门店的选址对一家店面来说至关重要，好的地址，就是一个天然的客户流量池。

选址是开店众多考虑因素非常综合性的环节，一家店选址错误，90%也就没得救了。 

店铺选址和什么因素有关？

我们先来看一个营业额公式：

营业额=客流量✖️客单价✖️消费频次。

客单价和消费频次比较好理解，但这需要做好用户运营，这在以后的文章中我们会说到。

客流量 = 门口人流量✖️转化率。

进店转化率取决于你的店招，人流量就取决于你的选址。

选址错误，客流量就会减少，那么最终的营业额也就会减少，也就会导致无法赚钱。

如何选址？

那么，到底该如何选址呢？

做好选址工作，首先要考虑的是开店的布局，这也是顺着商圈布局的延续，所以一定要关注产品品牌定位与商圈的匹配度。

先要明确一个概念：有效客流。

我们都知道，客流量越大带来的生意就越好。

因此，这种类型铺位，租金也相对较高，比如城市商业中心的临街铺位等。

商场的一楼比二楼有较大的客流，社区门口比边缘有较大的客流优势。

但这种的地址方式，铺位在数量上比较稀缺，同时也有众多品牌在这里观望，更不用说本身还有高昂的租金成本了。

当然，有一些品牌赔本也要在这里租铺位。那是为了做出数据，为以后的招商加盟做引子，这种“战略性亏损”我们另当别论。

每家生意的好坏，取决于有效客流。

几乎所有的商场和地铁站的门店招租信息都会说，我们这边每天的流量是多少多少，只要抓住1%就发财了。

但现实却是，地铁站经常有旺铺转租的信息。

原因很简单，路过地铁站的人群，都是赶地铁或者出站的人群，很少有时间停下来买东西的。即使买，大部分也都是可以打包的商品。对于大部分店铺来说，虽然地铁站的人流量很大，但是有效客流却很少。

同理，在菜场开奶茶店的，也都死翘翘了。

一家店的业绩，还取决于店面的转化率。

文章前面说的这个和店招有很大的关系，确实，我们必须要非常简单直接的告诉消费者我们是卖什么的，我们的特色是什么。在1秒之内就给消费者一个选择的理由，这在后面的文章中，会详细的来说。

客流量 = 门口人流量✖️转化率。

转化就是通过门口的人流量能够捕获多少的客户，人流量越大，捕获客户的数量越多。

进店的人数与门口总人流量的比值，就是转化率。因此，店招决定了转化率，选址决定了店铺门口人流量。

有了这个概念之后，我们在选址的时候，要想保持高的转化率。自然的会选择与我们的品牌节奏相关的地址，也会选择客流量大、捕获率高的地址，而不是会被各种的招商广告给忽悠了。

比如：

a、方便客流到店的位置，比如走10分钟就能到达的。

b、客人哪个方向来的位置，如顺着消费者方向，范围应在20~40米左右的。

c、交通流量方便的位置，交通枢纽旁、公司聚集地、商圈+步行街、高校附近。

等等

也因此，有了关于选址的打油诗：

金角银边垃圾腰，死角店铺不能要；

天桥隔挡与车道，挡财挡运赚不到；

门前最好平街面，店前有梯要减分；

人流不等于客流，旺街不同于旺铺；

低租高转能经营，高租低转思后行；

社区门店要中心，阴阳街道需分清；

店铺产权要明晰，转租原因需摸清；

西晒铺面且慎重，考察前世与今生；

门前遮掩不可用，低于两米需慎重；

签约确定问房东，安全保障生意隆。

定选址方位

通过上面，已经大致的明确的选址的方位。

方位选址好了，接下来，就是再确定具体要选址哪里。

有了具体的位置，在选址之前几乎就能预判生意的好坏。

那这到底要这么做呢？

最简单的办法就是：数人头。

在看好地址的方位，找一家和自己的用户结构差不多的店。一个一个数人头，计算一小时内，有多少的客流量，计算出这个店的转化率。

这是最真实的反应这个地方人气和价值的指标。

竞争业态下的选址方式

每一个商圈都有自己的业态，具体的选址的时候也会有各种各样的情况。

比如遇到同品类的时候该怎么选择呢？不同品类的该怎么选址呢？

1、同品类聚集

说到同品类聚集选址，肯德基和麦当劳这对“欢喜冤家”是一个典型案例。

有人曾专门对中国区域内的肯德基和麦当劳进行了数据统计，在肯德基5012个门店和麦当劳2176个门店中，近55%的麦当劳店铺附近500米的地方都有肯德基的存在。

如果你的产品和同品类有比较明显的差异化，同时和竞争对手相比，顾客也有选择你的理由。

那么，可以考虑同品类扎堆的选址方式，因为竞争对手已经帮你做了市场的验证。

2、不同品类聚集

最常见的就是咖啡、西餐、茶饮、中式快餐、烘焙等的聚集地。

它的好处是，经过合理的搭配，可以为商圈增加丰富度、成熟度和新鲜度，从而为商圈带来更加多元化的客群和更广的市场空间。

不同品类聚集，需要满足一点，就是要满足同类人群的目标与需求，格调相似，品类互补，最好服务有差异化。比如蛋糕店旁边开奶茶店。

3、同品牌聚集

如果看过7-11创始人铃木铭文《零售的哲学》这本书的话，对同品牌聚集选址应该会有深刻的理解。

就是在同一区域内集中开店，形成区域内品牌化优势。

这可以大幅的缩减配送成本、管理成本和后勤成本，顾客也会觉得这是当地的知名品牌，降低消费者的决策成本。

所谓“开店越多，成本越低”，就是这个原因。

百度地图选址

这里还有一个简单的选址方法，就是通过百度商圈热力图选址。

如上图所示，这是三张百度商圈热力图的截图。

以上海为例，从地图上，我们可以清晰看的看到商圈的分布图，以及哪里的商圈有消费潜力。

如果不是大品牌，为了打品牌效益的，不是太建议在红色的一级商圈密集区开店，不然营业额可能都抵不上房租。

大品牌在这里开店也不一定赚钱，但人家要的是品牌实力的显现，要的是信任背书和溢价加持。

如果只是普通的开店选址，可以选址相对不是太密集的或者稍微远一点的商圈。

如上三种图中间图所示，不一定要在上海的繁华地段，比如奉贤、松江、嘉定一些的二级商圈，也是非常不错的选择。

人多租金压力小。

其次，还有一种二级商圈的选址方式。

如上第三张图所示，把大的商圈热力图放大，在商业中心地段会存在一些边缘地段。

比如图上的“新天地广场”周边，橙色和黄色地段，相对租金压力也会小很多。这些地方，也是不错的待选择阶段。

一般情况下，如果不是大品牌或者有资本追求品牌效益，我们都应该按照正常的选址线路去规划。即使是星巴克，也有一套自己的选址策略。

对大部分人来说，门店的租金成本与水电税费的总和，这些固定成本，最多占营收的30%，不然就会陷入为房东打工的状态中。

那么，控制在30%以为的固定成本，怎么去选址合适自己的地址呢？相信，你一定不会拍着脑袋去决定！

好了，关于选址的内容我们就说到这里。如果还有跟选址有关的话题，请点击菜单添加笔者微信私聊，并加入社群。

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