前言
之前写过更新项目总如何开展工作，后续不少朋友有私下交流，如何逐渐成为一个更新项目总。毕竟不想当将军的小兵，是不合格的小兵；吃饭不积极，思想有问题。在此，抛砖引玉，希望和大家共同探讨如何从单一的业务人员成为一个更新项目总。
01更新是未来主要城市的主流趋势
自我写“我眼中的城市更新”公众号以来，有不少新一线，重庆、成都、杭州或二线武汉、西安甚至内地三四线的朋友都私下联系探讨，觉得城市更细旧城改造是未来发展趋势。
随着我国人口老龄化少子化的进程不断加剧，人口聚集程度已呈现明显态势。韩国二分之一的人口聚集在首尔，日本3800万人口即三分之一聚集在东京都市圈。其实，欧美也是如此，法国巴黎也是集中了法国为数不多的重点产业和大量的人口。这都有人的社会性有关，人类都偏向聚集生活工作交流。 据此，我国越是人口老龄化少子化，人口总体流向趋势也是日益聚集在大城市或重点城市。 个人觉得，中国的人口聚集程度将来肯定是越来越高。这意味着城市中心副中心土地资源更加紧张，土地资源紧张，必将促使城市更新旧城改造成为主流。
02更新项目存在巨大需求
近些年来，我国城市化进程速度明显加快，据国家统计局发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，2018年末全国大陆地区总人口139538万人，将近14亿，其中城镇常住人口69.58%。而随着人口流向城市，城市也纷纷出现了交通拥堵，空气污染、生态破坏、内涝、住房紧张、学位不足、医疗设施紧缺、食品质量低下等一系列城市病。这些都降低了当地居民的幸福感。 同时，巨大的人口流入意味着巨大的市场需求，而早期城市化进程中存在管理上的一些不足，尤其是规划国土相关管理的滞后，也导致城市各种违法建设行为泛滥，各种公共市政基础配套不足，尤其是面临人口不断聚集的情况下。另一个方面，即便是正规建设的房地产，普遍容积率偏低，也存在土地节约集约利用低下问题，不利于城市的高质量发展。因此，即便是一般的大中型城市也出现了城市更新的巨大需求。 城市更新是趋势，各个城市急需通过城市更新一揽子解决产业、就业和各种市政设施、公共基础设施及改善市容市貌的巨大迫切需求，自然也需要培养更多合格更新项目总。
03更新项目特殊之处
城市更新不同于一般净地招拍挂开发的特征和难点： 第一，城市更新需要结合各地各城市实际土地、规划情况，历史现状，人文特色开展更新改造，具有鲜明的地方特征。各地各城市更新政策流程不一样，专业术语不一样。 第二，城市更新的政策补丁异常繁多，政策变更频繁。基本上没有更新项目百分百相同，程序复杂流程繁琐，而为了加快更新项目推进力度，各地政府的政策都在不断完善中，不断修正完善具体细节政策，提高更新可操作性与推进效率。 据此，如果能充分了解更新的本质内涵及更新流程背后的逻辑，可以以不变应万变，不仅某个具体城市可深刻把握政策初衷，掌控政策预判性，从政府立法目的和更新本质出发，即可明白出台政策的初衷，具有较强的政策预判性，更有利与相关政府沟通，也能推广应用至其他城市甚至其他省份。 第三，城市更新是一个具有较强实操经验型的玩法，不同于一般的空地开发，可以按部就班，城市更新遇到的各类问题更加复杂繁琐，且面对的群体更多样，也需要更接地气及实操经验要求更高。
第四，城市更新周期不可控因素更多，需要协调和统筹能力要求更高，因此也需要更新项目总具有突出的统筹协调能力。 第五，城市更新周期较漫长，城中村一个项目没有5年左右基本不可能，同时也需要更新总对项目具有足够的把控能力，既不能操之过急也不能方寸大乱。尤其是出台拆赔标准时务必做好前期摸底调查工作，切勿为了急而导致项目直接拆不动。
04 哪个业务口更适合培养更新项目总
那么应该在业务上如何成为一个合格的更新项目总呢？当然仁者见仁智者见智，以下是个人看法，如有不对，欢迎批评指正。 更新项目总，往往出身一个专业，如规土或更新部门出身的报建业务口居多，也有出身集资口的，也有从拆迁主管做起的，当然还有更多来自投资拓展业务口的。还有一些甚至从财务口及人力资源口起步。 从业经历不同，优势不同，薄弱环节也各有不同。 从更新项目角度讲，更新项目总作为更新项目推进的第一负责人，需涉及投资拓展、开发报建、集资国资处理、拆迁搬迁、税务筹划、财务支出、运营推进等多个专业，跨度大，涉及实操型更强，如果简单的各种理论培训纸上谈兵，基本没戏，很难培养出一个合格的更新项目总。 更新项目在不同的开发阶段需要的专业能力都有所不同，结合更新项目实际，比如有些更新项目根本不涉及集体资产，那就没必要硬从集资业务口培养更新项目总；必须了解更新项目处于何阶段，如处于拆迁阶段，那么就很有必要在既有拆迁业务口中培养更新项目总；从公司利益角度从更新项目推进角度出发，必须有所取舍有所优先。 结合本人业内10余年工作经验，更新项目总一般来自具有规土更新政府部门背景的下海人士居多。更新项目总必须具备一定房地产开发的基础知识。小白就更别说了，需要一定的时间积累和历练，绝非一蹴而就。
05怎么培养合格的更新项目总
更新项目总多个业务口，需要明确培养方向，优势予以补强，弱势或薄弱项予以重点培养补足。 1、必须结合其专业、从业经历，将其调入其专业能力薄弱的岗位充当二三四把手，由具有更新项目实操经验的更新项目一把手亲自指点两年左右，且必须深入项目现场予以实操。 2、对于一般熟悉的业务，可以一年内多次安排调岗，与业务熟练的老员工资深经理人组成拍档，在边工作边提高业务水平。一般而言，半年至一年时间也差不多足够，主要是了解一些基础知识。 3、城市更新更加注重实操历练。对于其本身专业或擅长专业，也需要经过项目实际历练至少半年时间。对于城市更新而言，相对漫长的更新周期而言半年时间其实都很短暂。 4、专门制定针对性的培养方案，结合项目实际情况，请具有实操业内专业人士或第三咨询公司重点予以理论学习与培训。切勿纯理论不接地气夸夸其谈。 个人以为，一个合格更新项目总，哪怕重点培养，也需要至少4年以上。其中半年为一般熟悉业务的重点调岗，两年半为薄弱业务口的重点培养，最好多加1年为其他业务口的普通轮岗。
06需重点掌握的知识和实操经验
1、基本的更新流程，开发报建的基础知识，涉及哪些政府部门，重点哪些职能局，如何协助村集体开四会确保一次性通过，如何制订前期运营推进表等等。 2、基本的集资处理知识。需要掌握市区相关集资资产政策的处理原则，如何拟定前期框架协议，如何与村集体打交道，如何做大前期费和扎钉子，如何设置准入条件编制合作招商方案等等。 3、基础的投资拓展知识。如何核查相关规划土地资料，如何经济测算，重点如何测算容积率和贡献率，保障房比例等等。 4、基础的拆迁搬迁知识。前期摸底调查如何开展，如何确权，如何测绘，如何处理各类不同类型的不动产，如何拟定搬迁补偿协议和标准等等。 5、基础的税务统筹知识。如何测算土增税、增值税、企业所得税、地价，如何合理避税，票据怎么处理等等。 6、基础财务知识。这里要求只要是拆迁过程中如何掌控搬迁补偿各类款项的进度，如何节省相关费用的同时按期完成拆迁工作任务。当然还涉及村集体的保证金、各种政府的监管资金如何处理，还有项目部拆迁工作过程中一些不必要的支出。 7、运营推进知识。更新项目总作为项目第一负责人，必须掌握整个项目开展工作的先后顺序，做到统筹安排部署，有些时候并不是越急越好，必须根据项目具体情况做出合理安排。 8、基础的人力管理知识。更新项目涉及多个业务口，涉及多个层级部门，涉及多个不同的行业……单枪匹马并做不好一个更新项目，务必组建相应团队作战，那么就涉及管理人员组建队伍的能力。 当然，并不需要每个业务口都精通，但至少做到掌握基础知识，了解重点业务，统筹推进。
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