在商品房交易过程中，与开发商最常见的纠纷就是关于逾期交房及办证事宜，逾期交房影响到购房人未能及时入住而额外产生的租赁费用等，而逾期办证则更多影响购房者二次交易的机会，而且根据物权法的规定，不动产只有在完成登记后，购房人才真正意义上拥有所有权。但在实际履行过程中，往往开发商因为各种原因无法按时完成登记手续，引发大量的案件纠纷，花费大量的司法资源。

        作为开发商在交付房屋后，负有办理首次登记的义务，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第24条第2款、第35条的规定，在办理商品房所有权转移登记之前，开发商需办理完毕商品房所有权的首次登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料或具备下列条件：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。首次登记是开发商应尽的义务，只有在完成首次登记后才能给购房者办理过户登记。今天探讨的就是因开发商未按时办理首次登记，导致后面的逾期办证，此时开发商应当承担怎样的责任呢？

       开发商未能按期交房的原因往往是因为没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办证的原因却是多方面的：小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；政府原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设，政府置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性质等。在并非全部因开发商原因导致未及时办理首次登记，此时，应当综合考虑开发商在未及时办理首次登记中的责任大小，以此来判定其违约责任大小，如果是因开发商全部的原因，那么其承担全部责任无可厚非。

      在开发商承担全部责任后，那么具体的违约金额该如何计算呢？

       根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

      根据此法条，只有在合同没有约定或者损失数额难以确定的情况下，才可以参照人民银行规定的逾期贷款利息计算，因此应当遵从有约定按约定，约定优先原则遵从当事人的意思自治。但在实际过程中，开发商往往处在较为强势的地位，其在合同中会约定个非常低的金额，此时人民法院要依职权将该违约金予以调整吗？笔者认为应当慎重调整，人民法院应当充分尊重当事人的意思自治，保持其谦抑性。

       根据违约金的性质来看，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，而且还体现预先的确定性和效率原则，降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果。那如果作为购买方认为合同约定的违约金额过低，其应当举证证实其实际损失远远高于约定金额，要求予以调整的法律依据包括：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数。”

      那么作为购房者，逾期办证实际对其造成什么损失呢？

       逾期交房会造成购房者未能及时入住而额外支付的租金损失，而根据《城市房地产管理法》第38条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,因此房屋权属证书的逾期办理使得买受人无法将所购房屋在二级市场上转让流通,丧失了交易的机会,所造成的损失主要表现为交易机会的损失,而根据现行法律规定,交易机会的损失一般不列入可赔损失的范围之内。

       因此，在购房者难以证实其实际损失的情况下，在司法实践中绝大部分法院依据格式条款无效的理由，将违约金予以调整，参照逾期交房的审判实践，一般以购房款为基数从逾期办证之日起按日万分之一计算违约金。笔者认为该认定存在不合理之处，在双方合同有约定情况下，不能随意认定格式条款就无效，作为成年人你应对自己的意思表示负责，在签订合同时不主张违约金额过低，以不知道、没提醒为理由请求予以调整，法律是不保护躺在权利上睡觉的人。在双方已经对违约后果达成合意的情况下，面对合同意思自治原则，法官的自由裁量权应当保持谦抑，充分尊重当事人意思自治，让当事人对自己的行为负责。当事人在签订合同、同意选择较低或极低的逾期办证违约金计算标准时，就应当做好接受较低或极低违约金的结果。