有一个朋友跟我说，天府新区有一处公寓在售，价格60万，买入后一家酒店返租，每个月租金4000元，她算了下差不多年化收益8%了，感觉很有吸引力，问我的看法。
朋友们，你们看到这样的机会，会不会心动呢？8%的年化哦。我说说我的看法。
首先，从账面上来看，这家酒店把公寓租过去后，如果经营非常好，不发生疫情停业，能从容应对同业竞争，连续12年每年都能正常付租金，朋友差不多能收回60万的投资本金。但是，当下这种经济环境，一家酒店从最初立项，到连续正常经营12年，这个难度不可谓不大吧？
如果酒店经营不善，无力支付租金，后续我们就面临跟公司扯皮，甚至走上无穷无尽成本极高的法律诉讼维权之路。这样的情况已经屡见不鲜了。
其次，这个朋友的这种算法，没有考虑货币的时间价值。什么意思呢？也就是说，你第二年的月租4000元，和第一年的4000元月租价值是不一样的。静态算，12年能收回成本，但是要是折现算，拿回成本要远超12年的时间。这还没考虑原成本60万元的机会成本！
最后，即使当我们顺利收回本金后我们想要赚钱，那就必须变卖这个公寓，实现公寓本身的增值收益。公寓的持有成本高，交易成本也很高，未来公寓的价格走向如何？我们能非常肯定公寓的价格就一定会上升吗？
中国的楼市走过了一个长达20年的大牛市，过去闭眼买房都能涨，现在房产投资越来越专业化，门槛越来越高。这次各地房产政策放松，本来是为了吸引更多的人来买房救市，但反而让原有不少房产的人趁机挂牌卖出，成都的二手房挂牌数量都已经接近17万套，这还是住宅的数量。公寓的挂牌量呢？成交量如何？你挂牌后有人来接手吗？
如果这些问题我们自己都没有明确答案，那你说去买这个公寓的成功概率高吗？
