实践中，很多农村宅基地上的私房出让之后，一般是先交付，数年之后因为房价上涨或者是拆迁等原因，卖家后悔，或者原告要求确权并办理过户等引起诉讼纠纷。一般先是确权。然后要求履行相应的过户义务。但是在确定合同性质的时候，法院一般根据情况不同，有三种处理，认定合同有效、无效、驳回起诉。可以注意一下几点。
一、合同有效情况下
1、考虑私房买卖时间。
参考案例：（2009）长民三（民）初字第23号
1999年5月国务院办公厅下发通知规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
参考法规：
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）（十）……禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
2、涉案房屋办理初始登记时，其土地性质
参考案例：（2016）鄂0191民初620号；（2016）鄂01民终7324号；
参考案例：
Eg1涉案房屋系村集体拆迁还建楼，但涉案房屋办理初始登记时，其土地性质为国有划拨土地
Eg2涉案房屋初始登记的土地性质为国有划拨土地，证明即使原签订买卖合同时土地性质为集体土地，但在现为国有土地性质的情形下，按照法律规定，原房屋仍可进行买卖交易；
相关法条：
《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、交付的履行时间
参考案例：（2016）鄂0191民初620号；（2016）鄂01民终7324号；（2011）雨民初字第773号
双方之间的房屋买卖关系依法成立并已实际履行较长时间，各方多年来相安无事的事实亦证明被告合法取得房屋。
4、家事代理权
一般这类私房没有房产证，然后户主单独出卖，为经过家庭成员书面认可。但是应当结合全案进行分析。
参考案例：（2016）鄂0191民初620号；（2016）鄂01民终7324号；
但考虑到签订该合同时孩子的年龄、家庭成员关系、被拆迁房屋的权属、还建涉案房屋的标准以及签订合同后原告一直在涉案房屋中居住使用等情况，可以认定原被告签订《私房买卖合同》的行为是唐文化得到全体家庭成员认可的家事代理行为。
所以，综合而言。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。
二、但是，如果该土地性质未发生变化，私房买卖合同被认定无效，双方如何主张权利？
参考法条：《合同法》第五十二条有下列情形之一的（五）违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效：
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
无效合同处理原则为：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
1、卖方角度
（1）要求买房人在合理的腾退时间内，返还房屋；
（2）按照政府指导租金的标准，支付占用房屋期间的房屋占有使用费。
2、买房人角度
（1）要求返还购房款，同时按银行同期贷款利率标准赔偿买房人的购房款利息损失；
（2）采用评估方法确定房屋的现值，要求卖方赔偿因房屋现值和原来买卖价格的增值利益损失（房屋的增值利益损失并不是各地法院都予以支持，有些法院认为增值利益损失属于合同履行利益，在合同有效情况下才能支持；
（3）要求卖方对已经翻建、扩建部分的添附物价值进行补偿。
三、驳回起诉
参考案例：（2013）深龙法平民初字第307号民事裁定
（2013）深中法房终字第1756号民事裁定
核心观点：以加建部分合法性未经行政机关处理为由，驳回起诉
原告诉请合同无效，应同时对合同无效造成的损失进行处理，而涉案房产加建部分没有向行政主管部门报批报建，该加建部分的房产合法性尚未经过行政主管部门处理，损失无法确定。故本案应当先由行政主管部门对涉案房产加建部分合法性进行审查，在行政主管部门做出处理决定前，本案不宜进行判决处理，依法应驳回起诉。
参考法条：
《土地管理法》第16条规定，有关土地所有权和使用权争议，由政府部门处理。
（《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》），只有在行政主管部门对地上的建筑物进行处理后，才能作为财产纠纷案件来受理。
因此，此类买卖合同一方，以确认所有权、使用权归属为由，如果起诉到法院，有可能得到不予受理的结果。即使法院受理了，也可能被驳回起诉。
较为稳妥的做法是一方先申请行政主管机关先行处理，对处理结果有异议的，提起行政复议或行政诉讼，而后行政主管机关在通过认定违法建筑予以拆除后等解决后，一方再将双方之间的合同纠纷向法院提起民事诉讼。
2018年1月2日晚10点
