文/魏千洛
就这样密集蹦达了一个半月，哈哈，在打击中成长，学了些纸上谈兵的知识，也列了自己的购房计划，准备一试身手。
还记得上篇中我们提到的问题么？
你买房的目的是什么？自住还是投资？
买什么样的房会升值？
新房，二手房，你买哪类？
住宅，公寓，你买哪类？
你全款还是贷款？
贷款是商贷还是公积金贷款，你计划贷多少，贷多少年？
你用等额本金还款，还是等额本息还款？
一堆让人头脑发麻的问题......
每一个问题都没有标准答案，要根据当下的情况和自身的购买力做出不同的选择。哎，我现在看到房产中介绝对是满满的敬佩，他们太厉害了，竟然能在这么复杂的知识体系下存活。
哈哈，说说我对以上问题的理解。
一、你买房的目的是什么？自住还是投资？
如果你想买房，就要想明白是自住还是投资，千万别在看房的中途关注点跑偏了。
明明是自住，你非只考虑房价未来几年的涨幅。
明明是投资，你非要要求周边配套齐备。
如果是买房自住，考虑的重点就不是房价会不会涨，会涨多少，那是投资型购房者需要考虑的问题。
刚需自住型住房，大概率不会频繁买卖房。房价涨或跌，对你的影响不会很大，除非地产崩盘，你房子总价值低于你贷款未还的金额，你才可能会毁约不去还贷，而那时整个社会应该处于严重的经济危机当中。但在中国，应该很难会出现这类崩盘的情况。所以，房价涨一点或跌一点，没什么要紧，你又不会拿房去变现，数字上的波动而已。
这里要分享一句我很喜欢的投资心得：
所谓投资，是你把钱投出去那一刻，就清楚知道在什么时间，自己的收益会是多少。
想想看，存钱是不是，买p2p是不是，买基金是不是，买股票是不是。
如果你回答不是，证明你的投资体系还不成熟，还在靠博概率赌运气赚钱，投资应该是一个确定性事件，只会存在些许的收益波动。
买房更是如此，在你买之前就要想好，这房会卖给谁？你计划什么时间卖出？预期收益多少？
买房，买的是城市发展的潜力，赚得是国家经济发展的红利。正是因为这潜力，这红利，吸引了大批人口进入该城市安家落户。他们选定城市，又坚信没有房何以为家。
如果你是普通的炒房客，信息来源没有那么前瞻，属于后市入市的那一类，你能买到的房已经是被炒高的房了，你还想通过炒房来获益，你的房能卖给谁呢？恐怕只能卖给上述说到的，有刚需的，有改善需求的人群。
那你考虑的重点，就是这些人会不会买？因为什么原因买？
一般会看该城市的产业结构是否出现大的调整，或者是轨道交通，或是准备发展科技，金融，教育各类园区，准备发展，但还未发展，城市也没有因要发展就立马变得不一样，大多数不关心房子的普通大众根本不会去关注，也更不会去荒芜的地界草率地买个房放上个三五年。
但是炒房投资的你可以，如果你分析后看好城市未来发展，你就可以考虑出手。买房买的是低买高卖，你等房子潜力还未被大众知晓时你就布局完成，等有人涌入时，你已落袋为安啦。
这里的例子太多了，三五年前还荒着的地方，因为城市发展引发人口大量流入，这些新流入的人群迫切需要购买及租住房，导致周边房租及房价暴涨。
这是由供求关系决定的，买方多卖方少，就会涨涨涨。
综上，如果是自住刚需，你买了房，就安心的住，不要考虑房价的波动，也不要因为波动影响心情。只要你的居住品质得到保证，配套齐全，交通便捷，就达到了目的。如果是买房投资，你需要考虑房产的升值潜力，只要买了房子容易脱手，并且能赚到差价，就值得投资。
千万别想着是投资购房，最后各种挑剔来挑剔去，全按自住型标准来选房。
千万不要买着买着就买成房东了，正如炒股最可怕的是炒着炒着炒成股东。
二、买什么样的房会升值？
宏观上看，看人口及质量，看城市产业水平，看城市基础建设。
买房的是人，如果人口净流出，没有谁来买房，只有当人口纷纷流入该城市，才会有需要买房的人，如果这些人口多数是外来的人才，那他就有购买力，如果人口是外来打工挣钱的人，挣到钱还会回到原城市，那照样没有人买房。
城市产业水平取决于国家与当地政府，各类新区，自贸区，金融区，科技区，国家的政策倾斜，不少在异乡的本地人看到自己的家乡也有了不输于大城市的发展机会，当然会考虑回到家乡，不少逃离北上广的人，很多都回到了发展迅速的家乡。回到了家，赚到了比房价高很多的收入，不买房干啥？！
高铁线路的疯狂延伸，把大城市与小城市连接起来，上海周边，北京周边，深圳周边，都是因为大城市的带动，半小时生活圈的形成，人口也开始往出迁移，白天大城市上班，晚上高铁或地铁回到小城市，工作生活便捷起来，如果买不起大城市的房，当然就开始考虑小城市的房。
微观上看，看周边的公共交通未来规划，看是否出现地王，看土地供应量等。
如果你所在的城市发展很稳定，但是突然在某个远郊开了一条方便进城的地铁，该地段当然会升值。
再就是看是否出现地王，当土地价格高到一定程度，你在土地上盖上房，房价自然得比土地要贵，房价当然会往上涨，不然开发商岂不亏死。地王的房子卖得贵，也不能一枝独秀，周边的房当然也会被带动上涨。
土地供应量一看城市规划，一看城市地貌，山多海多平地少的城市，当然土地供应越来越少，卖一块就少一块，地一少，买房的人一多，房价自然得涨。
三、新房，二手房，你买哪类？
我个人极度喜欢新房，但是新房实在是有限，尤其是大城市，最后新房全在偏僻的郊区，如果受不了遥远，那当然只能选二手房，哎。
买新房，流程很简单，去售楼处，看看户型，房价，只要价格合适，就去看看样板间和整体规划图，没什么可挑可选的。价格也基本是定死的，最多全款能给个折扣或是免个一年的物业费什么的，如果想买，很快就能敲定。
就像我上篇提到的，我被毁约的那个房，去了就看，价格户型都合适，当场就交了订金。
新房的好处是透明，房源集中，缺点是一般都是期房，你要等等等，而且建成三五年内，别想有特别成熟的生活配套出现，你得好好忍上几年。
我家隔壁商场是5年之后才开起来的，周边的食街，市场，也都是花了3年多时间一间一间店，慢慢起来的，想想真是慢啊。等新地铁线路全线开通，足足要9年。
二手房呢？当然是房源充足啦，而且一般配套成熟，去了就去住，商场，影院，菜市场，什么都是妥妥的，方便得不得了。但是你看房时累啊，一家一家看，看完可能还这里不符合要求，那里觉得不满意，等都满意了，发现首付不够，要么就是房子年限太长，贷不了款了。
而且哪怕看起来单价远比新房要便宜的二手房，交易的税费特别高。
二手房交易，除了累断腿可以找到一套满意的房外，还要交除房价外的很多税费（如：中介费、契税、营业税、印花税、土地增值税、权属登记费、个人所得税等），非普通住宅税费就不说啦，壕们豪宅都买得起，区区税费也不会是问题啦，哈哈。
只说几个大项，虽然七七八八的杂费也多，但等你交完房款和大项的税费，发现这都是小钱。
房主卖房，会和买时的价格有差价吧，房子在增值，你要交增值税。政府会根据你持有房子的年限来判断你是投资还是自住，如果满五年，证明你是自住，增值税就免了，如果不满五年，增值税按房子总价5.65%征收，你经常在路边看到，房源信息上写满五唯一，就是想说满5年啦，可以帮你省增值税啦。
房主卖房，就会有个人所得，就要交个人所得税，房价的1%或差价的20%，按低的交。要知道，房主卖房的标价，是他落袋的价格，所以他的个人所得税当然是买家来出...
中介佣金，买卖双方都要交中介费。一般是双方各1%，当然也都是买主来出，别说不公平，现在卖房的是大爷，一言不和毁约的都有，多交点费，多正常...
选什么，最后都由口袋里的钱说了算，嘿嘿。
四、住宅，公寓，你买哪类？
公寓价格比住宅便宜。
一层公寓一般定价是住宅的6折，loft公寓一般定价是住宅的7折。
公寓商水商电，日常支出会高。
公寓出租倒是可以，二手交易由于税费过高，转卖不易。
如果买公寓，就做好长期持有的准备吧。
想起我一个同事的loft，卖了2年多了，然而...还砸在手里，倒是想租房的人一茬一茬的，也不知该哭还是该笑。
公寓可以注册公司，这个很赞，一个地址可以值出3000-7000元/年，当然，看地址高大上的程度。
五、你全款还是贷款？
许多亲们，为了少付银行利息，拼了命地多付首付，然后弄得日子紧巴巴的。
你想想，10年前的1万块多值钱，现在的1万块，哎，还能买到啥，10年后的1万块呢？
钱越来越不值钱，房贷再多利息再多，抵不上你十年后的1个月工资，放心大胆地能多贷就多贷吧。
昨天顺风车遇到位车主。车主3年前，买了套房，说贷了100多万，30年还清，当时紧张死了，但确实是没钱，只能多贷。但是呢，付完首付的3年后，房子涨出了150多万，也没有想到工资也翻了一番，觉得美翻了。
现在正懊悔，应该多贷，能贷多少贷多少，额。
我另外喜欢的一句话：负债是最好的投资。
这句话我以前是不很理解，直到2010年左右，我第一次借钱给海南小闺蜜所在的那家房企，年化2分利息，她说，有多少要多少。
我说你们到底要借多少啊。
她说，我们一个月还银行600万利息，这次筹钱是还银行利息。
我默默地算了好多个零，一声叹息。
当年的钱连本带息早已还了，虽然还会时不时找钱应急，可人家企业发展依旧稳健。
直到后来的一天，我看到一则洛克菲勒的小故事。
他很多时候都在缺钱，他也厌恶这种状态，但为了垄断行业，不得不到处借钱。
有一次，他正缺钱并在路上思考在哪里能借到钱时。一位银行家叫住了他，问他是否要借款。他说他内心激动地都快跳起来，但是为了不让人知道他如此急迫需要钱，他冷静而淡然地说，我需要考虑一下，谢谢，再见。
然后过几天，轻描淡写地去找银行家借钱。
银行只会把钱借给不缺钱的人，而当你没钱时，银行就会把借你的钱收走。雪中送炭不曾有，锦上添花排队来。
想想看，除了房贷，车贷，银行什么时候会这么好心借给你钱了？一旦它肯借，那就借个够！
对了，还有股票的融资账户，当然也算，哈哈哈。
港股我开了margin，学艺未精，不敢冒进，争取今年内试一次。
六、贷款是商贷还是公积金贷款，你计划贷多少，贷多少年？
先说说啥是公积金吧。
我们通常所说的“五险一金”的“一金”就是指公积金，“公积金”也叫“住房公积金”。
是不是一听名字，就知道和房子有关呢？哈哈。
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
住房公积金由单位和个人按照同等比例共同缴纳。
城市不同，缴纳比例也有差异。不过，公积金并不像医疗保险和养老保险一样有统筹账户，单位和个人缴纳的部分全部进入个人账户。
如果你是全款买房，公积金可申请一次性提取，用于抵扣房款；
如果你计划申请公积金贷款，那简直再合适不过啦。
以北京5年以上贷款为例，公积金贷款利率首套3.25%，额度上限120万；二套上浮10%后3.58%，额度上限80万；银行商业贷款基准利率4.9%，最高上浮20%，直奔5.88%；
公积金贷款可以申请30年，而商贷一般到不了30年；
公积金最多可贷出房价的90%，商贷只能贷出房价的70%-80%。
小伙伴们，听完是不是觉得公积金贷款完爆商业贷款。
但是！！！！！
最高可贷额度=（家庭月收入-北京市基本生活费标准）/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额
也许你算出的可贷额度高达200万，正准备高兴得跳起来。
比较忧伤的是，各个地区公积金贷款额度都规定了一个最高上限，不同城市限额不一样。例如，北京首套最多贷120万，二套最多80万，上海个人40万（家庭80万，如果有补充公积金，则个人50万，家庭100万），广州个人60万（家庭100万），深圳个人50万（家庭90万）。
当然，各地规定不同，有的地方在使用公积金贷款买房时，贷款额度跟账户余额正相关，通常贷款额度不得超过账户余额的10倍，如果账户余额不足2万就按2万算。
假设你所在地区能享受的额度是个人公积金账户余额的40倍，而最高上限是80万。
如果你的账户里有10万块，照这样计算你并不能贷款400万，最多还是只能贷款80万。
当然，具体的贷款金额会同时考虑借款人月工资额、还贷能力、现有贷款月应还款额、贷款期限、账户余额、房屋价格、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值，可以在网站上用贷款计算器算一下，具体能贷多少，以实际银行批复为准。
先用公积金贷款，能贷多少贷多少，能贷多少年贷多少年，如果房价过高，除了公积金贷，还可以加入商贷，总之一句话，能贷多少贷多少。
你想想现在理财收益是多少，分分钟秒杀各种贷款，这才是良性负债啊，哎哎哎。
七、你用等额本金还款，还是等额本息还款？
这两个名词，是我买房交完首付后，第一次听我小闺蜜说起，听完我直接懵了，反正没听懂。
其实，如果办贷款时，你不主动提起，银行就默认等额本息。
看到这里，你猜也能猜到，等额本息一定比等额本金总利息高，毕竟银行也不傻...能多赚就多赚啊。
你借银行的钱，还本金还要还利息。
等额本金是每月还的本金都相等，所以说是等额本金。因为本金越还越少，所以相应的利息也越来越少，所以总利息是少的。
等额本息是每个月还银行的钱是相等的，即，本加息每月还款总额是相等的，银行让你先还利息，最后还本金，所以总利息是多的。
银行希望你等额本息，有精打细算的亲们会上贷款网站算，一对比，发现等额本金比等额本息要划算，就选了等额本金。
但是，我个人还是保持钱越来越不值钱的观点，十年前借的钱觉得是天文数字，十年后一看，这点钱算个啥。货币在贬值，经济在发展，钱的购买力越来越低呐。
介意总利息高的就用等额本金，希望前期少还钱，手里多留钱的用等额本息，从长期看，两者至少能打平，说不定等额本息会更划算一些。
絮叨说了这么多，买房真心是一门大学问，我一边学一边感叹学得有些晚了，一边在找中介推荐老家的刚需改善房，一边希望把我现在的北京房换成户型更满意的房，一边希望能试着买一个外地省会城市投资房。
额，买房，大学问！
加油赚钱，加油学习，哈哈，人总要有梦想的嘛，万一实现了呢。
