实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（3）城建税、教育费附加、地方教育附加根据实际缴纳的增值税额来计算，如果是城市地区一般为增值税额的12%。

2.个人所得税（卖方）

（1）个人转让房产取得的所得属于“财产转让所得”项目，以房产转让收入减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得，适用20％的比例税率。

纳税人未提供完整、准确的房产原值凭证，不能正确计算房产原值和应纳税额的，按照房产转让收入和规定的征收率计算个人所得税，即应纳税额＝房产转让收入×征收率。征收率由各地税务机关根据当地实际情况确定。

（2）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（3）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3.土地增值税（卖方）

对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过，今年7月公布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》并未对个人销售住房减免进行明确规定，所以有业内人士认为未来对个人销售住房也有可能增收土地增值税，但也不排除继续暂免征的可能。

4.契税（买方）

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（北上广深也适用此项优惠政策）

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北上广深不适用此项优惠政策）

（3）除以上特殊规定外，各地契税税率大多数为3%。

（4）对于法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

（5）土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

（6）婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。

5.印花税（买方和卖方）

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

个人转让住房纳税筹划方法

1.亲戚之间转让住房

【案例】老王为独居老人，在广州市区名校地段有一套普通住房（已购买4年，市场价400万元，购买价款300万元），而老王弟弟的儿子王富贵有个孩子马上就要上小学。平时王富贵对待老王亲如父亲，为了不让孩子输在起跑线上，老王决定把房子过户（赠予）给王富贵，而自己搬回乡下安享晚年。

【筹划前】

（1）增值税及附加税费：老王的房子已经购买了4年且为普通住房，虽地处北上广深，但仍适用购房满2年免征增值税的政策。

（2）契税：赠与行为应征收契税，且为二套房，王富贵要按3%缴纳契税，为400×3%=12万元。

（3）个人所得税：老王赠与行为无需缴纳个人所得税；但王富贵需要按“偶然所得”缴纳个人所得税，税额为（400-12）×20%=77.6万元

合计税收：12+77.6=89.6万元

【筹划后】

我们可以利用个人所得税关于房屋无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹免税的规定，改变一下转让的方式。即老王先将房屋赠予弟弟，然后老王弟弟再将房子赠予儿子王富贵，这样一来，其实就只需缴纳两道契税，合计税收为（400×3%）+（400×3%）=24万元（假设期间房价未变），比筹划前节省65.6万元。

拓展：假如本案例中，王富贵并不打算在该房子长期居住，而是等孩子小学毕业以后就把房子转让出去，然后再将转让所得归还给老王养老，那么，上述方法就不一定有优势。

我们假设该房子6年之后的价格为500万元，由于该房屋并非王富贵的唯一生活用房，所以需要缴纳个人所得税。根据财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。对于王富贵而言，原捐赠人为他的父亲，其取得房屋的购置成本为12万元（契税），赠与过程王富贵缴纳了12万元契税，因此，王富贵要缴纳的个人所得税为（500-12-12）×20%=95.2万元。连同之前的两道契税该项转让行为总共缴纳税收119.2万元。

而如果老王是直接把房子以买卖的方式卖给王富贵，那么老王缴纳的税费为：增值税0元，个人所得税（400-300）×20%=20万元；王富贵缴纳的税费为：契税400×3%=12万元。王富贵6年后转让缴纳个人所得税20万元。合计税收总共为20+12=32万元。

可见，在此种情况下，直接买卖的税收总额比通过赠与方式反而要少。我们也可以将其理解成是税法的一种反避税措施，即如果亲属之间无偿赠是为了长期居住的，税法会对你有照顾，反之，如果你是准备要卖的，则别想通过这种方式来避税。

（备注：这种二度赠与的住房如何确定原捐赠人取得房屋的实际购置成本，小悦在这方面并没有找到权威案例，但根据文件条文规定，其针对的只是“原捐赠人”而不是“最初捐赠人”，因此本案例应为王富贵父亲取得房屋的购置成本，而不是老王取得房屋的购置成本。欢迎就此问题讨论）

2.未满2年转让住房

【案例】刘邦是湖南人，在深圳打拼十几年，终于在去年3月份以450万元购买了一套普通住房（面积89平方米），只是好景不长，刘邦所在的公司因为经营不善倒闭了，刘邦也失去了工作。刘邦看到老家这些年发展不错，决定回老家做生意。于是，他想把房子卖给之前一直没有买房的项羽，总价款为500万元。

【筹划前】

（1）增值税及附加税费：该房屋购买未满2年，要全额征收增值税。刘邦要缴纳的增值税=500÷（1+5%）×5%=23.81万元，另外要缴纳附件税费23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元。

（2）契税：项羽需缴纳契税，由于是第一套住房且面积小于90平方米，按1%缴纳契税，税额为500×1%=5万元。

（3）个人所得税：刘邦的转让所得为500-23.81-450-2.86=23.33万元，要缴纳的个人所得税为23.33×20%=4.67万元。