1.交易对手盈利模式主要依赖于办公室租赁和工位出租盈利之差的利润+增值服务。目前处于比较早期的项目。

目前交易对手的所处行业中，wework属于国外的独角兽，而国内则

联合办公空间的领军企业WeWork。成立不过7年，今年7月，融资已经进行到了G轮，估值接近200亿美元。WeWork的120多个办公空间分布在美国纽约、洛杉矶、英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、德国柏林、加拿大蒙特利尔等等地方，全球会员数超过9万名，企业会员超过1万名，员工超过2000名。

联合办公的概念在欧美国家已经有很多年的历史，目前联合办公的估值达到如此高，其实不仅仅是依靠共享办公室的空间理念而已。联合办公的主要业务有三块：

1）直接收取租金：这一块大概占总利润的40%。

2）做投资：

WeWork很早就开始投资各类入驻公司，为入驻企业提供服务的公司。在WeWork创业不到6年的时候已经投资了92家公司，其中有21个在纳斯达克上市了，这其中的收益可能不比租金收益低。

3）建立房地产信托投资基金

WeWork建立了一只不动产基金，有专门的团队负责去全球各地买房产，然后出租给入驻公司，当运营达到一定标准之后退出信托基金，扣除成本和返给出资人的利润，剩下大块的可观利润就属于WeWork了。

这么看来，WeWork公司已经不仅仅是一家共享办公空间提供商了，而是基于一个一个的工位塑造了一个全球化的平台。在这个由众多企业组成的平台上，WeWork以轻资产的形式运营，却获得了传统的房地产企业难以企及的盈利水平。

但是wework在中国联合办公市场的不如预期

如今，WeWork已经在中国落地，在上海、北京等处有几处办公空间，不过我也看到网上的不少吐槽，抱怨WeWork中国的服务不够到位，看来这个高大上的品牌要想在国内做好服务，还得调整一段时间。这也看得出来WeWork的扩张速度很快，相应的服务品质可能跟不上这个速度，尤其是进入中国这样一个相对陌生的文化环境。

中国联合办公的现状

在美国引领联合办公浪潮的时候，中国也迎来了，双创的创业潮。截至2015年底，中国的众创空间数量已经超过2300家。这些空间往往有政府的各种政策支持，在经营上就显得比较粗放，一旦相应的政策支持跟不上，这些机构的发展就会遇到大麻烦，现在其实已经有不少孵化器和众创空间关门歇业了。

在中国众多的众创空间和联合办公机构里也存活下来了一家独角兽。2015年4月，原万科集团副总裁毛大庆离职创办的优客工场，这几年的发展非常迅速，目前的估值已经超过了60亿元，也是一家独角兽公司了。

在中国“大众创业、万众创新”的背景下，创业公司对于办公空间和服务的需求显著增加，在政策红利的支持下，联合办公业态发展将大有可为。然而仅仅提供办公空间是完全不够的，如何为创业者提供贴心、个性、高效的全套创业服务和打造自身品牌的溢价是更有挑战性的事情。

但是wework在中国联合办公市场的不如预期

（目前WeWork在上海、北京等处有几处办公空间，不过网上的不少吐槽，抱怨WeWork中国的服务不够到位.这也看得出来WeWork的扩张速度很快，相应的服务品质可能跟不上这个速度，尤其是进入中国这样一个相对陌生的文化环境，文化上的差异，使其水土不服。）

中国联合办公的现状

[if !supportLists]1）[endif]截至2015年底，中国的众创空间数量已经超过2300家。目前做的不做的有行业独角兽优客工厂。这些空间往往有政府的各种政策支持，在经营上就显得比较粗放，一旦相应的政策支持跟不上，这些机构的发展就会遇到大麻烦，现在其实已经有不少孵化器和众创空间关门歇业了。

而目前商业模式主要问题在于：整个共享空间前厅共享部分高大上，大空间，而个人工位部分比较拥挤。整个楼面，都是有不同的小公司组成，鱼龙混杂，共享空间的安全性和干扰性对于用户来说体验其实并不好。

2.财务方面：

a)鉴于公司未能提供未来计划开业的场地详细情况清单，盈利预测的数据准确性尚无法确认。（并且盈利预测中并没有考虑到违约率，也没有相关租赁合同，条款做依据）

b)[endif]目前公司还没有盈利，风险不可控。且增值服务部分正在运作中，占2016年只营收7%左右，商业模式的盈利能力还需要时间去验证。

3.发展速度不及预期风险。本项目属于互联网+项目，符合互联网+发展的一般规律，即需要爆发式增长跑马圈地，争取获取行业领先地位。如果公司发展速度不及预期，可能会出现大量模仿者，同时其他竞争对手可能飞速发展，可能使公司错失发展的良机。

4.商业模式不适应二线城市风险。（一线17，二线10）

5.核心团队离职风险。

6.本次交易基金存续时间较短，和传统的天使及VC类项目5+2的期限不太匹配，具有无法在基金存续期内上市风险。并且早期投资属于高风险项目，起头门槛100w太低。

7.接老股风险（9折，高于行业平均水平）。

8.公司目前的经营状况，和经营状况不足以支持现有的估值。

（联合办公的概念在欧美国家已经有很多年的历史，目前联合办公的估值达到如此高，其实不仅仅是依靠共享办公室的空间理念而已。

估值依据：wework目前估值200亿，但实质已经不是一家共享办公空间提供商了。联合办公的主要业务有三块

他的主要收入中仅40%来源于收取租金，其他来源于投资收入（投资收入这块主要是为入驻的公司提供企业服务，6年时间投资了92加公司，其中21加公司纳斯达克上市），和房地产信托基金（这块业务目前还没有盈利的公开数据，WeWork建立了一只不动产基金，有专门的团队负责去全球各地买房产，然后出租给入驻公司，当运营达到一定标准之后退出信托基金，扣除成本和返给出资人的利润，剩下大块的可观利润就属于WeWork了。）

在这个由众多企业组成的平台上，WeWork（基于一个一个的工位塑造了一个全球化的平台以轻资产的形式运营），却获得了传统的房地产企业难以企及的盈利水平。）