财务杠杆
房地产开发因为投资额巨大,开发周期长.全使用自有资金难达到目的.故使用抵押贷款与财务杠杆为一个手段.这部分计算比较多,需要配合书本理解,这里只将重点罗列出来
抵押贷款常用计算
抵押常数(M)
意义上为每1元贷款偿还额
按年"M=" ("r" ("1+r" )^"n" )/(("1+r" )^"n" "-1" )
按月"M=" ( "r" ⁄"12" 〖"(1+r)" 〗^"n×12" )/(("1+" "r" ⁄"12" )^"n×12" "-1" )
r为年利率,n为贷款年数
利率一定时贷款期限越长,抵押常数越低
抵押贷款还本付息额(A)
常见固定利率下普遍采用等额还本付息法(本息均摊法)
A=PM
P为贷款额度
例子:年利率12%,期限30年贷款额度90000元
M=0.010286
A=90000*0.010286=925.74(每月需还款)
抵押贷款余额(P_餘^ )
由前面还本付息额A=PM→P=A/M=A (〖(1+r⁄12)〗^((n-t)×12)-1)/〖r⁄12(1+r⁄12)〗^((n-t)×12)
其中t为第几年
抵押贷款余额也等于还款付息额乘以年金现值因素
本息分期偿付的计算
步骤如下
求M抵押常数(已知年限,利率,贷款额度)
求A每月付款额,乘12算出年付款额.(已知抵押常数与贷款额度)
求某年(月)余额(已知月付款额)
某年(月)还本金=上一年(月)余额-该年(月)余额
某年(月)利息=每年(月)付款额-该年(月)偿还金
最后附上贷款前需要注意事项
1. 了解银行还款计划对自己的优劣面
2. 了解银行拥有的权力
3. 注意银行利走势
4. 了解贷款手续
5. 多比对了解不同融资渠道
每天持续学习新知识
参考书籍:刘秋燕.房地产投资分析.东北财金大学出版社
