书接上回〜
06
how——怎么签？
如同郎有情妾有意，且到了法定适婚年龄，就可以开始谈彩礼了。
所有的"彩礼"都体现在拆迁协议上。
一份拆迁协议，要看两类条款：一看商业条款，即具体的搬迁补偿方案（即所谓“拆迁方案”）；二看法律条款，即如何保障拆迁方案落地。
就像一份彩礼，商业条款是解决给多少彩礼的问题，法律条款是解决怎么把彩礼落到你的口袋的问题。
07
首先，看商业条款。
拆迁方案是否满意，当然是决定你签或者不签的关键条款。
就像一桌宴席，总有几道硬菜一定少不了。
拆迁方案也一样，一般少不了五项内容：拆赔比例、搬迁费、装修费、临时安置补助费、奖励。具体如下：
1､拆赔比例：
开发商制定补偿方式一般分两种：产权调换（或称之为物业补偿）和货币补偿。简单点说，就是或者给钱，或者给房。
实践中一般都会选择产权调换，即大多选择要房，为什么呢？
就像你谈恋爱时，一般也不会在女朋友身上花几十万或几百万（一掷千金的土豪除外），但你可能会说，我爸说了等咱结婚就会给咱买一套新房，房产证甚至可以写你的名字。
女朋友听到后于是一脸幸福的依偎在你的肩膀上。
开发商也一样。他们不会为还没谱的事投入过高的资金成本，开发商不会把货币补偿标准定得太高，甚至可能略低于市场价格，引导小业主选择产权调换。
关于产权调换时的拆赔比换算方式，也分两种：一种按建筑面积，一种按套内建筑面积。
套内建筑面积，通俗的说就是实用面积，更通俗点说就是“地毯面积”，你的房间地上铺地毯，铺满地毯后的面积即为实用面积。
如果你想回迁的新房实用面积不低于旧房的实用面积，则你至少要求开发商保证被搬迁房屋与回迁房套内建筑面积比例为1︰1。
实际上开发商一般也能够保证这个套内面积拆赔比，因为实践中，连棚改的拆赔比都已经达到了这个比例，城市更新显然不能比它低。
如果按建筑面积换算，假如旧房实用率为90%，新房实用率为75%，为保证一间100平方米的旧房90平方米的实用面积，则需120平方米，则你至少要求开发商保证被搬迁房屋与回迁房建筑面积比例为1︰1.2。
然而，实际实用率可能比其略高或略低。比如，鹿丹村约定按照套内建筑面积相等原则产权调换，实际补偿比例为1：1.18。
我曾见一个拆赔协议，对于“回迁房屋面积补偿标准”约定两个选项：
一为被搬迁房屋建筑面积与回迁房屋建筑面积比例为1︰1.35；二为被搬迁房屋套内建筑面积与回迁房屋套内建筑面积比例为1︰1.05。
最头疼的是要求只能二选一。
这不是为难小业主了吗？小业主肯定希望利益最大化，这不仅让他们重新温习头疼的算术题，还让他们测算开发商还没有开工甚至还没有规划设计的回迁房实用率，徒增小业主选择的烦恼，并直接降低签约成功率。
如果你碰到这样的开发商，你可以直接要求增加第三种选择——既要保证建筑面积拆赔比，又要保证套内建筑面积拆赔比。
2､搬迁费
搬迁费，是一次搬迁费，还是二次搬迁费？会有些许争议。一般每户几千上万元不等，相比于其它费用，九牛一毛，基本可以跳过。
3､装修费
实践中，装修费一般按每平方米按1000至1500元左右的标准支付。
但是支付的装修费是什么性质，存在两种分歧，是旧房的装修补偿费，还是新房装修补助费？这其中还是有一定的差别。
首先是名称。如果支付的是旧房的装修费，可以称之为装修补偿费，如果支付的新房装修费，则不太适合称之为装修补偿费，称之为装修补助费可能会更妥。
其次是面积计算基数。如果是旧房装修补偿，按旧房建筑面积计算装修费自然更妥。如果是新房装修补助，自然按照新房建筑面积作为基数更加合理。自然，定为装修补助费总金额会更高。
然而，如果定性为装修补助费，若开发商提供的是精装回迁费，可能会据此不付该项费用。
因而，如何定性对你更有利，你可作相应的解释和争取。
4､临时安置补助费
自搬离旧房至回迁新房入伙之间的过渡期间，深圳的开发商几乎都不会提供周转住房，但会支付临时安置补助费。
安置补助费的标准一般不低于市场租金，深圳市原关内区域一般不低于70元／每平方米。但由于市场租金会递增，一般开发商会约定递增，有的三年一递增，有的一年一递增。
至少，开发商向你支付的临时安置补助费递增幅度平均年递增幅度不能小于5%，至少，你收到的临时安置补助费标准不能低于预期市场租金。
至于，支付临时安置补助费的起始日期，是签约之日，还是交付旧房之日？一般是后者。除非你签约之日即交房。
然而，签约之日即交房也存在隐患，即如果十年八年都达不到百分百签约率，你可能十年八年都需在外漂泊寄人篱下，有家不能归（另有他宅别院的请忽略此段径直飘过）。
5､奖励
至于奖励，这个差别太大，没有标准。少到分毫没有，当然也不是绝对没有，可能有几盒月饼，几壶油之类。多到十几万，几十万不等。
而奖励的类别，名目繁多，如签约奖、第一批签约奖、第二批签约奖、搬迁奖，第一批搬迁奖，交产权证奖，甚至还有单元奖、楼栋奖，项目整体奖等等，不一而足。
就像超市的促销，快来看，快来买，早买早优惠，早买早实惠。
金钱诱惑个人签约欲望，金钱刺激广大人民群众齐心合力。开发商之用心不可谓不良苦。
至于其它，诸如什么车位，管理费优惠，购房优惠等，则依项目情况各有千秋，非必备条款，非常规条款。若是有时终是好，若是无时也莫强求。
有时，立场适时互换，利益适当平衡。
毕竟，项目能成才是目的，双方良缘喜结才是根本。
以上拆赔比例、搬迁费、装修费、临时安置补助费、奖励等内容均为商业条款，几乎是每份拆迁协议的“必备硬菜”。
08
其次，看法律条款。
商业条款是关键，那么是否法律条款可有可无？非也！
就像见位美女，商业条款如同她的外貌，法律条款如同她的思想.
如果外貌不入你的法眼，可能直接被你一票否决，没有机会坐下来交流思想。
法律条款看什么？
法律条款一个非常重要的目的便是防范风险。
你作为小业主担忧什么，就预防什么，约定什么。
如同医生面对患者，需对症下药。只是我们是保健医生，不治已病，治未病。
小业主的忧郁症状，常见临床表现为如下三种：
第一、担忧补偿条件不公平，早签吃亏。
第二、担忧无法百分百签约，不能立项。
第三、担忧开发商实力不强，新房烂尾。
分别定什么秘方呢？
1、第一忧——不公平。
其秘方为：就高不就低。
人常说“不患寡而患不公”，你担心早签早受惠，变为早签早吃亏。
开发商会对你信誓旦旦，保证合同面前，一律平等，他人水涨，你也会船高。
然而空口无凭，立字为据。
比如，你可要求作为甲方的开发商如此这般约定：
“甲方保证，截至本协议签订之日，本协议约定的搬迁补偿安置标准为所有被搬迁人中的最高标准.
本协议签订之前及之后，如甲方与本项目其他被搬迁人在同等条件下约定的搬迁补偿安置标准高于本协议约定的标准，甲方须按照与本项目其他被搬迁人在同等条件下约定的较高的搬迁补偿安置标准向乙方履行。”
如此这般约定就高不就低。如若他日，开发商给别人开小灶，你也能以此为据，要求开发商照单割肉分羹。
2､第二忧——不善始。
其秘方为：留条退路。
更新项目能实施，自然皆大欢喜，可经常是空欢喜。你首先希望更新项目至少能够顺利进入开发建设阶段。
因为你担忧签约率不能达到百分百，你担忧更新项目不能审批通过，你担忧房子交了很多年仍然拆迁不了，还只能在一颗树上吊死………
你若有上述担忧，有两剂药可用：
一是约定附条件生效。
比如，有的更新项目如此约定：
“本协议自本项目内所有业主分别签订搬迁补偿安置协议，且本项目纳入深圳市城市更新单元计划之日起生效。”
即项目不成，则不生效。
二是生效后约定解除条件。
有的拆迁协议约定，若由于政策原因（包括但不限于签约户数无法达到政府规定要求的情形），导致本项目无法整体实施，则开发商可以随时解除合同。
然而，这样的约定可能存在不对等，单方解除权变为双方解除权即可。
“离婚”是你的自由，也是我的权利。
3､第三忧——不善终。
其秘方为：自食恶果。
本来房屋拆迁，你已觉时来运转，天上掉馅饼。项目开工，你又担心开发商实力不济，楼盘烂尾，馅饼是掉下来了，可一直悬在空中，到不了你的嘴。
有两剂药方：
一是明确回迁时间起算点。
很多人重视回迁时间的长短，是两年，三年，还是五年？
却容易忽视回迁起算点。何时起算？是实施主体确认之日，《建设用地规划许可证》取得之日，《施工许可证》取得之日？
所以，有的开发商承诺三年内交房，看似很快，但却是“《施工许可证》取得之日起三年内交房”，然而实施主体确认三年了，还没有取得《施工许可证》。
有的开发商承诺五年内交房，看似很慢，但却是“实施主体确认后五年内交房”，这对开发商的约束性实际更强，对小业主而言，交房之日实则更为可期！
二是明确逾期回迁后果。
除了约定违约金，还可约定提高临时安置补助费，或约定解除权，注意是仅是单方解除权。
比如约定：
如甲方未能按本协议约定向乙方交付回迁房，则自甲方应交付回迁房之日起，过渡期安置补助费在本协议第某某条约定的基础上每年上浮20%，由甲方继续发放至甲方实际交付回迁房之日止。
晚一天交房，则开发商多付一天安置补助费，而且支付标准更高。
又比如约定：
如有下列情形之一，乙方有权单方解除本协议：
（1）本协议签订之日起三年内，甲方未通知乙方将被搬迁物业腾空并移交甲方；
（2）乙方将被搬迁物业移交给甲方之日起两年内，甲方未取得被搬迁物业所在地块的《施工许可证》；
（3）甲方自取得《施工许可证》之日起四年内，未向乙方交付回迁房。
如同在对方头上高悬达摩克利斯之剑，你未必行使，但应有此权利。
09
小结一下：
001 为什么签拆迁协议（why）？
将房子的全部权益转移给开发商，以旧房换未来的新房；如全体业主都与开发商签署拆迁协议，则开发商可申请实施主体确认。
002 和谁签拆迁协议（who）？
有实力、有资信的开发商。
003 什么时候签拆迁协议（when）？
一般专规批准后正式签，专规批准前也可预签。
004 怎么签拆迁协议（how）？
一看拆赔比例、搬迁费、装修费、临时安置补助费、奖励等五大商业条款。
二看法律条款，设置就高不就低条款，以保公平；设置附生效条件和解除条件的条款，以留退路；明确回迁时间起算点和逾期回迁后果，自食其果。
一份拆迁协议，就是一份彩礼。
签与不签，就看你是否让我心甘情愿，又不让我提心吊胆。
附：
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